财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度NAREIT FFO为每股0.52美元 [31] - 同店NOI同比增长2.7% [31] - 基础租金增长贡献520个基点,但由于近期租户破产拖累约50个基点 [32] - 净费用报销、附属和其他收入以及百分比租金合计贡献80个基点 [32] - 应收款项减值拖累330个基点,主要由于之前预留金额的收回放缓 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第二季度执行了375份新租约和续租,总面积140万平方英尺,为过去一年来最高 [22] - 新租约租金利差为22.4%,创历史新高,平均新租金为每平方英尺24.30美元,较现有租金上涨46% [23][24] - 续租租金利差为13.6%,高于过去12个月平均200个基点 [25] - 公司已经出租或达成租约约三分之二的Bed Bath & Beyond空间,租金利差保持在30%-40%之间 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在休斯顿郊区与特斯拉签订了首份新租约,用于展厅和维修中心 [23] - 公司在菲尼克斯和新泽西州的购物中心引入了Publix、Whole Foods、Sprouts、Trader Joe's和ALDI等优质食品杂货店 [13] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在利用租户破产的机会引入更优质的租户,包括食品杂货店、特色食品杂货店、折扣服装店、快餐店、健康美容和家居用品等 [12][13] - 公司正在加快推进价值提升项目,自2019年以来已完成890多万美元的再投资,平均回报率为11% [15] - 公司还有9亿多美元的潜在再投资项目储备,即使在利率上升环境下也能提供有吸引力的回报率和现金流增长 [16] - 公司在收购方面保持谨慎,通过出售非核心资产和自由现金流积累干粉,等待收购机会 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司的平台和租金基础优势正在发挥作用,为公司带来转型增值的机会 [10] - 管理层对租户需求的广度和深度表示乐观,认为这将推动公司未来的长期可持续增长 [28] - 管理层预计公司2023年同店NOI增长将达到2.5%-3.5%,高于之前的指引,并将2023年NAREIT FFO指引上调至1.99-2.04美元/股 [38][40] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Todd Thomas 提问 询问公司在当前收购环境下的投资意愿和预期收益率 [43][44][45][46][47][48][49][50] Jim Taylor 和 Mark Horgan 回答 公司将根据可获得的收益率来决定是否进行收购,目标是获得高单位数的无杠杆内部收益率。公司将继续保持谨慎,同时也看到更多有吸引力的收购机会 [44][45][46][47][48][49][50] 问题2 Juan Sanabria 提问 询问公司对药店租户的看法,以及对未来可能的影响 [62][63][64][65] Brian Finnegan 回答 公司在药店空间上有不错的升值空间,特别是一些较老的Rite Aid或CVS门店。公司已经成功将其中一些门店改租给Ulta等优质租户,并与Walgreens签订了一些较小概念店的租约 [63][64][65] 问题3 Ki Bin Kim 提问 询问公司对一些潜在高风险租户(如Joanne、Michaels、Big Lots等)的看法和应对措施 [72][73][74][75][76][77] Brian Finnegan 回答 公司一直密切关注这些潜在高风险租户,并采取主动措施应对,如提前收回空间并以更优质的租户进行替换。公司相信有能力快速填补这些空间,并以更高的租金水平重新出租 [73][74][75][76][77]