股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年8月31日 狀態: 新提交 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 卓越商企服務集團有限公司 呈交日期: 2025年9月2日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 06989 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | 5,000,000,000 | | HKD | | 0.01 HKD | | 50,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | | 5,000,000,000 | HKD | | 0. ...

核心业绩表现 - 2025年上半年收入20.15亿元同比下降3.2% [1] - 基础物业管理服务收入18亿元同比增长5.0%占总收入89.4% [1] - 增值服务收入1.96亿元同比下降43.7%主要因机电安装业务压降和租赁经营服务减少 [1] - 销售成本16.36亿元同比下降1.5% [1] 盈利能力指标 - 毛利3.79亿元同比下降10.2% [2] - 溢利1.62亿元同比下降11.7% [2] - 权益股东应占溢利1.47亿元同比下降13.8% [2] 现金流状况 - 经营性现金流净额持续为负 2023年-1.85亿元 2024年-5.55亿元 2025年上半年收窄至-0.10亿元 [2] - 董事会不建议派发2025年中期股息以优先保障营运资本投入 [2] 关联交易情况 - 接受卓越置业转让抵销资产总代价3.63亿元 以应收款项等值金额结算 [3] - 抵销资产包括18项持作待售物业和1项持作开发物业 位于核心城市商业写字楼、高端住宅及停车位 [3] - 该交易为债务偿还替代方案 减少应收账款规模但未产生现金流入 [3][4] 业务结构变化 - 合约面积82.50百万平方米同比增长3.0% 在管面积74.28百万平方米同比增长9.0% [5] - 第三方在管物业面积占比达62.7% 非关联业务收入占比提升至92% [5] - 关联方收入降至1.6亿元占比8%同比下降4.5个百分点 [5] 潜在风险暴露 - 受让第三方债权存在回收不确定性风险 可能面临债务风险转移 [5] - 关联方债务问题未根本解决 体现对关联方的被动依赖 [5]

财务表现 - 上半年实现收入20.15亿元 归母净利润1.47亿元 [1] - 第三方基础物业服务收入9.33亿元 同比增长26.9% [1] 业务发展 - 数字化系统覆盖工单、收入、人力等关键业务 逐步推广至各项目 [1] - 通过设备数据实时监测分析 降低设备运营成本并提升运营效率 [1] - 机电业务聚焦政企合作项目 开拓小型整改与工程运维市场 [1] - 成功获取一线城市商业综合体及高端写字楼项目 [2] 战略布局 - 布局公建、教育、商业零售等多赛道业务 聚焦一线及新一线城市 [2] - 构建"商管+物管"全链条服务模式 持续提升资产价值 [2] - 完善企业行政、社区零售、空间资源等生态化服务体系 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年实现收入人民币20.15亿元，毛利3.79亿元，归母净利润1.47亿元 [1] - 第三方基础物业服务收入（不含收并购）达9.33亿元，同比增长26.9%，其毛利0.8亿元，同比增长14.9% [1] 业务规模与结构 - 总合约物业面积8250万平方米，同比增长3.0%；在管面积7428万平方米，同比增长9.0% [1] - 第三方在管面积占比达62.7% [1] - 自2022年起在管合约面积复合增长率达32.7% [2] 客户拓展与服务质量 - 战略客户项目数量同比增长23.1%，大于50万方的超大园区项目数量同比增长83.3% [2] - 战略客户合同保有率近100%，战略客户收入约5.08亿元，同比增长30.2% [2] - 持续服务世界500强、头部高科技及互联网企业 [1] 数字化能力建设 - 上线覆盖工单、收入、人力等核心模块的6大关键业务系统 [2] - 通过设备数据实时监测与分析降低运营成本，提升楼宇运营稳定性和效率 [2] 服务生态与业务拓展 - 打造涵盖企业行政、社区零售、空间资源等生态化服务体系 [3] - 机电业务聚焦政企合作项目，开拓小型整改与工程运维市场 [3] - 布局公建、教育、商业零售等多赛道业务，成功获取一线城市核心商业综合体及高端写字楼项目 [3] 可持续发展与行业地位 - ESG评级跃升至AA级（物业行业第三） [3] - 坚持"战略三支柱（战略客户深耕、新赛道突破、增值服务多元化）与数字化转型相结合"战略方向 [3]

