财务数据和关键指标变化 - 2025年核心每股运营资金为1.05美元，较2024年的1.01美元增长4%，较2021年的0.86美元增长，自2021年以来的年复合增长率为5% [4] - 2025年第四季度核心每股运营资金为0.28美元，全年季度分布为0.25美元、0.26美元、0.26美元、0.28美元，第四季度通常因包含百分比租金条款而较高 [19] - 2025年债务与EBITDAre之比为7.0倍，较2021年全年的9.1倍有所改善，尽管2025年收购额比处置额高出约5600万美元 [4][21] - 2025年同店净营业收入增长4.0%，第四季度增长3.8% [5][20] - 2025年坏账率降至0.55%，不到疫情前年份水平的一半 [11] - 2025年运营现金流为5080万美元，股息为2780万美元，派息后仍有强劲现金流支持增长 [22] - 2026年第一季度股息增长5.6%，公司计划使股息增长与核心每股运营资金增长保持一致 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年底整体出租率达到创纪录的94.6%，仅当租户实际入住时才计入出租率 [10][20] - 大型空间（锚店）出租率为97.7%，较一年前的97.4%上升；小型空间（店铺）出租率为92.7%，较一年前的92.1%上升60个基点 [48] - 2025年第四季度整体直线租赁价差为18.2%，其中新租约为25.9%，续约为16.6%，这是连续第十五个季度租赁价差超过17% [10] - 2025年第四季度新签租约的平均租金为每平方英尺32.58美元，较投资组合平均基本租金高出约28% [44] - 2025年再开发资本支出约为500万美元，完成了Williams Trace、La Mirada和Lions Square的项目 [17] - 公司预计未来几年每年增加约2-3个地块，再开发支出多年期预测为2000万至3000万美元 [17][68] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年第四季度收购了位于达拉斯富裕郊区普莱诺的World Cup Plaza，以及位于休斯顿、由该市最大日本杂货店锚定的Ashford Village [6][7] - 2025年第四季度处置了位于休斯顿的Kempwood Plaza [7] - 过去三年收购了价值约2.13亿美元的物业 [8] - 2025年客流量同比增长3.9% [10] - 公司Green Street TAP Score在过去四年显著提高，表明其瞄准了拥有更高可支配支出能力的高端社区 [8] - 具体物业案例：Heritage Trace Plaza（沃斯堡）预计在2022年至2026年间将净营业收入提高30%；Arcadia Towne Center（凤凰城）受益于附近22亿美元的综合用途开发；Garden Oaks（休斯顿）受益于Heights区的扩张，Target预计在2027年初在旁边开设新店 [14][16][95] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期核心每股运营资金增长目标为5%至7%，对实现此目标充满信心 [5][30] - 核心战略是识别并缩小社区实力与租户实力之间的差距，通过积极的租赁和再开发来提升物业价值，当差距消失或社区需求增长放缓时则考虑处置 [7][12] - 专注于小型店铺空间，这需要比大型锚店更少的资本支出，且近1500个租户提供了更强的现金流持久性和风险分散 [9] - 收购策略是寻找有“瑕疵”（hair）的资产，通过重新招商和重新规划来提升租金 [79] - 所在区域的供需状况依然强劲，社区型购物中心的新供应有限，而需求持续增长 [9] - 公司认为其较快的租约执行速度（签约到开业时间短）是其竞争优势之一 [20][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司经历了2022年至2023年间每股0.11美元的利息支出增加，但由于大部分贷款为固定利率且2029年前到期债务极少，加上强劲的租赁环境，对未来三年有很好的可见度 [5] - 2026年同店净营业收入增长指引为3%至4.75%，长期增长区间为3%至5%，这基于自下而上的租户预测，并考虑了宏观经济状况及再开发项目的长期效益 [6][20] - 管理层认为小型店铺的出租率有上升空间，未来可能接近大型空间的水平 [50][52] - 租赁管道保持强劲，租赁环境非常好 [10][42][44] - 公司流动性充足，拥有740万美元现金和2.2亿美元的信贷额度可用资金，2026年无债务到期，2027年有8000万美元到期 [21] - 预计2026年一般及行政费用水平与往年相似，可能有正常的通胀调整 [26][27] 其他重要信息 - 与Pillarstone的最终和解款项已用于偿还信贷额度，改善了资产负债表和杠杆率 [24] - 2024年的核心每股运营资金增长11%部分得益于高于平均水平的终止费，2025年终止费恢复正常水平，比2024年少0.02美元 [19] - 再开发项目通常能带来两位数（double-digit）的未杠杆化内部收益率，被视为低风险、高回报的投资 [21] - 公司为投资组合中的每个物业都制定了计划，考虑人口结构变化和附近的城市发展，旨在使租户与周边社区的需求同步 [12] - 2025年第四季度物业运营和维护费用同比增长30%，主要是由于计划中的维护、粉刷、停车场维修等，属于时间性差异，且投资组合层面约93%的费用可收回，不代表持续运行速率 [58] 问答环节所有的提问和回答 问题: 与Pillarstone的最终和解对资产负债表的影响及后续考虑 [24] - 回答: 和解所得款项在第一天即用于偿还信贷额度，改善了资产负债表和杠杆率，未来将根据2026年及以后出现的机会来评估收购和处置，进行资本配置决策 [24] 问题: 2026年一般及行政费用指引 [25][26] - 回答: 由于盈利变得更加可预测，公司未提供像过去那样详细的指引，预计一般及行政费用水平与往年相似，可能会有正常的通胀调整，但某些项目如法律费用可能存在波动 [26][27] 问题: 2026年核心每股运营资金的季度分布及起点 [28][29][31] - 回答: 长期增长目标为5%至7%，但具体年度分布因再开发项目及收购处置的时间而较难确定，第四季度因包含百分比租金通常较高，2026年季度分布预计与2025年类似，从年度总额出发并按正常季度节奏分布 [30][31][33] 问题: 已签约未开业（SNO）的租赁管道规模及出租率 [39][40][42] - 回答: 由于公司模型不同（租约更短、空间更小、开业更快），历史上未报告SNO数据，该数据对公司而言并不庞大，租赁环境良好，租赁进展顺利，如果SNO管道有变化，那也是在增长，因为公司在快速将租户转为开业状态 [40][42] 问题: 第四季度平均签约租金与投资组合平均租金的差异所隐含的市场租金重估空间 [44] - 回答: 季度数据存在组合问题，第四季度可能小型租户较多，因此平均租金较高，建议参考租赁价差（第四季度整体18.2%，且连续15个季度超过17%）来评估未来增长预期 [44][45] 问题: 当前小型空间与大型空间的出租率水平及历史比较，以及进一步提升出租率的空间 [46][49][50][52] - 回答: 大型空间出租率为97.7%，小型空间为92.7%，两者均处于历史高位，公司认为小型空间出租率有上升空间，未来可能接近大型空间水平，公司不会为了短期出租率而放弃提升盈利的机会，在需求增长强劲且缺乏新供应的市场，租金仍有上涨动力 [48][49][50][52] 问题: 第四季度两笔收购（Ashford Village和World Cup Plaza）的价值提升潜力 [56] - 回答: Ashford Village处于增长路径上，将通过租约到期自然提升租金；World Cup Plaza则更多需要重新招商和重新定位，利用其高车流量，公司已开始该进程 [56][57] 问题: 第四季度同店物业运营和维护费用大幅增长的原因 [58] - 回答: 主要是计划中的维护、粉刷、停车场维修等时间性差异所致，投资组合层面约93%的费用可收回，这不代表持续运行速率 [58] 问题: 高出租率是否意味着物业价值已接近最大化，以及资产回收的可能性 [63][64][66] - 回答: 出租率仍有上升空间，公司持续审视所有资产，即使在出租率高的情况下，也有机会通过提升租金或重新招商来创造价值，公司会根据社区增长情况，继续寻找资产处置和资本回收的机会 [64][66][67] 问题: 2026年是否有新的地块或再开发项目上线 [68] - 回答: 公司每年通常完成2-3个地块，2026年预计仍将完成3个，这些地块能带来两位数的增量资本回报，更大的再开发项目（如增加可出租面积）需要更长时间，取决于建筑成本和回报率，部分可能在2026年晚些时候上线，但主要效益在之后年份体现 [68][69][87][91] 问题: 第四季度租金收入较高的原因，是否包含百分比租金或终止费 [73][75] - 回答: 2025年第四季度没有像2024年那样的大额租约终止，第四季度通常有约100万美元的百分比租金，约合每股0.01-0.02美元 [75] 问题: 2026年增长指引中，有多少来自出租率提升，多少来自租金增长和租赁 [76] - 回答: 增长主要来自租金增长和租赁价差，而非出租率提升 [76] 问题: 收购市场活动、交易量及公司利用现有流动性进行资本回收的胃口 [77][78] - 回答: 2025年收购额接近1亿美元，略有上升，市场机会有所增加，但零售供应仍然紧张，公司寻求有“瑕疵”的资产进行重新招商，增长胃口存在，但始终以 disciplined capital allocation、盈利增长和物业价值提升为指导原则 [78][79][80] 问题: 再开发项目对同店净营业收入增长的贡献（投资者材料中提到的约1%提升）是已计入2026年指引，还是额外的 [86][87][88] - 回答: 再开发（每年约2-3个）的效益会流入当年及下一年，而开发（如地块）则需要更长时间，投资者材料中提到的1%提升包含两者，再开发项目（如Lions Square, La Mirada）的效益已开始流入2026年，而像Garden Oaks这样的项目效益将更多体现在2027年 [87][88][91] 问题: 再开发项目完成后，租金提升是立即实现还是需要几个租赁周期 [92] - 回答: 取决于具体项目，公司会寻找租约即将到期、有能力快速提升租金的中心进行再开发，以优化内部收益率，例如在Garden Oaks，公司等待Target确定入驻后才启动再开发和重新招商 [92][93][95] 问题: 第一季度出租率是否会有季节性波动 [96][97] - 回答: 租赁活动存在季节性因素，第一季度和第二季度的租赁活动会为年底带来更大的提升，过去几年公司更积极地收回空间以提升收入，但现在这种机会减少，但季节性模式依然存在 [97]