财务数据和关键指标变化 - 2023年上半年总交易金额同比下降57%，Q2总交易金额为84亿美元，较2022年Q2下降63%，但较Q1增长25% [91][98] - Q2债务经纪业务量为33亿美元，较去年Q2下降64%，但较Q1增长40% [66] - 2023年上半年GSE仅动用了其1500亿美元年度贷款额度的30%（即443亿美元） [65] - 调整后EBITDA同比下降26%至7100万美元，上半年调整后EBITDA下降12%至1.39亿美元 [54][98] - 摊薄后每股收益下降49%至0.82美元，上半年摊薄后每股收益为1.61美元，较2022年上半年下降57% [76][98] - 调整后核心每股收益下降44%至0.98美元，上半年调整后核心每股收益下降24%至2.14美元 [76][98] - 年初至今运营利润率为14%，而2022年同期为25%；股本回报率为6%，而2022年为16% [72] - 现金余额在Q2增加4000万美元，达到2.28亿美元 [73] 各条业务线数据和关键指标变化 - 资本市场业务：Q2总营收下降42%至1.26亿美元，净收入从Q1略高于盈亏平衡提升至1610万美元，调整后EBITDA亏损改善45%至1030万美元 [59][77] - 债务经纪业务：Q2业务量为33亿美元，较去年Q2下降64%，但较Q1增长40% [66] - 服务和资产管理业务（SAM）：营收同比增长14%至1.43亿美元，主要得益于服务费用和托管收入的增长 [96] - 多户住宅物业销售业务：Q2业务量同比下降81%，较Q1下降21% [92] - Alliant业务：本季度收入为2600万美元，Q2完成2.71亿美元的新股权联合发行，年初至今总额达到4.07亿美元，比去年同期增长13% [70] 各个市场数据和关键指标变化 - 多户住宅市场：2023年Q2多户住宅收购市场停滞，卖家等待利率稳定和资本化率明确后再出售资产 [92] - 商业房地产市场：美联储加息导致交易金额大幅下降，但预计未来几个季度价格将调整，交易金额将回升 [53] - 国债市场：过去12个月美联储将联邦基金利率提高了400个基点，而10年期国债仅上涨130个基点 [2] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于为投资组合中的每笔贷款到期进行再融资，利用Galaxy数据库在其他贷款机构的投资组合中寻找新的再融资机会，并为投资销售团队营销的每笔销售交易安排融资 [55] - 公司持续投资于业务，包括技术支持的小额贷款和评估业务，Q2筹集了Alliant的第117个低收入税收抵免基金，并通过聘请专注于商业房地产市场的新董事总经理扩大了投资银行能力 [56] - 公司将继续与房利美和房地美合作，尽可能多地部署其资本，以支持多户住宅行业 [39] - 公司认为随着银行从商业房地产贷款中退出，对商业房地产债务经纪服务的需求将增加 [66] - 公司市场份额方面，2023年上半年与房地美的市场份额有所增长，与房利美的市场份额下降，但预计7月交付后在领先榜单上的排名将大幅提升 [86] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为美联储的大部分紧缩政策已经完成，未来几个季度长期利率和国债发行将影响商业房地产的融资成本 [39] - 尽管2023年上半年财务表现未达预期，但公司商业模式表现符合设计，服务和资产管理业务产生的稳定高利润率收入使公司能够维持团队和基础设施，并继续投资于高增长业务和技术 [41] - 公司预计市场已触底并开始复苏，将专注于为客户执行任务，争取每一笔业务，并继续投资于人员、品牌和技术，以实现长期股东回报 [42] - 公司认为如果市场恢复到2021年的水平，其资本市场部门有望实现类似的业绩，同时服务和资产管理部门将继续表现出色 [44] 其他重要信息 - 公司长期总裁Howard Smith将于2024年1月1日退休，Kris Mikkelsen和Don King将担任资本市场集团联合负责人 [5] - 公司在4月进行了裁员，减少了100多名员工，预计在第三和第四季度将看到裁员带来的全部好处 [95] - 公司董事会批准了每股0.63美元的季度股息，将于8月17日支付给在册股东 [73] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在单户出租（SOFR）领域的努力方向以及对运营商的观察 - 公司有团队专注于SOFR领域并投入了大量资金，但由于机构不向SOFR项目贷款，寻找资金具有挑战性。随着银行业的变化，对债务经纪服务的需求可能会增加 [11] - SOFR作为一种资产类别表现良好，由于大多数美国房主拥有低息固定利率抵押贷款，现有房屋销售市场低迷，新房价格对大多数租户来说难以承受，因此单户出租和多户住宅市场具有良好的增长动力 [13][14] 问题2: 公司Q2约60%的贷款是新贷款、新借款人、新投资者，是否与提到的小型银行有关 - 60%指的是Q2融资的贷款中有60%是公司的新贷款，这些贷款原本由其他机构发起，公司通过投资Galaxy数据库和了解客户投资组合，从竞争对手那里争取到了再融资业务 [35][36] 问题3: 房利美和房地美今年是否可能达到贷款额度上限 - 不太可能。4月底至5月，当资本化率上升至4%以上、融资成本在4.75% - 5.25%之间时，业务量有所增加，但随后债务上限谈判和国债发行计划导致利率上升，市场对利率非常敏感，业务量再次停滞 [30][31] - 目前房利美和房地美仅使用了年度额度的30%，且它们更关注盈利能力和可负担性，而非资本部署。如果有大型投资组合交易或融资需求，情况可能会改变，但目前达到上限的难度很大 [32] 问题4: 多户住宅市场中租金上涨但运营成本也大幅上升，以及经济空置率问题是否需要解决，是局部问题还是普遍问题 - 公司在资产负债表贷款方面承担的风险有限，90%的风险投资组合为固定利率贷款，信用状况良好 [22] - 多户住宅基本面方面，虽然资产价值因资本化率上升而下降，但由于固定利率债务，现金流仍然强劲。公司在浮动利率债务领域参与较少，而一些竞争对手从中受益 [23] - 关于经济空置率问题，行业需要向监管机构和立法者强调，大多数业主运营商在疫情期间和之后都尽力支持租户，同时机构应确保所贷款的资产符合质量标准，以保障租户权益 [24][25][26] 问题5: 公司是否有潜在的并购机会 - 公司历史上进行过16次收购，一直在寻找机会，但目前进行并购需要规模较大且有吸引力的项目，以确保能对公司产生实质性影响 [79] - 从贷款人角度看，目前尚未出现明显的风险变化，大多数人的承销比金融危机前更为保守。公司更倾向于利用自身业务在市场复苏中实现增长，而不是承担引入他人问题的重大风险 [104][109] 问题6: 对GeoPhy和评估业务的前景看法 - 预计GeoPhy收购不会进行减记，因为收购具有较大的或有支付部分。评估业务和小额贷款业务的交易金额随着市场消化紧缩政策而下降 [117] - 公司在这两个业务领域拥有优秀的团队，正在应用技术提高效率，认为它们有很大的增长机会，不仅可以自身扩大规模，还可以利用技术帮助公司的大型业务发展 [128] 问题7: 公司能否在下半年超过Q2房利美和房地美的业务量 - 市场对利率非常敏感，每次客户有机会推进业务时都会行动，这给公司带来了乐观情绪，但也需要保持谨慎，因为市场情况可能会迅速变化 [123]