财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度经调整的可比FFO为每股0.60美元，去年同期为0.79美元，减少0.19美元，降幅24.1%，主要因利率上升导致净利息支出增加 [12] - 公司第一季度同店现金NOI较上年第一季度增长1.5% [12] - 2021年应税收入为2.03美元，股息为2.12美元；2022年应税收入为2.08美元，股息为2.12美元；2023年应税收入目前预计为1.05美元，差异主要源于利率上升 [8] - 公司已支付2023年第一季度股息0.375美元（7500万美元现金），将暂停支付第二和第三季度股息，第四季度将根据实际应税收入支付，并重新评估支付方式 [7] - 董事会授权2亿美元股票回购计划 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室租赁业务 - 第一季度完成22笔租赁，总面积77.7万平方英尺，起始租金为每平方英尺101美元，现金按市值计价为1.7%，上限为8.5% [14] - 若排除Citadel交易，团队完成21笔租赁，总面积19.2万平方英尺，起始租金为83美元，现金按市值计价为13.1% [14] - PENN1租赁活动活跃，租金达每平方英尺90多美元，塔楼楼层达100美元 [15] - 纽约租赁管道健康，有超40万平方英尺租赁正在谈判，另有140万平方英尺在租赁线上 [16] 展厅业务 - 本季度已租赁约6万平方英尺，起始租金为60美元 [61] 办公室业务 - 过去三年已租赁超50万平方英尺办公室，未来三年到期情况适中 [61] 各个市场数据和关键指标变化 - 年初至今租赁活动受传统行业、金融服务和律师事务所强劲需求推动，金融公司占第一季度租赁的740万平方英尺的40% [13] - 新建物业的空置率大幅下降，新的优质空间大多已被吸收，租金创历史新高 [13] - 市场上租户越来越关注最高质量的重建甲级建筑，租金上涨，但大型需求交易流程滞后，优惠仍居高不下 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将专注股票回购，认为回购股票比购买建筑更具价值 [19] - 公司认为已见居家办公高峰，越来越多CEO要求员工返回办公室，纽约市在这方面领先全国 [9] - 公司依靠项目层面的无追索权债务，仅2.5%的债务有追索权，且到期日分布合理 [11] - 公司计划出售部分资产，以资助股票回购或用于其他用途 [8][65] - 公司在PENN区有超500万平方英尺的项目正在进行，未来可能从公寓项目开始进行地面开发 [6][84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在当前环境中表现良好，前景自上季度以来未变 [6] - 管理层认为市场对办公物业的负面情绪过度，公司股票价格被低估 [37] - 管理层认为时间是公司的朋友，随着时间推移，员工将返回办公室，市场将恢复正常 [74][75] 其他重要信息 - 公司有22亿美元流动性，包括13亿美元现金和国债 [9] - 公司拥有超80亿美元按当前减记价值计算的无债务无抵押资产 [9] - Penn 1和Penn 2大楼无抵押，完成Penn 2的剩余资本计划已预先资助 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司“进攻”策略是否仅指股票回购，是否可能包括购买建筑 - 公司认为回购股票最具价值，将专注于此，而非购买建筑 [19] 问题: Penn 2和Penn 1的租赁动态，以及Penn 2签约租户的进展 - Penn 1租赁活动活跃，租金上涨；Penn 2项目接近完成，参观活动增加，租户对其兴趣渐浓，公司对其租赁前景充满信心 [21] 问题: 董事会决定调整和暂停股息的原因 - 股票价格下跌35%，公司决定进行股票回购；应税收入不确定，需出售资产；公司将在第四季度根据情况支付股息，并考虑支付方式 [25][26][27] 问题: 2亿美元股票回购资金是否更适合用于偿还债务，以及0.55美元的减少是否包括掉期到期 - 