财务数据和关键指标变化 - 第一季度总收入14亿美元，摊薄后每股收益1.45美元，收益与上年同期基本持平 [7] - 毛利率21.8%（不包括库存相关费用），SG&A费用率有所改善，抵消了交付量略低的影响 [7] - 账面价值每股44.80美元，同比增长27% [7] - 第一季度住房收入13.8亿美元，与去年同期基本持平，交付房屋数量下降3%，但平均售价上涨2% [29] - 第一季度整体房屋交付平均售价约49.5万美元，同比增长2% [31] - 第一季度房屋建筑营业收入1.565亿美元，去年同期为1.696亿美元，本季度包括530万美元的弃置费用，去年同期为20万美元 [32] - 第一季度房屋建筑营业利润率降至11.4%，去年同期为12.2%，不包括库存相关费用的营业利润率为11.7%，同比下降50个基点 [33] - 第一季度住房毛利率为21.5%，去年同期为22.4%，不包括库存相关费用，毛利率下降60个基点至21.8% [34] - 第一季度销售、一般和行政费用率为10.1%，较去年同期改善10个基点 [35] - 第一季度所得税费用3670万美元，有效税率约23%，去年同期约25% [35] - 第一季度净收入1.255亿美元，即每股摊薄收益1.45美元，去年同期为1.343亿美元，即每股摊薄收益1.47美元，过去两年的股票回购使第一季度每股收益增加约0.15美元或10% [35] - 第一季度平均社区数量为251个，较2022年同期增长18%，本季度末社区数量为256个，同比增长23% [36] - 第一季度土地收购和开发总支出下降48%至3.67亿美元，其中土地收购仅占5000万美元，同比下降86% [36] - 季度末总流动性约12.4亿美元，包括9.83亿美元以上的无担保循环信贷额度和2600万美元现金 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度净订单2142份，同比下降49%，预计降幅在50% - 60%之间 [10] - 第一季度总取消订单量环比有所缓和，随着积压订单的交付，取消率预计将进一步下降 [12] - 第一季度约37%的交付来自库存销售，季度末约有640套已完工但未售出的房屋，预计大部分将在第二季度销售和交付 [15] - 第一季度每套交付房屋产生近5.2万美元的地块溢价和工作室收入，与2022年季度平均水平一致，约占住房收入的11% [15] - 第一季度新开工1500套房屋，季度末约有7400套房屋在建，其中77%已售出 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 2月二手房销售出现13个月来的首次环比增长，二手房库存水平为2.6个月的供应量，新房库存仍然有限 [10] - 第一季度后半段需求显著改善，1月和2月净订单环比均有增长 [10] - 第一季度毛订单3357份，同比下降29%，1月订单较12月增长64%，2月较1月增长58% [11] - 2月每个社区的毛吸纳率达到每月6.6份订单，高于该月的长期平均水平，本季度每个社区的月平均毛订单为4.5份 [12] - 2023年第二季度前两周半，净订单较去年同期强劲时期下降24% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 坚持按订单建造模式，为买家提供多种选择，同时在每个社区提供快速交付的房屋 [14] - 继续平衡开工与销售，根据市场情况调整价格和提供优惠措施 [11][17] - 致力于降低直接成本，通过分析数据在新开工项目上实现成本节约 [21] - 提供较小的户型，简化和优化设计，以提供更经济实惠的产品 [22] - 对土地投资保持保守和选择性，等待市场稳定和价格明确 [24] - 继续进行股票回购，以提升股东价值 [26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场长期前景乐观，千禧一代和Z世代的人口结构对业务有利，同时库存水平较低 [9] - 近期订单趋势令人鼓舞，但利率和经济不确定性对短期需求构成较大风险 [13] - 有信心应对市场条件，预计全年收入约55亿美元，毛利率约21% [27] 其他重要信息 - 第一季度约80%的贷款由公司的抵押贷款合资企业KBHS Home Loans提供资金，客户信用状况良好 [23] - 公司在夏洛特和博伊西实现了首次交付，预计这两个市场将促进公司业务增长 [8][9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 按订单建造的利润率比库存销售高多少，历史情况如何，以及在指导中是如何假设的 - 按订单建造的利润率通常比库存销售高2 - 3个百分点，具体取决于城市和社区情况 [44] - 历史上，公司目标是开工房屋中80%已售出，20%未售出，但在建设周期中实际比例约为70 - 30%，本季度交付的库存房屋比例有所上升，但仍与历史水平相差不大 [43] - 全年的销售组合和利润率情况已包含在公司的指导中 [45] 问题2: 为什么下半年的交房指导看起来比较保守 - 