财务数据和关键指标变化 - 核心FFO（Funds From Operations）每股为4.61美元，包括promotes为5.16美元，超出预期 [5] - 第四季度运营结果再次创下多项新纪录 [5] - 出租率从97.8%上升至98.2%，续租率为82% [6] - 第四季度净有效租金变化为51%，较第三季度的60%有所下降 [6] - 市场租金增长超出预期，租赁市场价差达到创纪录的67% [6] - 同店增长（same-store growth）在净有效基础上为7.7%，现金基础上为9.1% [6] - 第四季度成功执行了多笔交易，筹集超过11亿美元，利率低于3% [7] - 年底流动性超过40亿美元，借款能力达到200亿美元 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 出租率从97.8%上升至98.2%，续租率为82% [6] - 第四季度净有效租金变化为51%，较第三季度的60%有所下降 [6] - 市场租金增长超出预期，租赁市场价差达到创纪录的67% [6] - 同店增长（same-store growth）在净有效基础上为7.7%，现金基础上为9.1% [6] - 第四季度成功执行了多笔交易，筹集超过11亿美元，利率低于3% [7] - 年底流动性超过40亿美元，借款能力达到200亿美元 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场租金增长为10%，全球为9% [12] - 欧洲市场租金增长为28% [12] - 美国市场出租率预计在96.5%至97.5%之间，较2022年中点下降约50个基点 [12] - 欧洲市场预计交付量将超过吸收量约3000万平方英尺，将当前2.6%的空置率扩大至约3.5% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2023年将清除赎回请求，并恢复私募基金募集 [15] - 预计2023年贡献活动主要在下半年进行，总贡献和处置指导为20亿至30亿美元 [15] - 预计2023年战略资本收入（不包括promotes）在5亿至5.25亿美元之间 [15] - 预计2023年核心FFO（不包括promotes）在每股5至5.10美元之间，包括promotes在5.40至5.50美元之间 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为市场条件仍然健康，没有看到明显的放缓迹象 [7] - 管理层预计2023年市场租金增长为10%，全球为9% [12] - 管理层预计2023年同店增长在净有效基础上为8%至9%，现金基础上为8.5%至9.5% [12] - 管理层预计2023年租赁市场价差将保持在65%至70%之间 [12] - 管理层预计2023年G&A费用在3.7亿至3.85亿美元之间 [13] - 管理层预计2023年Essentials业务对FFO的贡献在0.07至0.09美元之间 [13] - 管理层预计2023年将新增115兆瓦的太阳能发电能力，使总容量达到约540兆瓦 [14] - 管理层预计2023年将安装并运营超过20个电动汽车充电集群 [14] - 管理层预计2023年开发启动将在25亿至30亿美元之间 [14] 其他重要信息 - 公司预计2023年将清除赎回请求，并恢复私募基金募集 [15] - 预计2023年贡献活动主要在下半年进行，总贡献和处置指导为20亿至30亿美元 [15] - 预计2023年战略资本收入（不包括promotes）在5亿至5.25亿美元之间 [15] - 预计2023年核心FFO（不包括promotes）在每股5至5.10美元之间，包括promotes在5.40至5.50美元之间 [16] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于租赁市场价差的具体预期 - 回答: 租赁市场价差将高于当前的67%，预计在70%至80%之间 [21] 问题: 关于资本部署方面的具体细节 - 回答: 2023年预计将有28亿美元的项目稳定，其中大部分预计在2024年第一季度稳定 [24] - 回答: 2023年预计开发启动将在25亿至30亿美元之间 [24] 问题: 关于投资能力的具体细节 - 回答: 投资能力应参考200亿美元和40亿至50亿美元，而非补充材料中的15亿美元 [28] 问题: 关于欧洲市场的具体细节 - 回答: 欧洲市场总体上是美国市场的温和版，空置率低于美国 [32] - 回答: 欧洲市场的租赁市场价差约为28% [33] - 回答: 英国市场表现强劲，德国市场几乎没有空置 [34] 问题: 关于租赁需求的具体细节 - 回答: 住房类别的需求显著低于趋势，其他类别需求多样 [36] - 回答: 零售销售在实际基础上同比增长2.5%至3% [39] 问题: 关于宏观环境对公司业绩的具体影响 - 回答: 宏观环境对2023年业绩影响不大，主要驱动因素是现有租赁市场价差 [42] - 回答: 公司预计2023年市场租金增长为10%，全球为9% [44] 问题: 关于Duke收购对同店增长的具体影响 - 回答: Duke收购对GAAP同店增长影响不大，现金同店增长预计与Prologis相似 [49] - 回答: Duke收购的租赁表现超出预期，预计将比运营组合高出11%至13% [50] 问题: 关于2023年经济衰退对工业空间需求的具体影响 - 回答: 公司预计即使出现经济衰退，也不会对工业空间需求产生显著影响 [53] - 回答: 过去两次经济衰退中，公司出租率仅下降至91%，当前出租率远高于此 [57] 问题: 关于市场租金增长的具体细节 - 回答: 预计2023年美国市场租金增长为10%，沿海地区表现将优于非沿海地区 [60] 问题: 关于私募基金赎回的具体细节 - 回答: 预计私募基金赎回将在2023年第一季度至第二季度结束 [63] - 回答: 公司可能会在市场价格合适时购买资产 [65] 问题: 关于开发启动的具体细节 - 回答: 2023年开发启动预计在25亿至30亿美元之间，主要在下半年开始 [69] - 回答: 公司预计2023年稳定项目将超出预期 [70] 问题: 关于私募基金赎回对收购机会的具体影响 - 回答: 预计不会出现大量工业资产出售，因为工业资产是表现最好的资产类别 [75] - 回答: 公司可能会在市场价格合适时购买资产 [76] 问题: 关于公司面临的具体风险 - 回答: 公司正在密切关注所有可能的风险，但预计2023年业绩仍将强劲 [78] - 回答: 公司预计2023年市场租金增长为10%，全球为9% [79] 问题: 关于开发项目预期收益率的具体细节 - 回答: 2023年开发项目预期收益率在6.1%至6.2%之间 [80] 问题: 关于客户需求和资本支出计划的具体细节 - 回答: 客户需求仍然强劲，但决策时间有所延长 [88] - 回答: 客户对电子商务供应链的需求持续增长 [89] 问题: 关于市场租金增长和空置率的具体细节 - 回答: 市场租金增长和空置率之间存在复杂关系，难以简单预测 [92] - 回答: 公司预计市场租金增长将继续保持强劲 [94] 问题: 关于不同规模建筑租金表现的具体细节 - 回答: 小型建筑租金表现有所改善，市场租金增长强劲 [100] - 回答: 内陆市场表现优于整体市场 [103] 问题: 关于Essentials业务的具体细节 - 回答: 2023年Essentials业务预计50%来自运营，50%来自能源和移动业务 [108] - 回答: 公司预计2025年Essentials业务收入将达到3亿美元，贡献约0.25美元的FFO [109] 问题: 关于资本化率的具体细节 - 回答: 资本化率预计在50至100个基点之间，具体取决于市场租金增长 [107] - 回答: 公司预计美国市场IRR在7.25%左右 [107]