此前提及的数字已反映掉期到期的预期；公司对资产负债表有信心，将根据情况决定是管理债务还是回购股票 [31][32] 问题: 公司对股票价格被低估的信心来源，以及是否担心“接飞刀” - 宏观环境短期内可能波动，但公司认为股票价格相对于内在资产价值被严重低估，有较大安全边际 [37] 问题: 本季度除Citadel外租赁约20万平方英尺的驱动因素，以及770 Broadway和1290 AOA的租赁更新情况 - 非Citadel租赁主要来自Penn 1和广场区建筑的金融服务交易；公司对这些物业的租赁前景感到乐观，正在积极推进相关工作 [39][40] 问题: 预计年底股份数量是否会减少，以及以股票形式支付股息时是否会以高于回购价的价格发行 - 股份数量变化取决于股票回购执行情况；年底将根据资产出售和回购情况评估股息支付方式 [45][46] 问题: 当前租赁管道与上一季度的比较 - 租赁管道情况与上一季度基本一致，主要活动来自金融服务和律师事务所 [54] 问题: 租赁管道的地理分布 - 主要分布在Penn和Midtown，Midtown的广场区建筑吸引金融服务租户 [55] 问题: 融资市场情况，以及Rosalind Plaza再融资利差降低的原因 - 每个资产情况不同，Rosalind Plaza再融资是一次良好执行；市场具有挑战性，利差扩大，但优质资产和赞助商仍可获得资金 [57] 问题: 将展厅空间转换为办公室的业务计划进展，以及4月份的兴趣跟踪情况 - 正在为办公室租赁准备空间，芝加哥的管道情况良好，但市场需求不高；展厅业务表现良好，办公室业务也在稳步推进 [60][61] 问题: 资产出售的想法是否改变，以及选择出售资产的依据和价格底线 - 市场出售资产仍困难，但公司认为部分资产可出售；将有针对性地选择资产，确保交易具有增值性；不会被迫出售资产 [64][65][81] 问题: 目前市场上是否有资产出售，以及这些资产的概况 - 公司正在就一些资产进行讨论，包括零售和办公室资产；投资者认为现在是进入纽约的有趣时机 [68] 问题: 疫情三年后，租户如何规划办公空间 - 租户倾向于更具协作性的空间，但布局仍多样；公司注重改善建筑体验，以吸引租户 [70][71] 问题: 公司如何摆脱负面的办公REIT叙事，实现更强发展 - 时间是公司的朋友，雇主希望员工返回办公室，随着时间推移，市场将恢复正常 [74][75] 问题: 调整股息前后应税收入预测下降的原因，以及是否考虑到期续租方式的变化 - 公司已为资产出售留出空间，未改变想法；与Norton Properties CFO观点一致 [78] 问题: 如何确定出售资产，以及在何种价格下出售无意义 - 公司不是困境卖家，将有针对性地选择资产；若交易具有增值性，将执行出售；公司知道何时放弃 [81] 问题: PENN区未来几年的计划和支出 - 公司在PENN区已取得显著成就，将进行区域基础设施改善；未来可能从公寓项目开始进行地面开发，但尚未宣布具体计划 [84] 问题: 1400多万A级单位的赎回情况 - 公司将后续回复该问题 [86] 问题: 零售合资企业的最新情况，以及645th抵押贷款的计划 - St. Regis正在与贷款人协商，有望在未来90天内达成解决方案；640将于明年5月到期，公司已开始评估融资市场，预计将进行再融资 [88] 问题: 为何现在选择股票回购而非偿还债务 - 股票回购金额相对较小，可由股息留存现金资助；资产出售所得将用于多种用途，首要任务是确保资产负债表强劲 [91][92] 问题: 本季度运营现金流中OpEx升高的原因，以及是否与推迟股息和考虑股票股息有关 - 与推迟股息和考虑股票股息无关；OpEx可能存在季节性因素，公司认为其影响不大 [95] 问题: 280 Park的再融资情况，以及如何考虑利率和还款 - 现有贷款人是最佳新贷款人，预计许多贷款将获得展期；可能会有还款情况，但需根据具体情况确定 [97] 问题: 555的债务重组情况，以及该建筑在旧金山办公室市场的租赁情况 - 555建筑表现出色，贷款无问题，可每年通过写信延长贷款期限；该建筑是旧金山表现最好的资产之一，租户续租情况良好，仅7.7万平方英尺空置 [100][101][103]