财务数据和关键指标变化 - 第一季度持续经营业务可供股东分配的收入为每股摊薄后0.13美元 [15] - 第一季度FFO为1860万美元，即每股摊薄后0.26美元；核心FFO为2120万美元，即每股摊薄后0.29美元 [15] - 2023年第一季度各项指标受益于约68万美元（每股摊薄后0.01美元）的先前预留款项收回，而2022年第一季度为200万美元（每股摊薄后0.03美元） [15] - 截至2023年3月31日，未偿还债务总额为4.792亿美元，总流动性为4.726亿美元，其中现金约107万美元，循环信贷额度可用4.619亿美元 [18] - 季度末净债务与过去12个月合并调整后EBITDA的比率为3倍，不包括土地运营和M&C时为5倍；债务与总市值之比为25.9% [18] - 公司维持2月提供的指引，核心FFO在每股摊薄后1.08 - 1.13美元之间，同店NOI增长在2% - 4%之间，不包括上一年储备金转回的同店NOI增长在5% - 6.5%之间 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE）业务 - 第一季度CRE收入同比增长3.5%（160万美元），达到4790万美元 [7][11][16] - 同店NOI同比增长2.2%（60万美元），达到3040万美元；排除先前预留款项收回的影响，同店NOI增长为7.1% [7][11][16] - 季度末租赁入住率和同店租赁入住率均为93.9%，较12个月前下降60个基点；同店零售租赁入住率上升50个基点至93.6%；同店工业租赁入住率下降290个基点至95.1% [7][11] - 季度末同店经济入住率为92.4%，较12个月前上升40个基点；同店零售经济入住率上升200个基点至91.7%；同店工业经济入住率下降280个基点至94.5% [12] - 季度末已签署但未开业（SMO）租约的年化基础租金为230万美元 [12] - 第一季度执行了49份租约，约13.9万平方英尺，混合租赁利差为7.4%，其中工业租约利差为10.2%，零售租约利差为6% [7][12] 土地运营业务 - 2023年第一季度调整后EBITDA与2022年第一季度的460万美元正调整后EBITDA相比基本持平，减少主要是由于毛伊商业园销售损失减少，部分被2023年第一季度出售遗留运输和仓储业务的收益所抵消 [16][17] Grace Pacific业务 - 第一季度亏损420万美元，该业务仍处于终止经营状态，公司正努力完成该实体的处置 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去12个月夏威夷新增近2万个就业岗位，增幅近4%；2023年3月非农工资同比增长3.8%，3月底失业率为3.5% [8] - 截至2023年3月，酒店和住宅建设项目以及旅游支出超过2019年同期 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续评估外部增长机会，虽金融市场变化和高利率扩大了买卖价差，但凭借关系、市场知识和资产负债表实力寻找增值机会 [9] - 通过开发和再开发实现有机增长，如完成马诺阿购物中心第一阶段翻新，预计第三季度完成整个项目，提升租户需求和基本租金 [9][14] - 投资团队继续寻找与现有投资组合互补的收购机会，同时关注内部增长机会，更好控制投资时机和收益率 [14] - 利用在夏威夷四大主要岛屿的购物中心，推广一站式购物概念，吸引零售商，将参加ICSC与潜在租户交流 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度商业房地产业务表现良好，反映了多元化投资组合的质量和团队努力，当地经济强劲也带来了积极影响 [7] - 对商业房地产投资组合的未来增长和成功充满信心，认为业务重点、强大资产负债表和深厚夏威夷关系是优势 [20] - 相信能够在今年完成Grace Pacific业务的处置，并将在下半年继续支持简化工作 [30] 其他重要信息 - 公司首席执行官Chris Benjamin将于6月30日退休，总裁兼首席运营官Lance Parker将于7月1日晋升为首席执行官 [20] - 公司支付了第一季度每股0.22美元的股息，董事会宣布第二季度股息为每股0.22美元，将于7月5日支付 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司指引是否有变化 - 公司维持2月提供的指引，没有变化 [22][23] 问题2: 疫情后人口迁移是否改变零售商在夏威夷的开店计划和产品组合思路 - 疫情期间有大量西海岸游客涌入夏威夷，但不确定是否转化为实际人口增长；零售对该州的兴趣仍然很高，公司继续将此作为增长战略的一部分，但与零售商的对话节奏未加速 [24][25][28] 问题3: 公司是否计划在年底前退出Grace Pacific业务 - 公司目标是今年退出该业务，将寻求最干净、最好的过渡方式，对今年完成处置有信心，Chris Benjamin退休后也将在下半年支持简化工作 [29][30] 问题4: 能否透露Grace Pacific业务的竞标者情况 - 公司因与特定竞标者的排他性协议，受限无法透露相关信息 [31][32] 问题5: 工业租户迁出后市场上的替代活动情况 - 迁出的是卡卡阿科商业中心2.5万平方英尺的租户，租约自然到期，该楼层有特殊改进需为新租户修改；但由于位置和停车优势，已有不少兴趣，对填补空缺持积极态度 [35][36][37] 问题6: 能否以更高租金重新出租该工业空间 - 目前判断还为时过早，预计下个季度会有更明确的信息 [38][39] 问题7: 公司交易管道情况，本季度收购的资产是否反映当前交易类型 - 交易管道有一定多元化，但与公司持有的资产类型一致，包括零售、工业和地面租赁；本季度收购的工业建筑是售后回租交易，反映了当前市场状况，公司投资团队利用当地关系从非公开市场获取了该机会，且交易管道正在变深 [40][41] 问题8: 明年到期的两笔抵押贷款如何处理，是否继续使资产负债表无担保 - 公司倾向于无担保债务，但已在第四季度签订远期利率互换协议，锁定了4.86%的混合利率；计划今年晚些时候开始再融资流程，已与银行进行了良好沟通，有信心完成再融资 [42][43]