财务数据和关键指标变化 - 第二季度毛利率为29.5%，净利率为23.4%，SG&A为6.1%，较去年改善150个基点，创第三季度纪录 [8] - 现金达13亿美元，循环信贷无借款，债务与总资本比率为17.7%，去年为23.1%，今年晚些时候将偿还5.75亿美元债务 [9] - 第二季度新订单同比增长4%，ROE达21.4%，较去年改善260个基点，回购410万股股票，花费约3.2亿美元 [9][15] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第二季度新销售订单同比增长4%，社区销售速度从每月4.8套增至5套，销售激励同比下降10个基点，取消率为11.8% [20][21][22] - 预计第三季度新订单1.6 - 1.8万套，交付1.7 - 1.85万套，平均销售价格略高于第二季度的48.3万美元，毛利率28.5% - 29.5%，SG&A为6% - 6.5% [41][42] 金融服务业务 - 第二季度运营收益1.04亿美元，略高于指引上限，其中抵押贷款运营收益7400万美元，去年为9200万美元，产权业务运营收益3000万美元，去年为2400万美元 [36][37] - 预计第三季度金融服务收益7000 - 7500万美元 [42] Lennar Other业务 - 第二季度运营亏损1.08亿美元，主要因公开交易科技投资的非现金按市值计价损失7800万美元及其他战略投资损失 [38] - 预计第三季度亏损约2000万美元 [42] 多户住宅业务 - 预计第三季度收益约2000万美元 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场分为三类，第一类19个市场表现良好，销售速度和定价能力开始持平；第二类10个市场价格和销售有所放缓；第三类7个市场市场疲软和调整更明显 [23][24][25] - 6月许多市场新订单、流量、销售激励和取消情况恶化，部分市场进入销售淡季 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 坚持核心战略，根据市场调整房价，维持合理销量，继续建设以填补住房短缺 [13] - 利用管理团队优势，通过技术和流程改进提高运营效率，抵消市场调整影响 [14] - 关注现金流和底线，保护和增强资产负债表，减少债务，回购股票，提高股东回报 [15] - 年底完成分拆，将成熟资产管理公司Quarterra上市，预计减少资产25亿美元，提高资产和股权回报率 [16] - 土地策略上，推进轻土地战略，控制地块比例从去年的50%增至62%，自有地块供应年限从3.3年降至3.1年，目标是年底自有年限达2.75年，控制地块比例达65% [32][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场因美联储加息而降温，但需求仍较强，买家有首付和良好信用，家庭形成持续增加，供应有限，可负担劳动力住房需求紧迫 [10] - 市场变化趋势将因美联储持续收紧而强化，公司会提前做出必要调整 [12] - 公司财务、组织和技术上有优势，能适应市场变化，应对挑战，抓住机会 [17] 其他重要信息 - 第二季度供应链有积极变化，周期时间首次趋于平稳，过去四个月仅增加五天，约25%市场周期时间缩短，直接建筑成本环比上涨1.6%，同比上涨20%，低于2021年同期 [34][35] - 预计2022年下半年成本将再次上升，当前木材价格下降将降低下半年开工成本及2023年上半年交付成本 [35] - 公司成功修订和延长信贷安排，26亿美元承诺中，3.5亿美元2024年到期，22亿美元2027年到期 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度毛利率指引中，激励措施和木材成本的影响如何 - 激励措施目前相对较低，部分市场为1.6%，可能会增加；木材成本在积压订单中有约每平方英尺6美元的增长，公司对毛利率指引有较好的可见性 [45][46] - 第三季度大部分数据已在积压订单中，会有取消和轮换情况，市场环境变化使最终数据难以确定 [47] 问题2: 公司在定金收取和单户租赁业务方面的情况如何 - 公司集中精力确保第三、四季度积压订单的客户有抵押贷款，锁定利率 [49] - 利率上升可能使更多人从购房转向租赁，租赁市场需求增加，租金上涨，单户租赁买家需重新考虑其模式 [49][50] 问题3: 第二季度维持较高开工速度的原因是什么 - 开工速度主要受许可证和人员获取限制，第三季度会因获取许可证困难而适度回落 [53] - 公司旨在有序建设和交付房屋，匹配销售和开工速度，以控制成本和提高效率 [54][55] - 公司在施工后期销售房屋，减少预售，导致开工速度高于销售速度 [56] 问题4: 定价调整是否会导致土地减值风险，是否会降低积压订单客户的基础价格 - 公司几乎没有土地减值风险，土地收购模式稳健，市场需大幅下跌才会考虑减值 [58] - 土地策略注重控制土地，结构可适应市场变化，进一步降低减值风险 [59] - 许多市场有替代买家，可弥补取消订单的影响 [60] 问题5: 第三季度为实现订单目标需要哪些激励或定价调整，第一类市场是否会向第二、三类市场转变 - 公司会对每个社区进行每日分析，激励措施因社区而异，难以准确预测未来激励需求 [63] - 历史上激励水平高于当前的1.6%，未来预计再增加1%，不同市场情况不同 [64] - 市场层级转变受时间、供应和市场信心等因素影响，难以预测 [65] 问题6: 土地市场是否有变化，年底能否达到65%控制地块比例目标 - 目前合作伙伴愿意收购经过适当承保的资产，公司有信心实现65%目标，但需观察市场变化 [67] - 公司与土地开发商有全面合作关系，土地策略部门为公司提供弹性和稳定性 [68][69] 问题7: 6月在七个受影响较大市场采取的措施对订单利润率有何影响 - 由于有很多不确定因素，公司无法准确量化利润率影响，已给出第三季度的大致范围，将在接近第四季度时再评估 [71][72] 问题8: 公司为何需要增加70%的地块控制，是否应放缓土地收购或放弃部分交易 - 土地是公司战略的重要组成部分，公司通过灵活的土地策略提高未来可见性，降低资产负债表风险 [76] - 公司将土地策略分为短期、中期和长期，以增强灵活性和适应性 [77] 问题9: 第二、三类市场的价格调整幅度如何，是否会延续到第四季度 - 公司按房屋逐个调整价格，许多市场净价和毛价比去年同期上涨40% - 50%，适度调整即可刺激市场 [79] - 价格调整主要是结合抵押贷款利率帮助和较小的价格调整，对整体利润率影响较小 [80][81] 问题10: 抵押贷款利率调整如何影响损益表，Quarterra分拆的资产详情如何 - 抵押贷款利率调整计入销售线 [85] - 公司暂不提供Quarterra的定期更新，已从资产负债表转移部分资产至Quarterra，额外25亿美元资产将在分拆时转移 [84] 问题11: 供应链情况如何，需求变化时如何进一步改善 - 供应链仍有中断，但公司和供应商应对能力增强，问题解决时间从数月缩短至数天，主要短缺物资为电气设备和柔性管道 [88] - 供应链问题解决主要在于公司管理能力提升，但周期时间仍较长 [89] 问题12: 在市场放缓情况下，公司如何考虑现金使用和股东回报 - 公司将继续优化业务模式，注重现金生成，通过土地策略支持业务有序发展 [91] - 公司将继续偿还债务、机会性回购股票，有能力在分拆Quarterra时投入25亿美元资本 [91][92]