财务数据和关键指标变化 - 第一季度交付量同比增长2%至12,538套房屋 [10] - 毛利率提高190个基点至26.9%，SG&A提高90个基点至7.5%，净利率达19.4%，运营净收益超8亿美元，运营底线提升近20% [10] - 金融服务集团为公司增加9000万美元收益 [10] - 第一季度总收益为5.036亿美元，摊薄后每股收益1.69美元，而2021年第一季度收益为10亿美元，摊薄后每股收益3.20美元 [13] - 第一季度Lennar Other部门运营亏损4.03亿美元，主要因战略技术投资的非现金按市值计价损失3.95亿美元 [41] - 本季度回购530万股股票，花费5.26亿美元，董事会昨日又授权20亿美元用于股票回购 [11] - 期末现金达14亿美元，25亿美元循环信贷额度无借款，房屋建筑流动性总计39亿美元 [41] - 股东权益增至210亿美元，每股账面价值增至69.98美元，库存回报率为27.5% [43] - 预计第二季度新订单在17,800 - 18,200套房屋，交付量在16,000 - 16,300套，平均销售价格约47万美元，毛利率在28% - 28.25%，SG&A在6.8% - 7%，金融服务收益在9000 - 1亿美元，EPS在3.80 - 4美元/股 [44][45][46] - 全年预计交付约6.8万套房屋，平均销售价格在47 - 47.5万美元，房屋建筑收入约320亿美元，毛利率在27.25% - 28%，全年SG&A在6.6% - 6.8%，金融服务全年收益在4.4 - 4.5亿美元，税率约25% [47][48] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第一季度每个社区开工4.7套房屋，销售4.3套房屋，季度末未售出的完工房屋少于180套 [23] - 社区数量同比增长4%，预计2022年底社区数量同比实现低两位数增长 [28] - 可控住宅用地百分比从去年的45%增至本季度末的58%，目标是到财年末增至65% [30] 金融服务业务 - 第一季度金融服务团队运营收益9100万美元，略高于指引上限，其中抵押贷款运营收益6700万美元（上年为1亿美元），产权运营收益2100万美元（上年含一次性1100万美元收益，剔除后今年收益增加） [39][40] Lennar Other业务 - 第一季度运营亏损4.03亿美元，主要是战略技术投资的非现金按市值计价损失3.95亿美元 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州受益于本地需求和外地迁入人口，库存有限，就业超疫情前水平，公司在多个市场是领先建筑商 [24] - 亚特兰大市场增长强劲稳定，本季度进入阿拉巴马州亨茨维尔和佛罗里达州墨西哥湾沿岸市场，两地需求旺盛 [25] - 卡罗来纳州的罗利、夏洛特和查尔斯顿市场强劲，库存有限，本地需求和外地迁入推动销售和价格 [25] - 得克萨斯州是全国最强的州，奥斯汀市场最强，科罗拉多市场势头增强，库存有限，定价能力强 [26] - 凤凰城和拉斯维加斯是热门市场，受益于商业环境、就业增长和加州移民，内华达州新增就业领先全国，凤凰城因价格实惠需求加速 [26] - 太平洋西北地区市场强劲，土地使用和开发限制导致供应有限，公司土地位置优越，波特兰和西雅图就业增长出色 [27] - 加利福尼亚州市场强劲，住房短缺，内陆帝国、萨克拉门托和东湾地区是强市场，本季度湾区核心市场复苏 [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦有序目标增长，销售节奏与生产节奏紧密匹配，控制成本、降低SG&A以提高毛利率和净利率 [21] - 继续推进LenX战略，对新技术公司进行战略投资，虽投资市值波动影响收益，但降低了SG&A和生产成本，推动可持续发展举措 [14][15] - 推进SpinCo计划，目标是成为纯住宅建筑公司，SpinCo将是轻资产的资产管理业务，预计在今年第三或第四季度执行分拆，目前已将资产从Lennar资产负债表转移至SpinCo的资产管理中，以增加管理费和回报 [16][17][18] - 采取土地轻资产战略，增加可控住宅用地百分比，节省土地收购现金支出 [30] - 应对供应链挑战，公司高管走访制造商和供应商，探索解决问题和优化供应链的方法，预计提高供应链效率和成本控制能力 [13][37][38] - 公司凭借规模和效率优势，在市场中持续获得市场份额，尤其是对私人建筑商和部分大型或中型上市建筑商 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在地缘政治动荡、通胀压力和利率上升等问题，但住房市场在主要市场依然强劲，需求趋势良好，家庭形成持续增加，买家寻求抵御通胀的住房，供应受限，不易出现过度建设 [8][9] - 公司运营表现反映了住房市场的总体强劲，预计2022年业绩将持续增强，市场将保持强劲，公司将实现两位数增长 [20][21] - 认识到利率上升、通胀、供应链困难、土地和劳动力短缺等挑战，但经济强劲、工资上涨和住房供应短缺为公司提供了机会 [20] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性声明，实际结果可能与声明存在差异，公司不承担更新前瞻性声明的义务 [3][4] - 公司在第一季度因供应链中断和奥密克戎疫情影响，平均周期时间较上一季度增加约两周，同比增加约两个月，直接建筑成本同比上涨23%，其中木材价格大幅上涨是主要因素 [34][35] - 公司预计木材价格在春季或初夏会有短期通胀，之后可能会下降，类似去年的走势 [35] - 公司通过动态定价和FIFO销售方法，使第一季度直接建筑成本占收入的比例稳定在43%，与上一季度和去年同期基本持平 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 供应链方面的内部举措及材料供应缓解情况，以及2022年在受限环境下对小型私人同行的市场份额获取能力 - 公司增加开工量，虽供应链未快速解决，但更多在建房屋为交付提供了更多选择，增强了交付的可见性 [51] - 公司凭借规模和“建筑商首选”理念与建筑合作伙伴和供应链参与者密切合作，提高业务可见性 [52] - 公司高管与制造商和分销商深入交流，提出新思路和想法，正在进行测试，有望改善成本控制和交付流程 [53][54] - 公司因土地关系和产品效率，持续从私人建筑商和部分大型或中型上市建筑商处获取市场份额 [56] 问题2: 土地所有者期权意愿或土地储备条款是否有变化，影响年底65%期权目标的实现 - 目前土地所有者的期权意愿和能力没有变化，公司正朝着增加土地资产期权比例的方向发展 [58] 问题3: 需求方面在边缘是否有变化，特别是入门级、低价格点市场 - 公司调查显示各地销售情况从强劲到非常强劲，未看到需求模式的变化，但意识到经济中存在通胀、利率上升等潜在影响因素 [62] - 工资和住房成本上升，租金上涨，首次购房者希望通过固定利率抵押贷款稳定住房成本，市场需求依然强劲 [63][64] - 公司取消率环比下降，取消的房屋能迅速以更高价格售出，市场健康 [65] - 公司严格控制房屋销售释放，市场需求旺盛，网络会话同比增长超20%，转化率同比增长近50% [66] 问题4: SpinCo的总资产规模和资产管理费用比例 - 从Lennar转移到SpinCo的资产规模约为50 - 60亿美元，但目前没有明确的转换方式，部分资产已转移到资产管理项目中 [69][70] - 关于资产管理费用比例，公司尚未制定相关模型，接近分拆日时会提供更清晰信息 [70] 问题5: 本季度自有地块数量增加的原因，以及土地是否仍有疫情前定价 - 土地购买量季度间有波动，本季度增加是正常现象，公司更关注年度进展，目标是降低自有地块数量 [75] - 部分土地交易受潜在税率变化影响，是时机问题，公司致力于降低自有地块数量 [76] - 公司认可土地仍有疫情前定价，这有助于提高利润率 [77] 问题6: 本季度平均订单价格达到49.5万美元，是否意味着未来某个季度的成交价格能达到该水平 - 公司未指导2022年成交均价达到49.5万美元，价格受销售组合和时间影响，公司将继续执行租赁销售和小批量释放策略以最大化价格 [80] - 公司战略上加速德州市场增长，该市场成交均价较低，会影响整体成交均价 [81] 问题7: Breland收购对下半年毛利率的影响，以及SpinCo土地战略是分拆还是出售后回租 - Breland收购对交付量的贡献仅为1%，对总毛利率影响很小 [84] - SpinCo的资产分拆过程已经开始，资产正从Lennar转移到资产管理垂直领域，包括多户住宅、单户租赁和土地战略，目的是打造轻资产的SpinCo [90][92] 问题8: 公司业务中非主要买家的比例，以及主要和非主要买家的趋势变化 - 主要买家和非主要买家的市场需求都很旺盛，租赁价格上涨，市场供应受限，价格上涨 [96][97] - 上季度不到5%的房屋卖给了机构租户，大部分是主要买家 [98][99] 问题9: 小型私人建筑商是否有出售或合作意向，公司的并购需求情况 - 市场需求强劲，未看到小型私人建筑商的“投降”情况，公司更关注进入新市场时找到一流的管理团队 [101] - Breland是优质收购机会，其管理团队和土地关系符合公司战略 [102][103] - 公司在大规模业务增长时不会进行大量并购，但进入新市场时会考虑 [105]