财务业绩 - 2025年上半年实现收入20.15亿元 毛利3.79亿元 归母净利润1.47亿元 [1] - 第三方基础物业服务收入同比增长26.9%至9.33亿元 [1] 业务规模 - 总合约物业面积达8250万平方米 同比增长3.0% [1] - 在管面积7428万平方米 同比增长9.0% [1] - 第三方在管面积占比达62.7% [1] 客户拓展 - 新消费行业头部企业客户数量增加 客户结构持续优化 [1] - 新消费领域服务增强业务韧性和增长潜力 [1] 战略发展 - AI技术纳入中短期战略 专注技术与场景结合 [1] - 已在巡检、客服等垂类场景部署机器人 [1] - 未来将在更多领域部署AI技术探索潜力 [1]

港股市场整体表现 - 恒生指数下跌1.27%或323.16点至25201.76点[1][2] - 国企指数下跌1.40%或128.40点至9020.26点[1][2] - 恒生科技指数下跌1.47%或84.71点至5697.53点[1][2] - 南向资金净买入153.71亿港元[12] 科技股表现 - 大型科技股普遍下跌：快手跌3.35%[5][6]、美团跌3.08%[5][6]、京东跌2.49%[5][6]、百度跌1.85%[5][6]、网易跌1.73%[5][6]、腾讯跌1.72%[5][6] - 小米微跌0.56%[5][6] - 阿里巴巴逆势上涨0.16%[5][6] 金融板块表现 - 银行股下跌1.17%[2][4] - 保险股下跌1.90%[2][4] - 中资券商股普遍下跌：申万宏源跌6.02%[7]、东方证券跌5.78%[7]、中金公司跌5.64%[7]、华泰证券跌5.12%[7] - 证券及经纪板块下跌0.88%[4] 房地产相关板块 - 物管股大幅下跌：卓越商企服务跌16.08%[6]、德信服务集团跌13.43%[6]、合景悠活跌11.29%[6]、碧桂园服务跌11.11%[6] - 地产发展商板块下跌1.66%[4] - 华润万象生活跌9.08%[6]、雅生活服务跌8.79%[6] 医药板块表现 - 生物技术板块下跌3.87%[4] - 药品板块下跌4.46%[4] - 创新药概念股领跌：康诺亚-B跌8.59%[8][9]、金斯瑞生物科技跌7.42%[8][9]、康方生物跌7.10%[8][9] - 先声药业跌6.79%[8][9]、石药集团跌6.36%[8][9]、三生制药跌6.18%[8][9] 消费板块表现 - 新消费概念股走低：沪上阿姨跌5.84%[9][10]、巨子生物跌5.27%[9][10]、蜜雪集团跌5.27%[9][10]、奈雪的茶跌5.03%[9][10] - 非酒精饮料板块逆势上涨2.17%[4] - 泡泡玛特跌3.94%[9][10]、卫龙美味跌3.85%[9][10] 其他行业表现 - 汽车板块下跌1.88%[4] - 煤炭板块下跌1.47%[4] - 游戏软件板块下跌1.76%[4] - 电讯设备板块下跌0.53%[4] - 黄金及贵金属板块下跌0.56%[4] 逆势上涨板块 - 苹果概念股上涨：蓝思科技涨7.78%[11][12]、富智康集团涨1.93%[11][12]、高伟电子涨1.92%[11][12] - 加密货币概念股上扬：华检医疗涨4.51%[10][11]、国富量子涨3.26%[10][11] - 稀土概念股维持强势[3]

