财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收18.4亿美元，同比增长26%；摊薄后每股收益2.86美元，同比增长近80% [9] - 毛利润率27%，销售、一般和行政费用率同比下降100个基点至8.9% [10] - 房屋建筑营业收入从去年同期的1.699亿美元提升至3.251亿美元，营业利润率提高610个基点至17.7% [32] - 有效税率约22%，净收入2.553亿美元，摊薄后每股收益2.86美元，去年同期分别为1.501亿美元和1.60美元 [36] - 第三季度末账面价值每股40.79美元，同比增长26% [40] - 预计全年营收约70亿美元，同比增长超20%，毛利润率25%，净资产收益率约26% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 第三季度净订单2040份，去年同期为4085份；取消率为9%，按初始积压订单计算，虽环比上升但仍低于历史水平 [14][16] - 交付房屋数量同比增加6%，平均售价同比上涨19%至50.9万美元 [30] - 第四季度房屋营收预计在19.5 - 20.5亿美元，平均售价预计约50.3万美元，同比增长12% [31] 社区业务 - 第三季度平均社区数量221个，同比增加8%；期末开放销售社区227个，去年同期为210个 [37] - 预计第四季度社区数量继续环比增加，2022年末社区数量在235 - 250个 [37] 土地业务 - 第三季度土地、土地开发和费用投资5.56亿美元，其中新土地收购仅1.35亿美元，去年同期为4.67亿美元 [38] - 取消约8800块地块的购买合同，地块持有量近80000块，其中自有51000块，成品地块约18300块 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 四个地区房屋平均售价均同比上涨，涨幅从西海岸地区的12%到中部地区的26%不等 [31] - 购房者使用公司抵押贷款合资企业KBHS Home Loans的信贷状况良好，第三季度贷款客户中67%符合传统抵押贷款条件，几乎都使用固定利率产品 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 坚持按订单建造的方式，为客户提供个性化房屋，注重提供最佳价值而非依赖激励措施 [12][45] - 鉴于当前市场状况，减少土地投资，重新谈判土地合同以降低价格和延长结算时间，必要时终止合同 [24] - 持续监控市场动态和社区表现，必要时调整定价以平衡积压订单和实现最低吸收速率 [15] - 优化建设周期，应对供应链问题和劳动力短缺，降低建造成本 [23] - 计划在第四季度完成对2023年5月到期高级票据的再融资，并继续进行适度的普通股回购 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 支持购房需求的因素依然强劲，但由于高抵押贷款利率、通货膨胀以及宏观经济和地缘政治担忧，许多潜在买家暂停购房 [11] - 公司有信心在当前市场条件下实现稳定回报并推动账面价值增长，预计第四季度和2023年社区数量将增加，这将有助于未来净订单增长 [18][41] 其他重要信息 - 第三季度建造时间从框架阶段到完工延长了11天，影响了交付并降低了第四季度交付预期 [20] - 建筑材料短缺、贸易劳动力挑战、电力基础设施问题和城市检查延迟是导致建造时间延长的主要因素 [20][21] - 公司第三季度发行3.5亿美元7.25%的八年期高级票据，赎回3.5亿美元7.5%的高级票据，确认360万美元的提前赎回债务损失 [39] - 8月签订3.1亿美元的高级无担保定期贷款协议，计划用其赎回2023年5月到期的7.625%高级票据 [40] - 第三季度回购约160万股普通股，花费5000万美元，年初至今已花费1亿美元回购约310万股，董事会授权下还有2亿美元可用于回购 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请量化激励活动的情况，以及第四季度毛利率环比下降是否意味着积压订单中也使用了激励措施 - 公司不依赖激励措施，更注重为买家提供最佳价值，第三季度激励措施占比不到1%，第四季度交付也将如此 [45][46] - 第四季度毛利率环比下降的原因包括对快速入住房屋定价更谨慎、考虑积压订单潜在价格调整、较低收入预期导致杠杆损失以及销售组合影响 [48][49] 问题2: 订单节奏是指毛订单还是净订单，买家是否在适应高利率环境 - 提到的订单节奏是毛订单，8月利率略有下降时买家似乎消化了高利率并积极购房，但9月市场再次疲软，买家只是暂停购房，并未消失 [50][51][53] 问题3: 快速入住房屋的毛利率是否低于按订单建造房屋，是否会向投资者买家出售更多快速入住房屋 - 快速入住房屋毛利率的评论是相对于上一季度预期，并非意味着需要大幅折扣，目前快速入住房屋不是问题 [57][58] - 公司尽量避免向投资者买家大规模销售，可能会在有较大土地持有且能区分租赁地块时考虑，且批量买家可能期望折扣 [60][61] 问题4: 价格调整是否重振销售节奏，土地减值是否会更现实 - 订单平均售价下降约2/3是由于加州产品组合转变，并非纯粹价格削减 [64] - 目前土地减值不是主要担忧，公司对库存和地块位置有信心，当前毛利率水平提供了一定安全边际 [65] 问题5: 能否扩展关于通过减少房屋开工来重新谈判建筑材料成本的机会 - 随着开工放缓，前端建筑周期的贸易和供应商竞争加剧，公司正在努力降低成本，但后端仍面临挑战，预计今年之后会有所改善 [67] 问题6: 放弃约9000块地块的原因，以及这些地块对社区数量增长的影响 - 放弃地块的原因包括土地卖家不愿降价或延长时间，以及公司认为无法实现预期回报 [71] - 大部分地块是2024年及以后的社区增长项目，公司目前不急于锁定更多地块 [73] 问题7: 目前销售节奏的预期范围，以及是否会更多地使用价格杠杆 - 目前销售节奏预期范围为每月3 - 5套，在此范围内公司仍可实现良好利润和回报 [75] 问题8: 快速入住房屋的毛利率是否低于积压订单房屋，以及第四季度毛利率降低各驱动因素的影响程度 - 快速入住房屋对第四季度毛利率影响较小，主要影响因素是为积压订单潜在价格调整预留的准备金，其次是销售组合和杠杆因素 [78][79] 问题9: 工作室销售情况，以及买家对房屋选项和特征的看法是否有变化 - 第三季度工作室消费同比增加，可能是由于工作室定价随成本上升，买家选择的物品类型和花费与往年相似，房屋尺寸也未改变 [86][87] 问题10: 买家的心理状态，以及他们在等待什么来决定购房，如何权衡租房与购房决策 - 买家主要是对经济形势、通货膨胀和利率缺乏信心，单户租赁付款同比上涨12%，购房仍是有吸引力的选择，但买家目前处于观望状态 [89] 问题11: 请说明订单的年度趋势，以及9月销售放缓的同比下降幅度 - 无法提供9月具体同比数据，只知道比8月稍软，8月利率下降和市场反弹可能影响了买家行为 [93][95] 问题12: 销售节奏是否会因季节性因素下降，还是会因价格调整保持稳定 - 正常情况下，销售节奏会呈现季节性变化，第四季度通常低于第三季度和第二季度，公司预计回归更正常的季节性模式 [97] 问题13: 订单平均售价下降中产品组合转变和基础定价的占比，以及第四季度毛利率是否会受益于较低的木材成本 - 订单平均售价下降的2/3是由于加州产品组合转变，基础定价下降约4% [99][101] - 预计第四季度木材成本会下降，市场疲软也有助于从供应商和分包商处获得价格优惠 [100] 问题14: 新社区是否会更多地调整定价，以及消费者对新社区的反应 - 新社区定价可能会微调以确保成功开业，但仍高于承保利润率，新社区通常能带来兴奋和销售 [105][106] 问题15: 积压订单的风险，以及如何确保其弹性 - 公司不断深入审查积压订单，目前交付未受影响，大部分买家仍会在房屋完工时完成交易，但部分买家因市场不确定性而放弃购买 [109][110] 问题16: 如果利率维持在6 - 6.5%，春季销售季是否会恢复正常 - 这取决于经济、就业、利率和通货膨胀等因素，如果消费者适应了当前利率并仍符合购房条件，可能会出现更正常的春季销售季 [112]