公司仍存在较长的建造时间，第三季度的强劲销售和开工将更多地在2024年初带来收益 [49] - 公司正在保护积压订单，取消率预计将逐渐恢复到历史水平，目前的指导是合理的，若当前市场条件持续，将为2024年打下良好基础 [49] 问题3: 是什么让公司有信心认为下半年利润率相对平稳 - 公司可以根据积压订单预测利润率，积压订单将在未来三个季度交付，公司对其中的定价和成本有较好的把握 [52] - 净订单平均售价存在一定噪音，包括社区组合、计划差异以及积压订单调整等因素 [52] - 市场存在一定的定价压力，但部分成本节约将在明年初体现，公司对未来几个月的利润率有较好的预期 [53] 问题4: 区域银行危机对公司业务有何影响 - 目前尚未听到收紧贷款标准的消息，买家也未表示银行危机影响其购房信心 [55] - 若区域银行压力增大，可能会影响当地经济，但目前大银行仍正常开展业务，甚至有助于降低抵押贷款利率，对消费者有利 [55] 问题5: 公司最关注哪些指标来判断银行危机对业务的影响 - 消费者最关注的是抵押贷款利率，目前利率有所缓和 [58] - 到目前为止，贷款标准没有变化，春季销售情况良好，希望市场继续保持稳定 [58] 问题6: 公司对第二季度订单达到4 - 5份/社区的信心来自哪里 - 2月公司每个社区的订单达到4.5份，3月继续保持类似水平 [60][61] - 销售团队对市场情况有信心，除非出现意外情况，否则预计将继续保持当前的销售趋势 [62] 问题7: 交付房屋平均售价展望为48 - 49万美元，高于当前积压订单的平均售价，原因是什么 - 公司不同地区的平均售价差异较大，交付房屋的平均售价会受到地区组合的影响 [65] - 公司会按社区和部门安排交付计划，指导中的平均售价与积压订单的差异并不显著，积压订单可能未完全包含潜在收入 [66] 问题8: 公司对下半年直接成本（如木材）的预测，以及平均售价如何影响毛利率 - 大部分成本已经确定，全年大部分开工房屋将在本月底前开工，成本变动不大 [68] - 木材价格的变动对第四季度影响较小，对明年第一季度影响较大 [68] - 快速交付房屋的定价和成本与积压订单情况相似，公司对全年毛利率有较好的可见性 [69] 问题9: 土地市场情况如何，公司何时会重新参与土地市场 - 土地价格较为坚挺，土地所有者等待市场明朗后再做决策，公司尚未看到土地价格大幅下降 [73] - 公司拥有足够的土地储备至2024 - 2025年，目前不急于进行大规模土地投资，但鼓励团队寻找土地并进行前期工作，待时机合适再做决策 [74] 问题10: 公司使用抵押贷款利率买断的频率、买断后的利率以及成本情况如何 - 公司使用抵押贷款计划，包括锁定长期或短期贷款以及买断利率，但随着市场改善，使用频率逐渐降低 [76] - 典型的买断利率为5 - 7%或8%，随着利率下降，成本也在降低 [77] 问题11: 下半年激励措施的展望，以及如何实现毛利率的平稳 - 激励措施的假设已包含在成本中，公司在预测中考虑了一定的保守因素，有足够的缓冲来应对交付需求 [81] - 房屋开工后成本基本确定，目前大部分买家已锁定抵押贷款利率，公司对下半年的交付和毛利率有较高的信心 [82] - 去年以来部分成本下降，相关房屋将在今年第二、三、四季度交付，成本节约将逐渐体现 [83] 问题12: 随着建设时间正常化，公司能从营运资金中释放多少现金，以及时间安排 - 公司认为有数百亿美元的现金释放机会，但具体时间取决于供应链状况和能否实现目标建造时间 [88] 问题13: 开发较小阶段对成本结构和2024年利润率有何影响 - 影响较小，部分成本可以通过减少设备搬运等方式抵消，开发分包商也愿意配合公司进行小阶段开发 [90] 问题14: 第一季度毛利率超预期的驱动因素是什么，以及第二季度毛利率预期的驱动因素 - 第一季度毛利率超预期的原因包括运营杠杆保持稳定、激励措施需求低于预期、混合因素以及投机房屋交付情况好于预期 [93][94] - 第二季度毛利率预计在20 - 21%，主要受当前定价环境和成本背景的影响 [92] 问题15: 从季节性角度看，公司的订单节奏是否会回归正常 - 公司预计订单节奏将逐渐回归正常，第三季度通常较第二季度下降约10%，第四季度下降5 - 10%，全年平均每个社区订单在4 - 5份 [96] 问题16: 消费者偏好是否发生变化 - 目前尚未观察到消费者偏好的明显变化，买家仍倾向于在距离雇主30 - 45分钟车程的地方购房，并将部分卧室改造成家庭办公室 [99] 问题17: 公司在取消订单时如何处理客户定金 - 平均而言，公司系统中约2%的定金在客户取消订单且贷款已批准的情况下会被保留 [101] 问题18: 中部和佛罗里达（东南部）市场订单尚未完全恢复的原因，以及未来预期 - 中部地区部分社区因积压订单较高，前期未进行价格调整，目前销售速度正在加快 [104] - 东南部地区在季度末的毛销售表现良好，随着积压订单的处理，预计该地区将很快恢复 [104] 问题19: 公司如何处理即将到期的3.5亿美元债务 - 公司去年已对该债务进行再融资，下一次债务到期是2026年的定期贷款，目前没有近期债务到期 [106]