财务数据和关键指标变化 - 第一季度高级住房收入较上年第一季度增长12%，由入住率提高290个基点和每间可出租客房收入（RevPAR）增长8.6%推动 [9] - 剔除其他营业收入的影响，同社区运营利润率为26.1%，较上年提高640个基点 [10] - 第一季度调整后息税折旧摊销前利润（adjusted EBITDA）约为8900万美元，远超指引范围，较上年第一季度增长138%，较2022年第四季度增长90% [88] - 第一季度调整后自由现金流为负2100万美元，较2022年季度运行率有显著改善 [75] - 截至第一季度末，年化杠杆率从2022年底的19.8倍降至15.0倍 [78] - 预计2023年非开发性资本支出（CapEx）约为2亿美元，不包括预计全年2000万美元的可报销修复成本 [11] - 第二季度adjusted EBITDA指引在7200万 - 7700万美元之间，预计RevPAR同比增长在11.5% - 12%之间 [89] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度设施运营费用约为5.31亿美元，展示了费用管理的改善，特别是减少了额外劳动力成本 [74] - 第一季度现金运营租赁付款为5700万美元，符合预期 [88] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月加权平均入住率较3月提高10个基点，尽管存在正常的疫情前季节性因素，预计第二季度入住率仍将较第一季度有所改善 [76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于在本地取得成功，并利用规模优势推动收入增长和改善财务表现，支持本地团队发展业务并给予奖励 [2][3] - 2023年关键战略优先事项包括以最佳盈利费率让每个可用房间投入使用、吸引和留住优秀员工、通过提供优质护理和个性化服务赢得居民和家庭的信任与满意度 [60] - 扩大Brookdale HealthPlus项目，4月从16个社区扩展到31个，并计划在第二季度末前再整合18个社区，2024年及以后将推广到更多社区 [44] - 公司认为自身规模、临床专业知识和创新医疗服务（如Brookdale HealthPlus）使其在行业中脱颖而出，与竞争对手相比表现良好 [94][106] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司正处于持续复苏的道路上，战略计划、销售态势和运营执行正在转化为可持续增长，相信近期内将恢复正的调整后自由现金流 [4] - 尽管第二季度adjusted EBITDA受正常季节性因素和租赁重新分类影响，但随着入住率持续增长和费用管理改善，预计后续将回升 [12][13] - 对解决2024年9月的贷款到期问题有信心，会综合考虑利率环境、资产恢复情况和流动性需求等因素 [14] - 有信心公司将蓬勃发展，实现长期成功，利用人口老龄化带来的需求创造价值 [84][94] 其他重要信息 - 2月通知LTC Properties不续签35个社区的租约，占总单元数不到3%，预计对2023年财务无重大影响 [19][5] - 上周完成最后一个入门费社区的出售交易，将在第二季度实现资产出售收益，增强流动性 [21] - 与Welltower完成有利交易，修订三重净租赁协议，消除独特的净资产契约，获得1700万美元的资本支出资金池 [6][22] - 俄克拉荷马州肖尼社区遭龙卷风袭击，团队应对出色，无人严重受伤，已开始重建，将估算纳入第二季度指引范围 [55][56][59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Welltower提供的1700万美元资本支出资金池将如何使用 - 公司仍处于决定资金部署地点和方式的早期阶段，其中一个将使用该资金的社区是Brookdale Shawnee，该资金池将在短期内改善社区的盈利能力和流动性，并推动更强的业绩表现 [38] 问题: 从资产负债表角度看，后续的压力点在哪里，以及此次租赁重新谈判后的战略方向 - 公司资产负债表状况良好，Welltower租赁协议中的独特净资产契约已被有形净资产契约取代，截至3月31日，按租赁协议计算的有形净资产契约有超过20亿美元的缓冲空间，公司已开始评估2024年9月到期的抵押贷款的再融资选项 [35][103] 问题: 补充资料第3页显示，入住率低于70%的设施数量从第四季度的180个增至本季度的约200个，这一数字未来是否会下降，是否有目标，是否会进行战略审查 - 由于投资组合的正常季节性因素，入住率从第四季度到第一季度有所下降，公司有计划提高这些社区的入住率 [96] 问题: 是否可以将一些独立生活（IL）床位转换为更高级别的护理床位（如辅助生活或记忆护理），以及所需的资本支出、监管批准和房东批准情况 - 疫情前公司在将IL单元转换为更高护理级别的单元方面取得了成功，监管环境差异很大，例如纽约有一个社区建成后仍在等待监管批准才能开业 [83][100] 问题: Brookdale HealthPlus是否是一个收入机会，是作为单独收费项目还是包含在整体费率中以支持费率增长 - Brookdale HealthPlus不单独收费，它能增加居民的健康寿命和入住时长，吸引更多居民入住，加速入住率提升，有助于推动收入增长，但公司仍在研究如何为股东获取更多价值 [32][41] 问题: 其他大型租约是否有净资产契约 - 只有Welltower的租约有净资产契约，其他租约没有 [82]