行业与公司 * 行业：中国房地产市场[2] * 公司：无特定上市公司，报告基于瑞银证据实验室对中国消费者的调查[2][6][46] --- 核心观点与论据 市场整体呈现企稳迹象，但复苏脆弱且分化显著 * 购房意愿小幅上升：计划在未来两年内购房的受访者比例微升至31%，高于2023-24年水平，但远未指向决定性的需求复苏[6] * 整体情绪依然低迷：净增5%的受访者表示购房信心比六个月前更强，低于2025年11月的9%[7] * 城市层级分化巨大：一线城市购房意愿从上次调查中大幅反弹21个百分点至43%，而三线城市意愿则小幅下滑3个百分点[11] * 区域表现不一：长三角、珠三角、北京、成渝地区购房意愿改善，而东北、西北和东部（除长三角）地区意愿疲软[11] 价格预期趋于稳定，但负财富效应仍制约消费 * 价格下跌趋势收窄：报告过去六个月所在社区房价下跌的受访者比例从53%的历史峰值降至46%，认为价格稳定的比例从20%升至34%[18] * 价格预期改善但仍谨慎：预期房价稳定的受访者比例（51%）超过预期下跌的比例（35%），仅14%预期上涨[20] * 负财富效应持续：47%的房主报告其房产现价低于购买价（账面亏损），虽较11月的52%有所下降，但仍远高于报告账面收益的比例（23%）[25] * 对消费构成制约：由于房产占家庭资产比重高（50-60%），持续的负财富效应抑制了消费，尤其在三线城市[25] 政策托底信心，但收入预期是更广泛的约束 * 政策支持来源：政府直接补贴、较低的房贷利率、交付保证和户籍放松是信心的主要支撑，其中户籍放松的重要性上升（21%的受访者提及）[7] * 房贷利率已广泛下调：87%的有房贷房主报告过去六个月房贷利率下降[7] * 收入预期是核心约束：净增仅24%的受访者预期未来12个月收入增长，为2022年以来最低读数，且预期在一线城市改善，在三线城市显著恶化[36] * 关键驱动因素转变：职位晋升/加薪已成为比以往调查更重要的购房信心驱动因素[36] 交付风险边际缓解，但预售模式发生结构性转变 * 对开发商的信心边际改善：考虑购买期房（仍在建设中）的潜在买家比例略有上升，但仍远低于偏好现房的比例[28] * 交付风险仍是重要担忧：未完工建筑仍是降低信心的首要因素，48%的受访者表示若所购房产停工可能考虑暂停还贷[28] * 预售模式转变：预售占住宅总销售量的比例已从2020年的90%以上降至2025年第四季度的67%，向现房销售过渡将长期降低交付风险，但会削弱开发商现金流[32] --- 其他重要内容 政策展望 * 预计将有更多政策支持，尤其是在地方层面，但主要目标是实现稳定而非刺激大幅反弹[4] * 鉴于4-5月疲弱的宏观活动数据，预计政策基调可能调整，7月的政治局会议可能是一个潜在节点[4][44] * 需要更广泛的促增长政策来支持家庭收入和现金流，而不仅仅是房地产专项宽松措施[36][44] 对经济的潜在影响 * 房地产活动对2026年经济的拖累可能减小[42] * 一线城市的复苏对当地消费有积极影响[42] * 城市间分化预计将持续，特别是与AI相关的供应链盈利能力和正财富效应集中在部分区域[42]