财务数据和关键指标变化 - 2021年公司实现了创纪录的45亿美元运营资金（FFO），每股11.94美元，第四季度FFO为11.6亿美元，每股3.09美元 [7] - 国内物业净营业收入（NOI）同比增长22.4%，全年增长12%，包括TRG和国际物业的份额 [8] - 2021年签署了超过4100份租约，总面积超过1500万平方英尺，是过去六年中最高的租赁活动 [8] - 2021年零售销售额达到每平方英尺713美元，创历史新高 [9] - 2021年支付了27亿美元的现金股息，季度股息为每股1.65美元，同比增长27% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 国内业务表现优异，国际业务在第四季度有所改善 [7] - JCPenney的流动性增长至16亿美元，无信贷借款 [10] - RGG（Rue Gilt Groupe）和SPARC Group表现强劲，SPARC将成为Reebok在美国的运营合作伙伴 [10][11] - TRG（Taubman Realty Group）的零售销售额达到每平方英尺942美元，同比增长31%，入住率增加210个基点 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年第四季度购物中心销售额同比增长8%，与2019年同期相比增长34% [9] - 2021年入住率达到93.4%，同比增加260个基点 [8] - 2021年开业了两个新项目，分别位于英国和韩国，日本和法国的项目正在建设中 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续投资于现有平台，包括SPARC、ABG、RGG和JCPenney，以推动未来增长 [15] - 公司计划通过内部现金流为重大重建项目提供资金 [10] - 公司预计2022年国内物业NOI增长2%，并继续投资于RGG、SPO和JCPenney [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2022年持乐观态度，预计租赁活动将增加，并提高入住率 [18] - 管理层认为公司在2021年表现出色，超出预期，并对未来增长前景感到兴奋 [16] - 管理层提到，尽管存在外部经济波动，公司仍有望继续增长 [28] 其他重要信息 - 公司在2021年完成了25处物业抵押贷款的再融资，总额为33亿美元，平均利率为3.14% [13] - 公司流动性达到80亿美元 [13] - 2022年FFO指引为每股11.50至11.70美元 [14] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年租赁活动的预期和定价趋势 [17] - 公司对2022年租赁活动持乐观态度，预计将增加入住率，并看到租金增长 [18] 问题: 2022年零售商投资的贡献和影响 [21] - 2022年指引中包括0.15至0.20美元的拖累，主要来自RGG、SPO和JCPenney的未来投资 [22] 问题: 股息增加的预期 [25] - 公司预计未来股息将继续增加，尽管目前仍低于2019年水平 [26] 问题: 2022年业绩是否会超出预期 [27] - 公司对2022年持谨慎态度，主要因为销售的不确定性，但仍有望实现增长 [28] 问题: 投资对2022年FFO的影响 [29] - 公司解释了2021年投资对FFO的贡献，并预计2022年将继续投资以推动增长 [30][34] 问题: 资本分配优先级 [43] - 公司将继续投资于现有平台和重建项目，并计划增加股息 [45] 问题: 零售商投资的快速回报 [46] - 公司通过破产收购品牌并迅速整合，取得了显著成效 [47] 问题: 租金和租赁趋势 [54] - 公司预计NOI增长，并解释了基础租金与超额租金的关系 [55][57] 问题: NOI增长预期 [59] - 公司预计2022年NOI增长2%，主要受销售和成本压力的影响 [60][61] 问题: 短期租赁的影响 [65] - 公司预计随着短期租赁转为长期租赁，收入将增加，但这一过程将在2022年继续 [66] 问题: OCR（运营成本比率）趋势 [68] - 公司预计OCR将继续改善，反映了需求的增加和业务的改善 [69] 问题: 销售对NOI增长的影响 [72] - 公司预计如果销售超过2021年水平，NOI增长将超过2% [73] 问题: 超额租金占比 [75] - 公司未披露超额租金的具体占比，但表示其已恢复到疫情前水平 [76] 问题: 租金变化的原因 [78] - 公司解释了购物中心和工厂租金变化的原因，主要与租户结构有关 [80]