财务数据和关键指标变化 - 2025年基础利润为86.2亿港元，同比增长27%，主要得益于迈阿密和香港多项非核心资产的出售 [3] - 经常性基础利润为63亿港元，同比下降3%，主要由于出售Brickell City Centre后租金收入的损失以及香港写字楼租金收入下降 [3][16] - 公司宣派2025年末期股息每股0.80港元，全年股息每股1.15港元，同比增长5%，连续第九年实现中个位数股息增长 [4][18] - 投资物业组合估值下降1%，至2683亿港元，减少主要反映香港写字楼公允价值损失及部分非核心资产处置 [18] - 净债务下降10%至395亿港元，负债率改善至14.6%，加权平均债务成本从4%降至3.5% [20] - 人民币融资比例提升至49%，以支持中国内地扩张 [21] - 总资本承担为295亿港元，其中98亿港元与合营及联营公司相关 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 香港写字楼：整体出租率91%，跑赢相关子市场，其中太古广场出租率提升至96%，太古坊（港岛东中心、太古坊一座）出租率稳定在91%，其他太古坊楼宇出租率为88%，新楼宇太古坊二座出租率上升5个百分点至73% [9] - 香港写字楼：应占总租金收入下降5%，应占估值下降3%，负租金调幅正在收窄，租金水平在中区趋于稳定 [9] - 香港零售：太古广场、太古城中心和东荟城名店仓出租率均维持在100%，零售销售额录得正增长，跑赢香港整体市场 [10] - 香港零售：应占总租金收入同比持平，整体零售组合应占估值微降3% [10] - 中国内地零售：应占总租金收入增长2%，零售销售额同比增长7%，所有商场均录得正增长，其中上海兴业太古汇和北京三里屯太古里表现突出 [11][12] - 中国内地零售：整体出租率保持高位，应占估值上升9% [12] - 中国内地写字楼：组合表现稳定且具韧性，尽管市场供应过剩，公司仍专注于一线城市的综合混合用途发展项目 [12] - 住宅销售：2025年物业交易录得基础亏损，主要由于销售及营销开支增加 [16] - 酒店业务：业绩有所改善，反映入住率和每间可出租客房收入的提升 [14][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港市场：写字楼市场因供应过剩仍具挑战，但查询和租赁活动自2025年第四季度起有所改善 [9][17] - 中国内地市场：零售组合表现强劲，消费情绪改善及租户组合升级的积极影响正在显现 [11][27] - 中国内地市场：公司中国内地投资组合目前占应占总租金收入的43%，其中零售组合的租金贡献已超过香港写字楼组合 [10] - 中国内地市场：过去十年，应占总租金收入的年复合增长率达10%，中期内随着新项目落成，贡献度预计将增加 [10][11] - 东南亚市场：公司在雅加达的高端住宅项目Savyavasa预售率超过50%，并已开始交付单位 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极执行资本回收策略，2025年下半年回收73亿港元，累计处置收益达587亿港元，为1000亿港元投资计划提供流动性 [7] - 1000亿港元香港投资计划进展顺利，67%资金已承诺投入，在中国内地专注于零售主导的混合用途项目，目标在2032年前将总楼面面积翻倍 [7] - 公司战略重点是在中国内地有纪律地执行零售主导策略，新的太古里和太古汇品牌项目将在北京、三亚、上海、广州和西安开业 [8] - 面对香港写字楼市场挑战，公司策略是继续专注于挽留租户 [9] - 公司在中国内地的零售战略包括对现有商场（如上海、北京）进行转型升级，以及在广州、三亚和西安开发新的太古里式街区零售项目 [11] - 公司拥有多元化的住宅销售项目管道，共11个项目，应占总楼面面积近400万平方英尺，将在未来五年分期完工 [13] - 酒店业务方面，决定所有物业采用“奕居”品牌，并继续探索第三方酒店管理协议，未来几年将在中国内地和东京开设五家新酒店 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前海湾地区局势快速演变带来短期波动，但凭借强劲的资产负债表、优质的物业组合和多元化的投资管道，公司有能力应对未来挑战 [27] - 中国内地零售前景积极，消费情绪改善，租户组合升级效果显现 [27] - 中国内地写字楼市场因高空置率预计将持续低迷，但公司组合将继续受益于“追求品质”的趋势 [28] - 香港优质写字楼组合已证明其韧性，出租率较高，随着资本市场复苏和强劲的IPO管道，租赁势头正在改善，预计负租金调幅将收窄 [28] - 香港住宅市场情绪更为正面，上海和东南亚的高端优质住宅项目需求健康 [28] - 酒店业务在2026年开局良好 [29] - 1000亿港元投资计划执行进展良好，公司拥有均衡多元的组合、强劲的基本面，并致力于全球可持续发展领导地位 [29] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面成就显著，连续第八年在恒生可持续发展企业指数排名第一，连续第九年在GRESB混合用途类别中获全球行业领导者称号 [21] - 公司已提前实现2025年及2030年的科学基础减碳目标，范围一和范围二绝对排放量减少52%，租户运营相关碳强度下降63% [22] - 绿色融资占当前债券及贷款融资约70%，超过2025年50%的目标 [25] - 公司制定了新的“可持续发展2050”愿景，目标是建设全球最可持续发展的社区，围绕“四个零承诺”展开 [25] - 首席财务官范丽龙女士即将退休，公司对其多年贡献表示感谢 [29][30][31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于中国内地零售前景、年初至今表现及租户表现 [36] - 回答：管理层确认积极势头已延续至2026年第一季度，前两个月零售销售额实现双位数增长，人流强劲，奢侈品和新兴国内品牌表现良好，租户组合升级正转化为有效租金和营业额租金的提升 [37][38][39] 问题2：关于首席财务官继任后的资本分配优先顺序及未竟事宜 [36] - 回答：公司整体战略（包括1000亿港元计划）不会改变，将继续优先使用人民币融资以匹配风险，并致力于实现中个位数股息增长 [40] - 回答：范丽龙女士表示，希望能在任内通过缩小资产净值折让创造更多股东价值，虽然股息表现连续九年增长，但股价仍有改善空间，相关工作（如资本回收、股份回购）将继续推进 [41][42] 问题3：关于发行中国公募REITs的计划 [44][45] - 回答：公司一直关注市场发展，对近期监管限制放宽感到高兴，将继续研究，不排除任何可能性，前提是能提升资本效率并为股东创造价值 [47] 问题4：关于三亚、广州、西安新零售商场的预租情况 [44][45] - 回答：预租进展顺利，新商场多为太古里形式，公司从项目初期就与品牌伙伴共同设计，以便品牌能提前入驻 [48][49] 问题5：关于香港零售表现及租金调幅展望 [51] - 回答：2026年开局良好，游客访港正面，销售额健康增长，零售物业（特别是太古广场和东荟城名店仓）正录得正租金调幅 [53] 问题6：关于2026年资本回收方向（处置与再投资节奏） [51][52] - 回答：公司将继续寻找资本回收机会，处置非核心资产以回笼资金再投资于1000亿港元计划，目标在于最大化处置价值，并无特定目标需匹配投资节奏 [54][55] - 回答：未来仍有向证监会交付两层楼面的计划，并将继续寻找其他处置机会 [55][56] 问题7：关于中东冲突对写字楼决策及中国内地零售销售的影响 [58] - 回答：2026年初写字楼查询和租赁活动有所增加，但若局势升级可能影响决策 [59] - 回答：零售方面，若旅行持续受阻，可能会减少中国消费者前往欧洲的消费外流，从而利好香港和中国内地的零售销售 [60] 问题8：关于人工智能对写字楼需求的潜在影响及公司组合策略的思考 [58] - 回答：公司正在深入思考并规划相关情景，这促使公司更聚焦于核心与非核心资产的界定，确保向市场提供最优质、最具创新性和韧性的写字楼产品，以持续捕捉“追求品质”的需求 [61][62] - 回答：预计写字楼需求将不可避免地受到影响，但公司的旗舰项目（太古广场和太古坊）设施完善、连接性强，在任何情景下都将表现出相当的韧性 [62]