财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度净收入为170万美元，2022年为110万美元，增加60万美元；归属于普通股股东的每股净收入为0.02美元，2022年为0.00美元，增加0.02美元 [11] - 2023年第一季度调整后资金营运（AFFO）为160万美元，2022年为210万美元，减少60万美元；AFFO每股加权平均为0.03美元，2022年为0.04美元，减少0.01美元 [11] - 2023年第一季度运营费用比2022年降低170万美元，主要因商品销售成本、一般及行政费用和法律会计费用降低；物业运营费用因一次性约15万美元的物业税费用而增加，该税由租户报销，租户报销费用也相应增加 [11] - 2023年第一季度处置收益比2022年增加120万美元，利息费用因利率上升比2022年增加110万美元 [11] - 截至2023年3月31日，总债务约为4.436亿美元；截至4月28日，完全稀释后的股份数量为5310万股 [12] - 预计2023年固定农场租金净减少约100 - 130万美元；太阳能、风能和休闲业务有小变化；租户报销费用增加；直接运营收入项目暂无变化；其他项目因拍卖和经纪费用收入降低而减少；商品销售成本预计略高；物业运营费用因一次性物业税项目增加；一般及行政费用暂无变化；法律和会计费用减少；利息费用因潜在资产出售、定价和远期曲线更新而略有减少；预计剩余的MetLife贷款10号利率重置在5.5% - 5.6%区间；加权平均股数因预计的股票回购而减少；AFFO和加权平均股数减少，AFFO每股预计在0.17 - 0.25美元，略高于2月预测 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金因期间内收购物业和续租增加，因农场处置减少；太阳能业务2023年较2022年增加，因伊利诺伊州一个大型项目于去年末进入建设阶段；租户报销费用因一次性15万美元物业税评估及相关租户报销而增加 [13] - 2023年第一季度利息收入增加，因2022年第四季度收购俄亥俄州约翰迪尔品牌农业设备经销商的土地和建筑物，会计处理将其分类为融资交易，在资产负债表上列为贷款，在损益表上列为利息收入 [14] - 可变付款减少50万美元，因葡萄和行作物表现不佳，主要是特定农场第四季度收获期产量降低 [14] - 直接运营（作物销售、作物保险和商品销售成本总和）2023年第一季度减少110万美元，因作物保险付款和作物销售（主要是柑橘）较2022年降低 [14] - 其他项目减少30万美元，因子公司Murray Wise Associates本季度拍卖和经纪活动较2022年减少 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 农田市场价格在过去一年半到两年显著上涨，近期涨幅放缓或趋于平稳；交易成交量有所下降，因优质待售资产稀缺 [9] - 专业贷款机构在该市场业务活跃，房地产交易市场和信贷市场健康 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续以高价出售农场，回购股票并偿还债务，直至缩小股票公允价值与交易价格的差距 [5][6] - 出售资产会考虑长期增值和收益情况，倾向出售未来增值较慢的农场，可能减少有长期水资源风险的农场 [6] - 公司致力于在健康活跃的私人资产市场和动荡的公开股票市场之间进行套利，为股东创造价值 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前经济环境对除农田外的各类资产都很艰难，农田市场持续强劲，但公司股价受市场整体动荡影响 [5] - 美国农业部预计2023年是农民盈利能力第二好的年份；行作物方面，春季作物保险定价处于历史第二或第三高，且单产因技术和农业实践不断提高，农民收入增加；永久作物因作物多样性难以一概而论，公司在加州的投资组合目前未受洪水和降水广泛破坏，但仍在密切监测 [8] - 公司认为市场仅基于当前收益率对其估值是错误的，农田资产约三分之二的回报来自增值，三分之一来自当前收益率 [5] 其他重要信息 - 公司已出售约1000万美元的农场，4200万美元的销售已签订合同，约4000万美元的农场计划在今春和夏季拍卖，这些销售均有可观收益，所得款项将用于偿还债务和回购股票 [6] - 公司已回购约260万股股票，平均价格为10.33美元 [6] - 2023年有1.74亿美元的MetLife债务利率重置，第一季度已重新协商约1.09亿美元贷款的利率，第二季度已同意将1570万美元的MetLife贷款7号利率重置为5.87%，第四季度约4900万美元的贷款10号将重置利率；Rutledge Farm信贷额度自4月1日起利差降低 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 价值4200万美元的11个农场预计何时完成交易，拍卖流程如何安排，约8000万美元的处置主要针对哪些作物和地区 - 大部分4200万美元的交易将在第二季度完成，部分会推迟到第三季度；拍卖流程在第二和第三季度进行；大部分销售是美国其他地区的行作物农场，拍卖的主要是科罗拉多州东部和内布拉斯加州有水资源风险的资产，未来可能考虑出售一些特色作物农场 [16][18] 问题2: 出售所得款项偿还债务的优先级如何 - 一般会先偿还成本最高的债务，目前是一些浮动利率贷款，其次是Farm Credit Mid America Line和Farmer Mac Line；已在2023年重置利率的MetLife贷款，每年可偿还约40%的原始本金余额，其余部分每年可偿还约20% [20] 问题3: Saberpoint诉讼的最新进展 - 目前处于上诉阶段，等待结果，过去几个月没有新进展 [22] 问题4: 如何平衡业务扩张和以折扣价回购股票，是否有上限 - 公司认为目前最便宜的农田资产是自家股票，会积极回购；回购股票是因为市场环境和市场不认可农田增值对价值的重要驱动作用，公司认为股票被严重低估 [24][25] 问题5: 待售资产是否存在现金流低谷、低资本化率的情况 - 会关注长期增值和租金增长机会低于其他资产的农场，相对低资本化率的资产可能在出售名单上，但农田投资更看重总回报而非单一资本化率；市场对某些资产的估值与公司出售价格存在差距，公司将此视为机会 [27] 问题6: 今年是否预计有天气相关影响 - 加州大量降雨和降雪总体是好事，虽会有局部负面事件，但对农业、饮用水储备等有益，公司农场预计安全；西部谷物带部分地区干旱情况有所改善，全国大部分地区种植开局良好，公司大部分采用现金租金模式，受天气直接影响较小 [29] 问题7: 本季度续租的租金增长情况及对全年的预期 - 公司租金租赁期限约为三年，目前考虑的是2024年初开始的续租；预计这仍是一个相对强劲的续租周期，但尚未全面开始；过去两年行作物租金有10% - 16%的增长，预计今年仍会有强劲增长，但可能不如去年 [32][33] 问题8: 与租户讨论时，是否预计参与式租金会增加 - 租赁协议结构因地区和作物而异，不同环境和农场盈利能力不会导致结构变化；公司在行作物方面主要采用现金租金模式，因其管理更稳定、简单，且从长期来看风险调整后的回报更高；现金租金业务一般在种植前（第一季度）收取50% - 100%的租金，比参与式租金（收获后第四季度）现金流更稳定、风险更低 [35][36][37] 问题9: 约4000万美元资产的拍卖由谁处理，是否包含在指导范围内 - 许多资产销售基于公司与潜在买家的关系，产生的经纪服务费用较少；MWA负责内布拉斯加州资产的拍卖，在科罗拉多州资产拍卖中与过去合作过的伙伴合作，具体参与程度取决于MWA在该州的许可和经验；拍卖相关数字在指导范围内，属于外部收入来源，内部收入会合并处理，公司会按公平市场价格支付租金以遵守规定，并会根据情况更新预测 [39][40]