财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度净收入为1330万美元 摊薄后每股收益为018美元 [14] - 第二季度FFO为1980万美元 摊薄后每股收益为027美元 Core FFO为2130万美元 摊薄后每股收益为029美元 [14] - 第二季度商业地产收入同比增长76%至4950万美元 主要受基础租金上涨 部分租户从现金基础收入确认中移除以及更高的费用回收推动 [15] - 商业地产同店NOI同比增长46%至3110万美元 若排除2022年和2023年之前预留金额的回收 同店NOI增长将为92% [15] - 第二季度土地运营调整后EBITDA为170万美元 去年同期为5300万美元 主要由于2022年第二季度出售考艾岛非核心资产获得5400万美元收益 [16] - 第二季度G&A费用为990万美元 去年同期为930万美元 主要由于一次性管理层过渡相关成本 [16] - 截至2023年6月30日 总债务为5069亿美元 总流动性为4411亿美元 包括820万美元现金和4329亿美元循环信贷额度 [17] - 第二季度每股股息为022美元 董事会宣布第三季度股息为022美元 将于10月4日支付 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业地产组合包括高质量零售 工业和地面租赁资产 第二季度表现强劲 延续了2022年第一季度的势头 [7] - 商业地产同店租赁入住率为943% 同比下降30个基点 其中零售同店租赁入住率上升90个基点至94% 工业同店租赁入住率下降260个基点至958% [9] - 商业地产同店经济入住率为923% 同比下降20个基点 其中零售同店经济入住率上升120个基点至918% 工业同店经济入住率下降330个基点至94% [9] - 第二季度签署但未开业租约的年度基础租金为310万美元 去年同期为300万美元 上一季度为230万美元 [10] - 第二季度在改善物业组合中执行了72份租约 总面积约22万平方英尺 混合租金涨幅为58% 其中工业租约涨幅为66% 零售租约涨幅为56% [10] - 第二季度以950万美元收购了33200平方英尺的工业物业 初始现金资本化率为56% 基础租金每年增长3% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷当地经济强劲 过去12个月新增近2万个工作岗位 增长27% 2023年6月非农工资同比增长27% 季节性调整后的失业率为3% 呈下降趋势 [8] - 夏威夷市场整体经济活动强劲 包括大型建筑和旅游业 公司组合主要基于社区 对旅游活动依赖较少 但旅游业支持了全州经济 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续追求与现有组合互补的投资机会 尽管市场存在较大买卖价差 但公司保持纪律性 相信深厚的市场知识将帮助其在有利机会出现时灵活执行 [12] - 公司继续在组合内寻求价值创造机会 Manoa Marketplace的翻新工作按计划进行 预计第三季度完成 主要侧重于改善客户体验的装饰性改进 预计将随着时间的推移提高租金 [12] - 公司正在评估组合内的其他资本部署机会 以推动长期现金流和价值增长 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度再次展示了公司组合的实力 团队的深度和经验 以及夏威夷市场的持续健康 [20] - 公司预计这些因素将继续推动业绩 对团队在环境 社会和治理相关事项上的贡献表示感谢 [20] - 公司提高了全年指引 预计核心FFO在110至114美元之间 主要由于商业地产同店NOI前景改善 预计同店NOI增长在25%至425%之间 若排除之前年度储备逆转 同店NOI增长在55%至675%之间 [18] 其他重要信息 - 公司第四份年度企业责任报告将于8月发布 重点介绍对ESG的承诺 [20] - 这是Lance Parker作为CEO的第一次财报电话会议 他对前任Chris Benjamin的友谊和指导表示感谢 并感谢董事会给予领导这个优秀团队的机会 [20] 问答环节所有的提问和回答 问题: Grace Pacific的最新进展和预计退出时间 - 公司仍在进行正式流程 无法具体评论买家价格或时间 但处置Grace业务是绝对优先事项 [23][24] 问题: 签署但未开业租约的进展和潜在增长 - 第二季度签署但未开业租约的年度基础租金为310万美元 同比基本持平 但环比显著改善 表明未来几个月将有大量基础租金上线 [25][26] - 公司正在与许多零售商进行讨论 最近引进了Chick-fil-A等新零售商 并看到其他主力租户的强烈兴趣 [28] 问题: 夏威夷保险市场状况及其对公司和租户的影响 - 保险是公司整体物业运营的重要成本 正在密切关注保险费率趋势 目前尚未对历史业绩产生影响 但会继续管理这一风险 [31] - 租户也面临保险成本上升的挑战 但客户流量显著增加 同比增长7% 转化为更高的租户销售额 [33] 问题: 租赁趋势和租金涨幅变化 - 租赁市场持续强劲 第二季度租赁活动非常活跃 租户对空间的需求保持强劲 [36] - 第二季度租赁量 总面积 年度基础租金和租金涨幅均超出预期 约65%的交易来自零售组合 新交易量显著 远高于预期 预示着未来经济入住率的提升 [37] 问题: Kaka'ako Commerce Center的空置物业活动 - Kaka'ako Commerce Center是一栋约20万平方英尺的工业建筑 其中25万平方英尺的办公空间空置 占建筑总面积的125% 办公市场稳定但不如工业强劲 可能需要一些时间才能找到合适的办公租户 但也会考虑根据租户需求将空间转换为其他用途 [39] 问题: 全年指引和下半年潜在风险 - 全年指引考虑了G&A和去年储备逆转的影响 下半年仍存在一些不确定性 但基于第二季度同店NOI表现 公司对趋势感到满意 因此提高了核心FFO指引 [41] - 指引中包含了对宏观背景的保守预期 将随着季度进展重新评估 [42]