财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心运营资金（Core FFO）每股为0.70美元，较上年同期增长0.05美元；核心调整后运营资金（Core FAD）每股为0.73美元，较上年同期增长0.07美元，分别同比增长8%和11% [17] - 增长主要得益于新的SHOP（老年人住房自有运营物业）收购和三重净租赁物业向SHOP的转换，部分被增加的利息支出和资产出售相关的租金减少所抵消 [17] - 2026年全年核心运营资金（Core FFO）每股指导区间为2.75美元至2.79美元，核心调整后运营资金（Core FAD）每股指导区间为2.82美元至2.86美元 [18] - 2026年第一季度核心运营资金（Core FFO）每股指导区间为0.66美元至0.68美元，核心调整后运营资金（Core FAD）每股指导区间为0.68美元至0.70美元 [18] - 截至年底，房地产债务与年化调整后EBITDA的比率为4.5倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.4倍，处于4-5倍的目标杠杆率范围内，并预计未来会进一步降低 [17] - 预计2026年将获得近2.7亿美元的资产出售和贷款偿还收益，用于为未来投资提供资金 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - SHOP业务线：2025年通过SHOP收购投入了3.6亿美元 [11] 最初转换为SHOP的13处物业，其2025年净营业收入（NOI）较2024年备考NOI增长了22%，2025年产生的总租金和NOI为1620万美元，而2024年租金为1230万美元 [8] - 包含最初转换和后续收购的27处物业，公司预计其2026年NOI将实现14%（按中点计算）的增长 [8] - 这27处物业在2025年的入住率为89.7%，预计2026年将增长约150个基点 [9] - 预计2026年每间可用客房收入（RevPAR）将增长约5%，运营资金（FFO）将增长2.5% [9] - 2026年SHOP NOI指导区间为6500万至7700万美元 [18] - 贷款业务线：Prestige Healthcare已发出通知，预计在7月1日左右提前偿还1.8亿美元贷款，该贷款当前收益率约为11% [9] 预计贷款在投资组合中的占比将降至10%以下 [5] - 专业护理（SNF）业务线：预计在2026年底前，专业护理投资将占投资组合的30%以下 [5] 公司预计在未来60天内出售5处专业护理物业并偿还部分贷款，总计9000万美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未在电话会议中按地理区域细分市场数据。 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正进行战略转型，从增长较低的三重净租赁REIT转变为以SHOP为重点的快速增长型REIT [3] 目标是在2026年底完成这一转型，届时SHOP将占投资组合的45%，净营业收入的40% [4] - 2026年收购指导中点定为6亿美元，全部预计为SHOP资产，这比2025年SHOP收购额高出近70% [3] 2026年初至今已完成1.08亿美元SHOP收购，另有1.6亿美元预计在第二季度完成 [4] - 公司利用其较小的初始规模（小盘股REIT）来获取不成比例的高增长，即“分母效应” [4] - 增长战略聚焦于与经验丰富、区域聚焦的运营团队合作，收购较新、资本支出需求较低且已稳定的社区 [13] 已签约的SHOP资产平均楼龄为9年，旨在更好地与未来新建项目竞争 [19] - 在竞争激烈的老年人住房收购环境中，公司较小的资产基础和以个人关系驱动的策略被视为竞争优势，使其能够专注于单笔或少量资产的交易，避免追逐定价过高的大型公开市场交易 [12] - 公司拥有超过5亿美元的SHOP收购项目管道正在审查中 [13] - 预计通过SHOP实现非杠杆化内部收益率（IRR）在低至中双位数范围（约10%-15%） [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，转型完成后，公司有机会在2027年通过SHOP继续加速内部和外部增长 [5] - 预计到2026年底，有机NOI增长将比转型前增加一倍 [20] - 对于老年人住房供应，管理层指出目前其SHOP投资组合周边的建设活动非常少，但看到有开发经验的运营商正在更多讨论为未来需求做准备，不过尚未大规模动工 [93][94][95] - 管理层对专业护理（SNF）领域的看法是，存在大量私人资本推高价格，且该行业始终存在“一纸公文”的政策风险 [26] - 公司预计2026年SHOP资产将超过10亿美元 [19] 其他重要信息 - 公司为支持增长，已将信贷额度扩大至8亿美元，其中包括2亿美元的定期贷款 [15] 在备考基础上，加上预期的2.7亿美元处置收益，流动性达到8.1亿美元 [16] - 公司近期债务到期很少，几乎没有再融资风险 [16] - 2026年指导中包含了约500万美元的FAD资本支出 [18] - 公司持续投资于人员、系统和技术以支持增长平台 [3][7] 最近在资产管理团队增加了两位副总裁 [7] - 目前投资组合中有8个SHOP运营商关系，自启动以来新增了6个，并将在第二季度再增加2个 [20] - 预计资产处置的资本化率（Cap Rate）约为8.2% [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 专业护理（SNF）领域当前面临的最大威胁是什么？ - 管理层认为，大量私人资本推高价格是一个潜在变数，且该行业始终存在“一纸公文”的政策风险，事情往往在意料之外发生 [26] 问题: 14%的同店NOI增长是未来3-4年的持续增长率，还是随着入住率稳定会有所放缓？ - 管理层表示，目前投资组合较新，对2026年指导感到满意，但不愿对更远年份做出预测，指出89.7%的备考入住率已接近稳定水平 [27] 问题: 27处物业的14% NOI增长与2025年趋势或第四季度相比如何？ - 管理层回应，如果剔除最初转换的13处物业，14%的增长率不会有实质性变化 [30] 问题: 当前投资组合的稳定入住率水平预期是多少？未来几年推动每间可用客房收入（RevPOR）增长的潜力如何？ - 管理层认为，鉴于未来几年供应短缺，入住率有可能升至90%以上，但2026年指导中未包含此预期 [33] 该投资组合在入住率和租金增长方面都有机会 [33] 资产较新（平均9年），旨在未来与新建项目竞争时拥有定价权 [34] 2026年RevPOR增长指导约为5%，范围在4.5%到7%之间 [35] 问题: SHOP收购管道和第一年收益率如何？处置专业护理资产的收益率如何？ - 收购管道方面，有1.6亿美元已签署意向书或正在处理中，第一年收益率约为7%，并有良好的增长空间 [40] 公司利用其规模优势关注较小的交易，以获得更好的定价和初始收益率 [41] - 处置方面，Prestige贷款提前偿还是为降低运营商集中度和投资组合风险的战略决策 [42] 其他资产处置的综合资本化率约为8.2% [43] 公司认为将较旧的专业护理资产置换为较新、长期更具竞争力的老年人住房资产是良好的风险回报交换 [44] 问题: 对ALG（运营商）的投资组合未来有何预期？ - 管理层表示，ALG拥有之前讨论过的购买期权，但其执行更可能对利率敏感，考虑债券融资，这更可能是一个2027年的事件，不过一个小型资产包可能在2026年底交易 [45] 问题: 如果达到收购指导的上限，增量融资将如何考虑？杠杆率会下降吗？ - 管理层解释，增长更快的投资组合会通过EBITDA增长自然去杠杆，速度更快，如果定价合适，也会考虑对收购进行超额股权融资 [47] 问题: 当前老年人住房交易的竞争格局如何？资本化率是否开始从7%左右下降？ - 管理层表示，公司因其规模能够专注于单笔或少量资产的交易，并给予交易高度关注，这对卖方很重要 [51] 尽管竞争激烈，但仍看到良好的交易机会流，第一年收益率仍围绕7%左右 [51][52] 公司已指导2026年投资中点6亿美元，且已签约交易使其完成近半，尽管竞争激烈，但凭借运营商关系仍能获得交易机会 [53] 有时也会利用DownREIT结构进行税务优化交易 [54] - 关于资本化率压力，管理层承认行业存在压力，但凭借其关系导向和执行风格，仍有机会找到合适的交易 [55] 此外，2026年指导中基于初始收购价格计算的第一年收益率已超过7.5%（约7.7%），创造了价值 [56] 问题: Prestige偿还1.8亿美元贷款后，剩余贷款是希望其偿还还是计划长期持有？ - 管理层表示，剩余约9000万美元贷款应被视为长期持有，Prestige没有提前偿还这些贷款的期权 [57][58] 问题: 2027年及以后，SHOP业务的同店NOI增长目标是否是低至中双位数？ - 管理层表示将观察2026年的表现后再更新，但指出最初的目标是第一年收益率7%并实现低双位数IRR，这暗示了中长期中个位数的增长预期 [62] 公司对2026年的机会感到兴奋，并将在年底更新展望 [63] 问题: 22%的NOI增长（最初13处物业）和14%的增长（27处物业）是否是与之前净租赁结构的对比？ - 管理层确认，这是为了展示从净租赁结构转为SHOP结构后所能获取的增长空间，属于不同结构的对比 [64][65][66] 问题: 2026年约500万美元的资本支出指导对于约10亿美元的投资组合是否偏低？长期资本支出负担如何？ - 管理层解释，当前指导基于每单元约1500美元的假设，考虑到资产较新（平均9年），这一预算是合适的，并非为了削减而削减 [75][76] 这是战略选择，旨在简化整合并让资产能与未来新建项目竞争，短期内支出较低，但随时间推移会增加 [78][80] 公司承诺投资以保持资产竞争力，如果提高资本支出能驱动NOI增长，他们会这样做 [84] 问题: 2026年底SHOP占比达到45%后，是否意味着转型结束？这是效率前沿还是SHOP占比会继续提升？ - 管理层表示，45%不是目标上限，2026年完成的是快速“转型”，之后将是“演变” [87] 公司将继续投资于能为股东带来最佳回报的领域，目前看来仍是SHOP，但会根据情况灵活调整 [88] 问题: 基于第四季度的RevPOR表现，对实现增长指导的信心如何？依赖的关键运营杠杆是什么？ - 管理层指出，关键杠杆已在补充材料中说明，150个基点的入住率增长假设可能略显保守，5%的RevPAR增长假设略低于通胀预期，并非特别激进 [91] 对于27处物业的组合，给出的运营细节是合适的，他们认为指导是“金发女孩”水平——既有挑战性又可实现 [92] 问题: 老年人住房的供应情况是否有任何变化？ - 管理层表示，供应本身没有真正变化，但看到有开发经验的运营商更多地在讨论为未来需求做准备，不过尚未大规模动工 [93][94] 其SHOP投资组合周边的建设活动非常少 [95]