核心观点 - 公司2025年上半年业绩表现稳健 收入20 15亿元人民币 毛利3 79亿元 归母净利润1 47亿元 第三方基础物业服务收入不含收并购公司同比增长26 9%至9 33亿元 展现经营韧性[1] - 公司在行业赛道中构建三重竞争壁垒 包括第三方收入快速增长 战略客户深耕和数字化转型 支撑长期价值成长[3][4][7][9][11] - 物业管理行业在当前市场环境下具备现金流稳健 分红前景能见度高和估值修复潜力等特征 公司凭借商务赛道专注性和独立性有望获得市场青睐[12] 财务表现 - 2025年上半年实现收入约20 15亿元人民币[1] - 实现毛利3 79亿元[1] - 实现归母净利润1 47亿元[1] - 第三方基础物业服务收入不含收并购公司达9 33亿元 同比增长26 9%[1][4] - 第三方基础物业服务毛利0 8亿元 同比增长14 9%[4] - 战略客户收入约5 08亿元 同比增长30 2%[7] 第三方业务增长 - 第三方基础物业服务收入快速增长 同比劲增26 9%至9 33亿元[4] - 第三方业务增强公司抗风险能力和独立性 可能获得更高估值溢价[4] - 客户结构持续优化 服务世界500强 头部高科技及互联网企业[4] - 新签客户包括某通讯行业巨头 某知名社交平台 某跨境支付领先机构和某工业软件解决方案提供商 涵盖超5万至16万平米企业总部项目[4] - 新消费领域保持良好拓展势头 带来更多业务成长机遇[5] 战略客户优势 - 战略客户项目数量同比增长23 1%[7] - 大于50万方的超大园区项目数量同比增长83 3%[7] - 战略客户合同保有率接近100%[7] - 2024年某战略客户全国供应商绩效综合排名全线条稳居领先地位[7] - 战略客户新增项目中超半数来自客户推荐 降低市场拓展成本[8] 数字化与运营效率 - 推进核心业务系统建设 上线覆盖工单 收入 人力等核心模块的6大关键业务系统[9] - 智慧园区 社区及E+FM平台建设成果丰硕 实现设备运行数据实时监测与分析[9] - 数字化措施减少设备意外折损和故障 降低运营成本 提升运营稳定性和效率[9] 可持续发展与ESG - 坚持服务多元化产品拓展 构建生态化服务体系 包括企业行政 社区零售 空间资源 商业策划及管理[11] - Wind ESG评级跃升至AA级[11] - 获得绿色建筑认证和数字化治理创新等行业ESG相关奖项[11] - ESG高评级提升社会形象 带来政策支持和市场机会[11] 行业背景与估值 - 物业管理板块呈现加速向上趋势 具备现金流稳健 分红前景能见度高和估值修复潜力[12] - 物管公司合约面积持续增多 为未来收入增长提供保障[12] - 减值规模缩小 分红意愿强 股息率较高 经营质量提升[12] - 公司深耕商务赛道 独立性突出 具有更高辨识度和市场稀缺性[12]

数字化建设进展 - 2025年上半年成功上线6大核心业务系统 [1] - 实现设备数据实时监测 [1] - 显著提升运营效率与资产稳定性 [1] 业务拓展与模式创新 - 依托"商管+物管"全链条模式完善服务生态 [1] - 成功获取一线城市核心商业综合体及高端写字楼项目 [1] - 积极拓展政企机电、公建、教育等多赛道业务 [1] ESG管理成就 - Wind ESG评级跃升至AA级 [1] - 荣获金格奖"ESG公司治理卓越企业"荣誉 [1]

核心业绩表现 - 2025年上半年实现客户基础稳定扩张与高质量交付 [1] - 自2022年起在管合约面积复合增长率达32.7% [1] - 战略客户收入约达5.08亿元 同比增长30.2% [1] 战略客户发展 - 战略客户项目数量同比增长23.1% [1] - 战略客户合同保有率接近100% [1] - 超50万方超大园区项目数量同比增长83.3% [1] - 新增战略客户项目中超半数来自客户推荐 [1] 服务能力与行业认可 - 具备高复杂度、高管理难度业态的交付能力 [1] - 满足互联网企业24小时运维、高端制造无尘环境等专业化要求 [1] - 在2024年某全球领先ICT基础设施提供商全国供应商绩效排名中稳居领先地位 [1]

财务表现 - 2025年上半年实现收入约人民币20.15亿元 [1] - 实现毛利3.79亿元 [1] - 实现归母净利润1.47亿元 [1] - 第三方基础物业服务收入（不含收并购公司）同比增长26.9%至9.33亿元 [1] 业务规模 - 合约面积达8250万平方米，同比增长3.0% [1] - 在管面积7428万平方米，同比增长9.0% [1] - 第三方在管面积占比达62.7% [1]