财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度净收入增长超280%至430万美元，普通股股东每股净收入增至0.07美元，主要因资产处置收益 [12] - 2023年前三季度净收入增长超160%至1390万美元，普通股股东每股净收入增至0.22美元，主要因资产处置收益 [13] - 2023年第三季度AFFO降至负50万美元，加权平均每股AFFO降至负0.01美元，主要因利息费用增加、直接运营农场表现不佳及拍卖和经纪收入低于去年 [13] - 2023年前三季度AFFO降至约负5万美元，加权平均每股AFFO降至0美元，主要因利息费用增加、直接运营农场表现不佳及拍卖和经纪收入低于去年 [13] - 2023年第三季度折旧、损耗和摊销略高，因更多可折旧资产投入使用及季度内约15万美元的调整 [14] - 2023年第三季度物业运营费用持平，但年初至今略高，因物业税增加，包括第一季度约15万美元的一次性物业税，该金额由租户报销并计入租户报销收入 [14] - 2023年第三季度一般和行政费用略高，因薪酬费用增加，但年初至今较低，主要因股票薪酬和差旅费降低 [15] - 2023年法律和会计费用较低，因诉讼支出减少 [15] - 2023年第三季度资产减值与待售物业有关，代表处置损失的提前确认，计算FFO和EBITDAre时会加回 [15] - 2023年资产处置收益较2022年增加，表明农田销售价值相对于账面价值的增值 [16] - 2023年利息费用增加，因利率上升 [16] - 2023年第三季度和年初至今所得税为收益，而2022年为费用，因本季度对前期估计进行了调整 [16] - 截至2023年9月30日，总债务为4.228亿美元，较上季度末减少约5000万美元 [17] - 截至10月20日，完全摊薄股份数为4940万股 [17] - 预计2023年AFFO在730万至990万美元之间，即每股0.14至0.19美元，较上季度预测有所增加 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金在2022 - 2023年期间有所增加，因去年收购物业和续租，但被本年度处置物业所抵消 [18] - 太阳能、风能和休闲业务变化主要因伊利诺伊州一个大型太阳能项目，该项目于2022年第三季度开始建设阶段，2023年第三季度差异因本季度物业处置和去年第三季度建设相关增长的缺失 [18] - 2023年第一季度租户报销增加，因一次性物业税评估和相关租户报销；2023年第三季度因物业处置而减少 [19] - 2023年利息收入增加，因去年第四季度收购俄亥俄州四个约翰迪尔品牌农业设备经销商的土地和建筑物，会计处理将其分类为融资交易，在资产负债表上列为贷款，在损益表上列为利息收入 [19] - 2023年第一和第二季度可变付款下降，因葡萄、行作物、柑橘和坚果；2023年第三季度因高平原行作物农场的可变付款而上升 [20] - 直接运营业务（作物销售、作物保险和销售成本的组合）同比下降，主要因柑橘和核桃 [20] - 其他项目减少，因拍卖和经纪活动低于去年 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 农业市场中，农田所有权的债务水平约为13%，是现金主导的市场 [29] - 可再生能源对农业用地的需求在全国范围内较高且可能加速，各州情况不同，有积极政策的州需求无限 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司股票相对于其内在价值仍有较大折扣，公司将继续以良好收益出售资产，用所得资金偿还债务和回购股票 [7] - 公司将在今年晚些时候和明年年初关注成本控制 [9] - 公司目前专注于改善投资组合，不仅出售资产，还进行了约2000万美元的资产收购 [11] - 公司预计年底完成租赁续约周期，续约租金将上涨18% - 20%，甚至更多 [11] - 公司在可再生能源业务方面未看到需求回落，该业务受政府政策驱动大于经济因素 [47] - 公司出售的是增值表现落后的资产，投资的是有巨大增值潜力的地方，注重资产的总价值创造 [54] - 公司将减少对有重大水风险资产的持有 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 