财务数据和关键指标变化 - 2022年公司营收69亿美元同比增长21%净收入8.17亿美元增长45%稀释后每股收益9.09美元增长51% [6] - 2022年第四季度住房营收19.3亿美元同比增长16% [36] - 2022年第四季度住房毛利润率为22.4%较上年同期提高10个基点 [39] - 2022年第四季度销售、一般和管理费用比率为8.0%较上年同期提高180个基点 [41] - 2022年第四季度有效税率约为24% [42] - 2022年第四季度净收入2.164亿美元或稀释后每股2.47美元较上年同期分别增长24%和29% [42] - 2022年公司债务与资本比率为33.4%较上一年的35.8%有所改善 [45] - 2023年第一季度预计住房营收在12.5亿美元至14亿美元之间2023年全年预计住房营收在50亿美元至60亿美元之间 [36] - 2023年第一季度预计住房毛利润率在20% - 21%之间 [40] - 2023年第一季度预计销售、一般和管理费用比率约为10.3% - 10.8% [42] - 2023年第一季度预计有效税率约为23% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住房业务方面2022年第四季度住房营收在四个区域均有增长幅度从西南地区的5%到东南地区的51%不等 [36] - 2022年第四季度公司平均每个社区数量为237个较2021年同期增长11%全年结束时有246个活跃社区较上年增长13%预计2023年第一季度平均社区数量同比增长15% - 20% [43] - 在土地业务方面2022年第四季度土地购置和开发支出为4.43亿美元较上年同期下降29%其中土地购置仅占6800万美元较上年同期下降74% [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第四季度公司整体平均销售价格约为51万美元2023年第一季度预计平均销售价格约为49万 - 50万美元 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略包括保护积压订单根据不同社区积压订单情况采用不同销售策略如在积压订单多的社区注重临时利率下调和锁定计划在积压少的社区通过降价等方式促进销售同时注重成本控制和缩短建造周期 [18][22] - 公司将继续平衡土地开发与启动空间以限制成品地块的大量库存并寻求开发成本的节约 [31] - 行业竞争方面公司认识到价格是产生新订单最有效的销售杠杆但在高积压社区降低基础价格可能对转售房屋价格产生重大影响所以要谨慎对待 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2023年面临挑战但公司对住房市场的长期前景仍持乐观态度因为千禧一代和Z世代的人口结构对业务有利且新房供应仍然不足 [11] - 目前住房市场仍然疲软受到高抵押贷款利率、持续的通胀压力和不确定的经济前景影响自去年年中以来买家更加谨慎 [11] - 公司认为2023年春季销售季情况存在不确定性这将影响全年的业绩表现 [50] 其他重要信息 - 公司在2022年减少了土地购置支出并重新谈判土地合同以降低购买价格和延长交割时间在某些情况下终止了合同 [29] - 公司2022年产生了1.83亿美元的运营现金并完成了多项改善资产负债表和流动性的举措包括扩大循环信贷额度、再融资等 [45] - 公司2022年向股东返还了超过2亿美元现金包括支付股息和回购股票 [46] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于利润率前景在第四季度毛利润率下降且预计第一季度进一步下降是否在更激进的价格调整后会有另一次毛利润率的重置 - 目前存在大量不确定性所以未对第一季度之后进行指导公司正在寻求多种方式来抵消市场价格的进一步下降包括降低建筑成本、减少利率下调影响、降低规格水平等 [50][51] 问题: 关于2023年资本部署方面在减少土地支出和建造时间的情况下是否会有更多现金产生以及股票回购情况 - 公司将继续采取平衡的方法预计2023年有强劲的现金产生股票回购策略对公司有利但仍会保持平衡并谨慎对待资本部署 [53][54] 问题: 关于建筑成本方面是否有实际的成本降低以及能否量化在成本降低方面的成功是仅在劳动力方面还是产品方面也有体现以及对木材价格下降的预期 - 从8月到11月每栋房屋成本下降了1万美元目前处于成本降低工作的早期阶段在前端贸易方面取得了更多进展不仅仅是重新谈判还通过价值工程等多种举措降低成本 [57][58] 问题: 关于土地库存方面是否会在第一季度看到自有地块数量再次减少以及到年底总库存金额是否会下降约5亿美元 - 预计第一季度自有地块数量会下降公司目前对土地支出较为谨慎但拥有支持2023 - 2025年增长的地块关于总库存金额公司一般不会进行这样的预测但预计年底库存投资会降低并产生运营现金流 [60][61] 问题: 关于毛利润率和第一季度指导在保护积压订单的情况下如何与第一季度20% - 21%的毛利润率指导相协调以及目前积压订单中的增量激励与六个月前相比是多少还有内陆帝国的利润率情况对公司整体利润率的启示 - 公司对即将交付房屋的利润率进行了展望为了促使买家交房提供了一些优惠更高的建筑成本影响了第一季度利润率木材价格下降的影响会在第二季度体现目前存在很多不确定性公司正在采取多种举措来抵消市场负面影响 [64][66] 问题: 关于利率下降后订单、取消订单的速度以及客流量的质量是否有改善 - 客流量在年初有所回升取消订单情况有所缓和利率下降对消费者是积极因素但春季销售季的情况仍不确定 [69] 问题: 关于春季销售季的销售策略在高积压社区不降价以免积压订单期望优惠如果不达到市场价格如何防止积压订单流向竞争对手 - 房子不是商品公司的买家对房屋有个性化需求并且公司有多种优势如高客户满意度、节能、智能家居技术等目前公司为了保持积压订单提供了融资优惠等措施当积压订单周转后会重新评估价格 [71][72][73] 问题: 关于目前活跃社区中积压订单大的社区和积压订单小的社区的比例与三个月前相比有何变化 - 以平均计算公司每个社区的积压订单仍超过30个开始第四季度时约70%的社区不符合降价标准现在这一比例已降至中高30%范围 [76][77] 问题: 关于设计中心人们在选择家居配置时是否有变化以达到可负担性 - 设计中心的工作室收入在第四季度达到多年来最高消费者主要选择价值型项目 [80][81] 问题: 关于融资方面是否人们更倾向于现金支付或更高的首付而不是使用浮动利率或其他选择 - 随着2022年的发展定价和首付比例都有所上升人们可能为了避免抵押保险而增加首付同时虽然可调利率有所上升但绝大多数买家仍选择固定利率 [83] 问题: 关于季度末的库存数量以及第一季度的目标 - 目前在制品约8800个其中80%已售出约1700个库存这与历史水平相近公司将根据销售情况调整目标 [86] 问题: 关于2023年季度交房的节奏由于本季度订单大幅下降是否会在第二或第三季度出现缺口还是积压订单足以弥补 - 公司正在回归更正常的季节性周期年初的积压订单为上半年做好了准备春季销售季将在第三季度后期和第四季度交付 [88]