财务数据和关键指标变化 - 第三季度经调整的可比FFO为每股0.71美元，去年同期为0.61美元，增长0.10美元或16%，若不是每三年一次的Mart房地产税增加，增幅将达26% [17] - 第三季度同店现金NOI较去年同期增长2.8%，若不是Mart额外的房地产税费用，增幅将达8.1% [20] - 公司目前流动性为44.43亿美元，包括22.68亿美元现金和受限现金，以及21.75亿美元未动用的27.5亿美元循环信贷额度 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 核心纽约办公室业务 - 核心纽约办公室业务增长7.6% [21] - 办公室入住率本季度末为91.6%，较第二季度上升50个基点，公司认为这代表办公室入住率已触底 [21] - 第三季度签署27份办公室租约，总面积75.7万平方英尺，平均起始租金为每平方英尺77美元，GAAP和现金按市值计价分别为4.2%和1.4% [22] 零售业务 - 零售同店现金NOI增长14.2%，主要由于595麦迪逊大道和联合广场南四号新租约的租金起算以及较低的房地产税 [21] - 零售入住率与第二季度持平，为77.2% [21] - 第三季度零售租赁活动包括10份租约，总面积11.1万平方英尺，平均起始租金为每平方英尺110美元，GAAP和现金按市值计价分别为45.3%和19.6% [25] 可变业务 - 标识业务进展良好，第四季度预订健康；BMS目前表现接近疫情前水平；车库业务预计2022年全面恢复；一些贸易展已成功举办，但由于旅行限制，出席人数较低 [20] - 除酒店Penn的收入外，公司预计明年可变业务的大部分收入将恢复，2023年全面恢复 [20] 各个市场数据和关键指标变化 纽约办公室租赁市场 - 纽约第三季度租赁成交量达到2019年以来的最高水平，本季度租赁面积超过700万平方英尺 [9][21] - 优质建筑的要价租金和优惠已稳定，部分子市场有所改善，转租空间已开始被吸收或移除 [21] - 65%的交易为新租和扩张租约，其中15笔交易面积超过5万平方英尺，大部分租赁活动由科技和金融服务行业推动，占所有活动的60% [22] 曼哈顿零售市场 - 曼哈顿零售市场已触底，租赁活动和租户咨询正在增加，但租金上涨还需要时间 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要专注于宾夕法尼亚区的开发和再开发项目，完成Farley、Penn 1和Penn 2所需的约10亿美元资本将全部从资产负债表上的现金支付，这些资产上线后预计每年将产生2亿美元的增量收益 [11] - 公司对追踪股票仍持承诺态度，希望让投资者能够分别投资于稳定的核心业务和宾夕法尼亚区的高增长开发业务，但由于政府官员更替，推出时间可能会稍有推迟 [34] - 公司在投资资产方面持谨慎态度，目前市场定价缺乏吸引力，相比购买其他资产，公司认为在宾夕法尼亚区投入资本更具吸引力 [30][31] - 纽约凭借其基础设施、规模和多元化的人才库，在办公市场上具有显著的竞争优势，特别是科技行业对纽约子市场的空间需求旺盛，纽约已成为美国第二大、第二重要的科技中心 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对经济、纽约市和公司业务持乐观态度，认为纽约市正在迅速复苏，公寓市场已恢复到疫情前的入住率，租金甚至高于疫情前，公共交通利用率上升，餐厅、体育场馆和文化场所重新开放，国际游客即将回归 [6][7] - 尽管员工返回办公室的过程较慢，但办公室仍将是工作和公司成功的中心，公司业务正在复苏并走向增长 [8] - 零售市场已触底，但复苏将是一个多年的过程，可能无法恢复到五到七年前的峰值 [68] 其他重要信息 - 公司租金收取率目前基本为100%，疫情期间给予的有限租金延期收取率也基本为100% [14] - 公司在可持续发展方面表现出色，最近被选为2020年全球房地产可持续发展基准（GRESB）调查中所有办公室、零售和多元化受访者的全球行业领导者，GRESB得分为94分，在美洲94家公开上市的房地产公司中排名第二 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司目前购买资产的意愿如何，是否会考虑其他物业类型 - 公司会关注市场上的所有机会，但目前市场定价缺乏吸引力，相比购买其他资产，公司认为在宾夕法尼亚区投入资本更具吸引力，若有有吸引力的机会，公司会采取行动 [29][30] - 公司股票的市值收益率约为8%，而曼哈顿办公室资产的售价收益率低于5%，购买资产会稀释股东权益，因此目前交易和增长较为困难 [31] 问题2: 宾夕法尼亚区追踪股票的进展如何 - 公司仍致力于推出追踪股票，希望让投资者能够分别投资于稳定的核心业务和宾夕法尼亚区的高增长开发业务 [34] - 公司在推出追踪股票的文件准备方面进展顺利，但由于政府官员更替，推出时间可能会稍有推迟 [34] - 分析师对分离宾夕法尼亚区的想法存在怀疑，公司认为需要完成更多租赁业务来证明其价值，目前没有交易对手和时间表，但认为追踪股票将取得巨大成功 [36] 问题3: 公司强劲的租赁管道中，宾夕法尼亚2号或其他开发项目、当前空置或续租的比例分别是多少 - 租赁管道是新交易、续租和扩张的强劲组合，公司在宾夕法尼亚区和核心投资组合中都看到了不同规模和行业类型的强劲活动 [43] 问题4: 与租户讨论空间需求和规划时，新交易的密度与两年前相比如何 - 密度没有变化，租户正在为未来做规划，很多人表现得像疫情前一样，专注于人才招聘和业务发展 [45] 问题5: 第三季度贸易展的情况如何，第四季度和明年的预期如何 - 自7月以来，公司举办了包括NeoCon和军械库展在内的贸易展，由于旅行限制，出席人数约为历史水平的一半，但活动成功举办，同比表现积极 [53] - 公司预计明年将举办全套贸易展，会有显著复苏，但认为贸易展要到2023年才能完全稳定，2021年贸易展对可变业务的贡献不大，明年预计将增加数百万美元 [54] 问题6: 如何看待纽约市办公室投资组合的入住率趋势 - 公司认为办公室入住率已触底，目前为91.6%，预计将逐季改善，历史入住率为96% - 97%，目前的低入住率是由疫情导致的 [57] 问题7: 宾夕法尼亚区Hotel Penn项目的价值是否仍为每平方英尺250美元，如何看待2023年Penn 1的地面租赁重置 - 公司对资产净值（NAV）中的估值感到满意，没有理由提高，对于租金仲裁没有评论 [59] - 公司认为不适合对内部计算提供指导，也不会在这种场合讨论重要的财务仲裁 [61] 问题8: 为什么认为零售市场可能触底，未来预期如何 - 零售市场触底的原因包括租户交易活动恢复、游客回归、零售商对优质位置的兴趣增加以及租金下降吸引需求等 [65][66][67] - 零售市场的复苏将是一个多年的过程，可能无法恢复到五到七年前的峰值，短期内租金不会上涨，但随着交易活动的增加，市场将得到提振 [68][67] 问题9: 公司未来是否会出售或购买零售资产 - 公司愿意以有吸引力的价格购买最高质量的零售资产，但目前没有合适的机会 [72] - 公司出售五处零售资产的原因是这些资产目前亏损，入住率低，租赁成本高，出售所得的约8500万美元现金可以更好地利用 [72][73][74] 问题10: 公司对零售投资的品牌定位是倾向于奢侈品还是中低端品牌 - 公司对品牌价格点持中立态度，作为房东，公司注重资产的投资价值，喜欢时代广场和第五大道的资产，不局限于特定的客户价格点 [79] 问题11: 宾夕法尼亚区项目的永久资本计划是什么，如何使用这些资金 - 公司将为宾夕法尼亚区的增长制定融资计划，目前对这些资产无抵押状态感到满意，认为在机会出现时，这些资产可作为信贷来源 [81] 问题12: 宾夕法尼亚区资产无抵押是否有助于追踪股票的推出 - 追踪股票将有自己的融资计划，低债务是该战略的重要组成部分 [83] 问题13: 对Mart资产税收增加的幅度是否感到惊讶，能否从租户那里获得80%的税收增加补偿 - 税收增加4% - 7%的幅度令人惊讶，整个市场都受到了类似影响，公司将对此提出上诉，大部分税收将在2022年由租户偿还 [85] - 考虑到建筑物的入住率略有下降，公司认为可以从租户那里获得75% - 80%的税收增加补偿 [87] 问题14: 如果Facebook在770 Broadway扩张，公司能否在不失去Verizon租户的情况下满足其需求，Facebook是否在公司其他投资组合中寻找扩张机会 - 公司不会对重要客户的待处理交易发表评论，但如果一个租户迁入，另一个租户迁出，净结果基本相同 [89] 问题15: 追踪股票对现有VNO股东有何帮助，如果部分股东因基金规定无法持有追踪股票 - 公司认为将宾夕法尼亚区分离出来作为纯投资标的，对能够持有或购买追踪股票的投资者更有利，虽然部分指数基金股东可能需要出售，但也有投资者对宾夕法尼亚区有极大信心，愿意直接投资 [92][97] 问题16: 追踪股票是否只是一种纸面权益，与实际拥有资产不同 - 追踪股票是一种合成权益，但应与所追踪的底层资产表现一致 [95] 问题17: 如何看待纽约州政治对房地产和商业的影响，特别是州长竞选可能导致的全州租金管制 - 公司认为新州长是一位经验丰富的政治家，有支持商业的职业生涯，理解纽约市和宾夕法尼亚区的情况，相信她会是一位优秀的领导者 [100] 问题18: 零售商在选择空间时关注哪些因素，与疫情前有何不同 - 零售商关注的因素与以往相同，即特定店铺的预期销售额、成本结构和租金，如今零售商更注重每个店铺的盈利，一些旗舰店和品牌广告功能的店铺模式已不再流行 [104] 问题19: Wegmans交易的机会如何，其租赁结构与典型结构有何不同 - Wegmans交易是一个重大提升，租金显著提高，是一份传统的长期租约，公司对该交易感到非常兴奋，未来可能还有其他合作机会 [106]