财务数据和关键指标变化 - 2021年公司经营收入达34.7亿元，来自第三方基本物业服务收入占比60.7% [2] - 毛利润9.6亿元，综合毛利率27.7%，规模净利润5.10亿元，净利润率15.8% [2] - 经营收入实现34.68亿元，同期增长率37.3%，三年复合增长率为37.4% [2] - 基本物业收入贡献比为75.9%，增值服务收入贡献比提升到22.5% [2] - 总体毛利润从2020年的6.64亿增长到9.6亿，同期增长率44.6% [3] - 增值服务毛利贡献从2020年的18.7%提升到34% [3] - 综合毛利率从2020年的26.3%提升到27.7%，商务物业毛利率25.3%，住宅物业毛利率与行业水平基本持平，增值服务毛利率41.5%，提升6.9个百分点 [3] - 管销费率6.4%，体现较高管理效率 [3] - 净利润从2020年的3.56亿增长到5.47亿，同期增长率53.7%，规模净利润从2020年的3.25亿增长到5.10亿，同期增长率57% [3] - 净利率为15.8%，较上年提升1.7个百分点 [3] - 资金流良好，经营性现金净流量大幅上升，经营净现金流和净利润比比率为1.48倍 [3] - 2021年度摊薄EPS41.7人民币分，每股派息36港仙，派息率高达70%，董事会建议未来三年派息率不低于50% [5] - 2021年大股东及管理层共增持约368万股，耗资3277万港元，12月公司启动回购，当月回购200多万股，耗资约1000万港元 [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商务物业收入贡献比57%，公共及工业物业占比10%，住宅物业占比9%，增值服务占比达到23% [2] - 总合约面积5677万平方米，较上一年增长27%，在管面积4120万平方米，较上一年增长29%，在管物业项目共521个，较上一年增加115个，管理第三方物业面积占比59% [3][4] - 在管项目中位于一线新线城市在管面积占比高达85% [4] - 合约面积同比增加1204万平方米，储备面积1557万平方米，主要来自卓业集团，在管面积4120万平方米，独立第三方占比59%，非住宅占比66%，大湾区和长三角两大核心经济圈占比66% [4] - 基本物业服务收入26.31亿元，商务业收入贡献比74%，大湾区占比56%，长三角占比22%，其他区域占比22% [4] - 2021年新拓第三方非住宅物业项目共121个，年化合同金额5.27亿元，较上一年新拓增加47%，总合同金额达到15.74亿元 [6] - 新拓FM企业大楼和办公研发园区业务年化合同金额3.3亿元，新拓大客户合同49个，总合同额8.03亿，新拓业务大客户合同贡献比47% [7] - 以腾讯为例，2021年新拓业务规模与营收翻倍增长，合约项目增加24个，年化合同金额同比增长82%，保持市占率排名第一 [7] - 2021年凭借品牌优势新拓PM写字楼及商务综合体产业园项目约一百万平方米 [9] - 增值服务收入7.81亿元，同期增长率达到118% [9][10] - 建筑机电业务收入2.3亿元，同期增长率达到109% [10] - 卓品商务收入实现1.17亿元，同期增长50%，高端商务服务收入占比76%，企业行政知识服务收入占比27% [10] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 愿景是成为中国领先的商务不动产服务运营商，聚焦商务不动产，在增值业务领域助力业务和利润增长，通过收并购提升竞争力、加速业务增长，试点新赛道寻找第二增长曲线 [13] - 重构战略规划，包括组织建设（深化区域组织、战略客户组织更克制化、打造多业态人才生态机制）、业务建设（精准有效牵引干部、进行合同和客户关系全生命周期管理、深化运营管理）、核心能力建设（成立解决方案中心和赋能中心、建立数字化核心竞争力） [13][14] - 六年规划分三个阶段，2022 - 2023年打基础、探索新赛道，2024 - 2025年非业发展、提高组织效率和平台共享性、业态更专业，2026 - 2027年成就独特竞争力 [14] - 2022年聚焦增长，多模块并驾齐驱，发力商协、FM赛道和住宅三大业态，延伸至医疗、教育、城市服务和政府工建领域，聚焦资产服务、企业服务、建筑机电服务和其他专业增值服务，通过合资和收并购助力市场拓展，打造数字化智慧双平台融合核心竞争力 [15][16] - 行业市场化竞争日益激烈，未来与房地产相关性降低，企业需具备独立第三方业务拓展能力和品牌竞争力，回归服务本质，提供高性价比服务产品和广泛增值服务 [20][21] - 公司在商务业赛道有品牌声誉、优质客户资源、独立市场化能力、商务物业综合运营能力、整体解决方案、高端商务服务特色和专业人才培养储备等竞争优势和壁垒 [21] - 未来发展路径包括在主航道业务持续发力，通过收并购、试托和合作扩大非住宅新业务赛道，构建建筑机电服务和企业服务双增长曲线，完善基于商务物业的资产服务和企业服务完整价值链条 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业市场化竞争激烈，但未来增长与房地产相关性降低，企业需具备独立第三方业务拓展能力和品牌竞争力，回归服务本质 [20][21] - 公司对未来市场有信心，凭借在商务业赛道的优势和壁垒，有能力实现业务增长 [21] - 预计2020 - 2024年整体规模经营利润率增长率大概保持在35%，收入随业务扩大有效增长，毛利率保持稳定 [19] - 看好未来两到三年大客户领域的增长 [19] 其他重要信息 - 2021年公司获得深圳市可持续发展大奖，与卓业集团关联公司累计捐款6.25亿，参与402个公益项目，900多名员工加入抗疫志愿者队伍，多个项目获国际绿色建筑认证和全国绿色建筑奖项 [5] - 利用物联网IBMS打造FM智慧管理平台，2021年整体数据质量同比提升111%，结合互联网大客户需求开发轻量化小程序，探索疫情下机器取代人新运营模式 [11] - 建立完善人才梯队培养体系，贯彻落实人员培养计划，传播引导企业文化，提高关键人员稳定性，输出战略性人才与专业项目团队 [11] - 卓越集团成立于1996年，涵盖地产开发、城市更新、资产管理、金融投资四大核心板块，2021年土地储备面积达6399万平方米，布局40多个城市，绝大部分位于粤港澳大湾区及长三角地区，自持一线核心地段商业面积近120万平方米，全口径销售额1250亿元，回款率90%，地产开发业务经营稳健 [12] - 卓越集团2013年成立全国首个城市更新公司，名列中国房地产城市更新十强企业第二名，储备项目超100个，在深圳各核心区域、大湾区核心城市全覆盖占比70% [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：落实到关键业务和财务指标上，未来两到三年可能有哪些积极变化，有无量化的收入盈利增长目标 - 预计2020 - 2024年整体规模经营利润率增长率大概保持在35%，收入随业务扩大有效增长，毛利率保持稳定 [19] 问题2：大客户跟随策略下，在重点客户新增需求里平均能拿到多少份额 - 目前大客户领域单一客户市场占有率大概30%，部分能达到71%，最低基本能达到9%，看好未来两到三年该领域增长 [19] 问题3：在地产和物业行业洗牌背景下，公司未来发展战略有哪些调整，如何以差异化特色从行业中跑出来 - 行业市场化竞争激烈，未来与房地产相关性降低，企业需具备独立第三方业务拓展能力和品牌竞争力，回归服务本质，提供高性价比服务产品和广泛增值服务 [20][21] - 公司在商务业赛道有优势和壁垒，未来将在主航道业务持续发力，扩大非住宅新业务赛道，构建建筑机电服务和企业服务双增长曲线，完善基于商务物业的资产服务和企业服务完整价值链条 [21][22] 问题4：2026 - 2027年中国商企服务市场竞争格局如何，公司应达到什么样的经营质量和规模，有无定量指标，过程中面临哪些挑战 - 到2024年规模净利润复合增长率不低于35%，增长渠道包括卓越集团房地产开发交付、独立市场化拓展、收并购和增值服务 [24] - 未来商务赛道客户需求升级，企业需具备资产综合运营能力、保值增值能力、全场景企业服务和B2B4C服务扩展能力、信息化建设和平台化管理能力、线上线下整合运营和服务产品化能力、资源整合和供应链能力 [25][26] - 公司将建立商务赛道核心竞争优势，通过价值分配和管理文化支撑人才竞争，成立赋能中心标准化服务 [26][27] 问题5：派息方面，2021年保持强派息，之后的派息计划如何；增值服务毛利率同比提升的原因以及增值服务收入大幅增长的主要驱动力是什么，未来增值服务培育重点是什么 - 董事会希望未来三年平均派息率不低于50%，行业平均派息率约30% [28] - 增值服务增长来自四个板块多元化发展和建筑机电业务增长，建筑机电业务通过数字化和供应商整合实现建筑全生命周期服务链条，企业服务未来可期 [28][29] - 卓越集团房地产开发量提高、城市更新项目带来资产服务收益也是增值服务收入增长原因 [29] 问题6：中职服务中卓品商务有无细分指引，疫情下是否有新需求，往后增长速度如何；母公司到去年年底财务情况如何 - 卓品商务聚焦高端商务服务和企业行政及员工福利支持服务，在高端商务服务有独特优势，带来客户粘性和与基本物业管理协同作用，企业端和个人用户端有较大需求和空间，未来会分析更广义企业服务范畴，纳入与业务协同性高、有市场容量和市占率、有核心能力和技术壁垒的业务 [31][32][33] - 卓越集团运营稳健，财务指标在三条红线以内，有息债已还完，美元债少且期限短，盈利来源包括开发板块、持有资产经营板块和珠三角城市更新板块，持有板块租金稳定，城市更新项目有积累和经验，近年有八九百亿项目入市 [33][34][35] 问题7：母公司去年年底财务情况如何；分红比例高背后的原因是什么，2022年做收并购是否不用花很多钱 - 卓越集团去年全口径销售额约一千两百亿，财务指标在三条红线以内，无轨流债券和信托，美元债少且期限长，上周还发了一笔美元债，财务经营状况良好 [36] - 业绩期公司资金健康，经营性净现金流比2020年提升86.6%，整体收益率提升，应收款周转天数从65天变成55天，为收并购打造坚实基础；募集资金会按上市时用途严格使用 [36][37] 问题8：在地产行业困难环境下，未来几年卓越地产有什么计划，对卓越商企业务有什么正面带动；商管物业未来变现空间和方式如何，与住宅物管相比有何不同 - 卓越地产在房地产低潮期相对有利，过去在低潮期有飞跃发展，未来有机会，会通过开发、持有和城市更新板块为卓越商企提供支持 [39][40] - 商管物业服务对象复杂，对能力要求高、门槛高，商业物管服务面对高净值人群，2B服务中物业管理费占资产经营费用比例小，变现前景比住宅好 [41][42]