农业经济依然强劲，与其他房地产资产不同，农业市场由农民主导，农民资金充裕，债务水平低，资产价值与通胀挂钩且持续增值 [28][29] - 可再生能源对农业用地的需求高且可能加速，只要政府政策不变，需求将持续存在 [46][47] 其他重要信息 - 公司将有某种特别股息，但董事会尚未宣布，具体金额预计12月确定 [26] - 公司预计2023年总资产销售额约为1.9亿美元 [21] - 2024年固定农场租金预计比上述指导低约300万美元，因农场销售的全年影响被积极的租赁续约所抵消 [23] - 2024年太阳能、风能和休闲业务预计与上述指导基本一致 [23] - 2024年租户报销预计比上述指导低约50万美元，因资产处置、今年第一季度一次性税收报销预计明年不会发生以及某些租赁续约以较高固定租金换取较低租户报销 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 特别股息的需求和潜在规模 - 公司预计会有特别股息，但董事会尚未宣布，具体规模未知，预计12月确定 [26] 问题: 农民和其他买家获得合理融资以购买公司资产并及时完成交易的环境如何 - 农业经济强劲，市场由农民主导，农民资金充裕，债务水平低，多数买家无需融资，公司今年签订合同的农场只有一笔交易未完成，买家主要是机构投资者，农民买家可靠且能完成交易，公司不担心融资市场影响资产销售完成 [28][29] - 该行业买家和卖家合作良好，租户经营状况良好，银行愿意向农民提供贷款，农民可利用专门的农业贷款机构 [31] - 虽然利率高，但有融资渠道总比没有好 [33] 问题: 处置资产所得资金在偿还债务和回购股票之间的最佳平衡点 - 公司可能会继续同时进行偿还债务和回购股票，具体平衡点取决于利率前景和当时的股价，最近一个季度更多资金用于偿还债务，预计第四季度两者比例约为50/50 [35] 问题: 部分贷款有50%的最高还款限制，以及希望在2023年完成还款而非2024年1月第一周进行还款，这对资金分配的影响有多大 - 影响不大，公司通常先偿还浮动利率贷款，若有大量现金，可在无罚款的情况下偿还较多债务，MetLife贷款每年最低还款额约为20%，最高为50%，处于利率重置日期的贷款可无罚款全额偿还，公司资产负债表灵活性高 [37][38][39] 问题: 作物保险指导较之前增加约40万美元的原因 - 部分原因是作物销售和作物保险的综合情况，随着收获进行，对不同产品的情况有了更清晰的了解，因此更新了指导 [41] 问题: 剩余35%的租约中是否有已知的不续约情况 - 没有已知的不续约情况，公司通常与现有租户合作，预计年底所有农场都将出租，偶尔会更换租户以提高租户质量，没有负面预期 [43] 问题: 剩余35%的租约预计涨幅是否与已续约的65%类似，在18% - 20%的范围内 - 大致如此 [44] 问题: 公司可再生能源业务的当前环境或市场情绪如何，随着利率上升和公司削减成本，是否看到该项目需求回落 - 全国范围内可再生能源对农业用地的需求高且可能加速，需按州分析，有积极政策的州需求无限，公司有大量具有太阳能和风能潜力的土地处于拍卖阶段，从拍卖到永久项目的转化率逐渐提高，目前未看到需求回落，该业务受政府政策驱动大于经济因素 [46][47] 问题: 处置资产中，行作物和永久作物的大致资金分配情况 - 主要出售的是行作物资产，年初至今出售的永久作物资产约为2500万美元，这大致反映了整体投资组合中特色作物的占比 [50][51] 问题: 处置资产的收益率与收购市场或近期完成的收购项目的收益率是否有显著差异 - 若所有交易完成，今年出售资产的NOI收益率约为3% - 3.1%，公司目前投资组合的收益率较高，新收购项目目标收益率在4%以上，具体取决于地区 [53] 问题: 现有投资组合中，除佛罗里达州的柑橘业务外，永久作物业务是否还有其他困境，情况是否恶化或改善 - 公司已退出佛罗里达州的柑橘业务，但在加利福尼亚州仍有大量柑橘资产，表现良好，因为柑橘黄龙病在佛罗里达州存在，而在加利福尼亚州基本不存在 [56] - 许多特色作物面临两个问题，一是加利福尼亚州的水风险，包括实际水资源可用性和政治风险；二是一些坚果作物，特别是核桃，目前面临困难；密歇根州的蓝莓业务面临压力，因为太平洋西北地区和美国东南部大量种植蓝莓，抢占了市场需求 [56][57][58]