财务数据和关键指标变化 - FFO为2.486亿美元，或摊薄后每股0.40美元，去年第三季度为2.545亿美元，或摊薄后每股0.41美元 [16] - 按比例计算的NOI增加330万美元，主要因综合最低租金增加1260万美元，部分被较低的LTA收入和直线租金470万美元抵消 [16] - 坏账费用增加280万美元，九个月信用损失占收入的71个基点，处于75 - 125个基点指导假设的有利端 [17] - 按比例计算的利息费用增加1000万美元，包括合并投资组合的800万美元和合资企业的200万美元 [18] - 2023年第三季度FFO中包含与RPT合并相关的380万美元成本，以及与Weingarten养老金计划最终清算相关的480万美元净收益 [18] - 同店NOI增长2.6%，排除前期收款影响后增至3.1%，年初至今同店NOI增长2% [19][20] - 第三季度末，合并净债务与EBITDA之比为5.5倍，考虑合资企业债务和永久优先股后为5.9倍，与上季度持平，比去年好0.4倍 [20] - 第三季度末流动性超24亿美元，包括超4000万美元现金和20亿美元循环信贷额度的全部可用额度 [20] - 后续发行5亿美元10年期无担保债券，2034年到期，固定票面利率6.4% [21] - 收紧2023年FFO每股指导范围至1.56 - 1.57美元，此前为1.55 - 1.57美元 [23] - 全年信用损失假设改善至75 - 100个基点，此前为75 - 125个基点，同店NOI假设提高至1.75% - 2.25%，此前为1% - 2% [23] - 董事会将第四季度普通股股息提高至每股0.24美元，增幅4.3% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度签署457份租约，总面积210万平方英尺 [8] - 小商铺入住率达91.1%，创历史新高 [8] - 新租约正租赁价差为34.9%，续租和期权为8.8%，综合价差13.4%，为六年最高 [8] - 主力店入住率环比下降50个基点至97.2%，因收回剩余Bed Bath & Beyond店铺 [9] - 本季度重新出租Bed Bath店铺，价差为54%，剩余12个店铺正在协商 [9] - 整体入住率仅下降30个基点至95.5% [9] - 已签署但未开业的价差本季度扩大至320个基点，代表约5220万美元未产生现金流的租金 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场活跃度仍在，但交易量同比下降约70% [29] - 南加州和迈阿密有低于6%的激进资本化率交易，芝加哥和中西部其他地区的杂货店锚定中心和购物中心交易资本化率在6% - 8%之间 [29] - 融资仍可获得，但利率高于过去12个月，私人业主或投资者的贷款价值比在50% - 60%之间 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 优先产生自由现金流，加快店铺开业和租金起算日期，减少非创收费用 [11] - 利用平台优势，在融资市场混乱时把握机会，如收购Stonebridge at Potomac Town Center和与RPT Realty合并 [12][14] - 对结构化投资业务持谨慎态度，有选择地参与，预计该业务将增长 [15] - 利用数据驱动市场，与零售商建立合作伙伴关系，重新平衡租赁条款，增加灵活性 [53] - 继续推进零售再开发项目，预计其回报率将超过资本成本 [65] - 评估所有投资机会，包括收购、租赁、再开发、结构化投资和股票回购，根据资本成本和增值情况进行优先排序 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临高利率、租户破产、债务和股权市场不稳定等逆风，但购物中心行业基本面依然强劲，公司投资组合运营结果良好 [7] - 预计将在较长时间内处于较高利率环境，需应对宏观经济逆风 [10] - 公司有能力克服非现金会计相关逆风，展示了运营投资组合的稳定性和实力 [23] - 对RPT交易感到兴奋，认为其是高质量投资组合，可快速实现协同效应，提高运营利润率 [36] - 购物中心行业供需动态良好，需求旺盛，供应极低，空置率处于历史低位，公司投资组合有望增长 [35][58] 其他重要信息 - 公司收到Albertsons 1.94亿美元特别股息，董事会预计11月宣布特别股息金额，年底支付 [24] - 公司本季度在投资组合中获得超过800个单元的开发权，预计购物中心将向多用途方向发展，主要是多户住宅 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 交易市场情况及10年期利率上升后的变化 - 本季度收购Stonebridge Center，处置方面，出售南加州一个合资企业的杂货店锚定购物中心，资本化率低至5%左右，显示市场对核心杂货店中心仍有大量资金需求 [28] - 第四季度收购方面基本无项目，处置方面限于少数土地地块和小型合资企业资产 [28] - 市场仍活跃，但交易量同比下降约70%，仍有资金投入，不同地区有不同资本化率的交易，融资仍可获得但利率较高 [29] 问题: 对RPT处置的承诺及不同市场资本化率差异 - 目前暂不透露RPT具体战略，待合并完成后再明确 [31] - 投资者关注全国各地区和各种零售形式，市场有大量资金等待合适机会和更多供应 [31] 问题: 如何缓解市场对公司战略执行的担忧 - 公司业绩数据表明战略执行良好，FFO、股息、同店NOI指导均上调，小商铺入住率创历史新高，租赁价差达六年最高 [34] - 行业供需动态良好，公司认为RPT交易是优质机会，可快速实现协同效应和提高运营利润率 [35][36] 问题: RPT交易中现金与新债务的最优组合及增值情况 - 公司有多种选择，包括资产负债表上的现金、Albertsons投资和循环信贷额度，有信心以接近目标价格为债务再融资 [39] - 预计交易在第一年仍将实现FFO增值 [39] 问题: Bed Bath店铺租赁价差情况及剩余店铺回填预期 - 由于供应需求因素有利，零售商争夺Bed Bath店铺空间推动租金上涨，成本基本符合预期 [42][43] - 剩余12个店铺中，部分将由单租户使用，可能有少数会分割，预计仍有健康的价差 [43] 问题: Bed Bath店铺的停机时间及租金恢复对明年增长的影响 - 14个已执行的店铺中有3个已分配，目前计入雪管道，总金额5200万美元 [46] - 本季度有2个Bed Bath店铺开始产生租金，预计2024年约50% - 60%的雪管道租金将实现 [46] 问题: 推动更高年度租金涨幅是否遇到阻力 - 这取决于市场情况，阳光地带市场有机会推动更高涨幅，与零售商的谈判是个案处理，目前情况良好，小商铺入住率高有利于推动涨幅 [50] 问题: 与主力租户谈判时如何重新获得杠杆并减少租户友好条款 - 除经济因素外，可重新平衡共同租赁条款、排他性条款等，增加灵活性 [53] - 市场数据驱动，零售商对市场影响的认识发生变化，更愿意与公司合作探索新机会 [53] - 零售商对店铺面积的灵活性增加，为不同大小的空间创造更多需求 [54] 问题: 公司历史入住率和杠杆率情况，不同地区小商铺入住率差异及增长潜力，以及雪管道上线对杠杆率的影响 - 公司对投资组合的供需动态感到鼓舞，利用数据分析认为投资组合有增长潜力，小商铺入住率创新高且有进一步提升空间 [58] - 购物中心用途不断演变，满足价值和便利需求，公司认为其是商业房地产的亮点，有机会进行世代交易 [59][61] 问题: 收购与再开发的资金分配倾向 - 由于资本化率与利率和资本成本变动不同步，短期内第三方收购具有挑战性 [64] - 零售再开发项目回报率高，随着投资组合增长，此类机会也会增加，公司将继续投入资金 [65] 问题: 股票回购在资本分配中的地位 - 所有投资机会都根据资本成本和增值情况进行评估和优先排序，公司低杠杆率提供了更多选择空间 [68] 问题: 小商铺吸引的租户类型、行业及租赁签约时间是否受宏观不确定性影响 - 小商铺新租约中，餐厅、特色食品、健康美容、服务类（如医疗）和特许经营概念的租户占比较大 [71][72] - 宏观不确定性未影响租赁签约时间，租户希望尽快签约开业以实现增长 [98] 问题: 结构化投资的回报标准和业务增长预期 - 随着资本成本门槛提高，结构化投资报价从之前的8% - 9%提高到两位数起 [76] - 目前结构化投资业务的平均利率在9% - 9.5%之间，预计未来将增加，当前业务规模接近2亿美元 [76] 问题: 降低信用损失展望后，未来信用损失是否会持续降低 - 目前信用损失已恢复到接近疫情前的正常水平，但现在将其纳入明年指导还为时过早 [79] 问题: 结构化投资机会是否都与房地产相关，是否考虑运营商机会 - 核心结构化投资项目关注核心市场的优质房地产项目，具有特定的租户和赞助商要求 [82] - 公司的Plus业务会关注有房地产需求的零售商，在合适时提供机会 [82] 问题: 利率上升对租户的影响及潜在租户流失情况 - 有近期债务到期的零售商将面临更高利息支出和再融资压力，但公司跟踪的零售商信用风险较小 [85] - 由于供应短缺，零售商积极与公司合作以满足开店需求，公司对信用损失储备感到放心 [85][86] 问题: 资本成本上升对租户扩张计划的影响，以及混合用途开发项目收益率上升的原因 - 公司与主要零售合作伙伴保持密切沟通，多数零售商未因资本成本上升而放缓扩张步伐，部分租户因融资困难转向二手空间 [88][91] - 混合用途开发项目收益率上升是因为展示了与Kimco投资资本相关的实际回报和优先回报，采用了不同的投资结构 [88][89] 问题: RPT合并中需再融资的债务规模，以及Rite Aid店铺的情况 - RPT需再融资的债务约9亿美元，包括银行债务和私募票据，公司有多种资金来源选择 [94] - Rite Aid拒绝了3份租约，影响约5个基点的入住率，预计本季度还有2份租约结束，共影响约8个基点，目前有良好的回填活动 [95] 问题: 从第三季度FFO到第四季度的变化原因 - 第三季度有一次性项目，如Weingarten养老金计划清算的影响，排除这些因素后将回到更正常的水平，公司对指导范围有信心 [101][102] 问题: 每平方英尺租赁工作成本上升是否与Bed Bath & Beyond租约有关，以及未来租户改善和房东工作趋势 - 新租约成本略高主要由三笔交易推动，排除后成本将降至更正常的40美元左右，这些交易回报率高且增值显著 [105] - 整体成本因新租约数量增加而上升，续约和期权成本基本符合预期 [105][106]