财务数据和关键指标变化 - 一季度Nareit FFO为每股摊薄后0.50美元，主要得益于同店NOI增长4.9% [87] - 已将2023年Nareit FFO指引上调至每股摊薄后1.97 - 2.04美元，还纳入了2亿美元债券回购带来的430万美元债务清偿收益 [102] - 同店NOI增长指引范围收窄至2% - 3.5%，反映了对基本租金和净费用报销的预期改善 [66] - 一季度末债务与EBITDA比率为6.1倍，资产负债表无抵押，99%为固定利率债务，总流动性为14亿美元 [10] - 一季度净费用报销和百分比租金分别贡献120和20个基点，无法收回的收入使同店NOI增长减少150个基点 [9] - 一季度费用回收率为89.6%，预计全年净费用报销对同店NOI增长贡献50 - 75个基点，回收率将随时间推移而缓和 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度总租赁入住率达94%，创历史新高，主力租户租赁率环比提高20个基点至96.1%，小商铺租赁率环比提高10个基点至89.3% [101] - 新租约和续约租约利差分别为43%和14%，新租约和续约租约平均租金超过每平方英尺22美元，使平均在租租金增至16.46美元 [83] - 已签约但未开始的租约管道增加了5600万美元的年基本租金（ABR），预计其中3600万美元（约65%）将在2023年剩余时间开始计租 [65][88] - 前向新租赁管道中有近3800万美元的租约，还有更多ABR处于意向书阶段 [85] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场仍在过渡中，交易流量不足，定价因利率上升面临上行压力，自2021年底以来资产定价至少上升了100个基点 [105][106] - 消费者流量同比保持正增长，全国各地区情况较为一致 [155] - 顶级10个MSA市场的租赁入住率为93%，低于其他较小市场的96% [185] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行增值业务计划，通过租赁活动和资产回收实现增长，同时关注收购机会，预计下半年市场可能出现更合适的资产 [106][107] - 专注于现有市场周边的中心收购，寻找具有增值潜力的资产，如通过再投资、重建、增加密度和调整租金等方式提升价值 [107] - 持续推进资产回收，出售低增长非核心资产，以释放资金并优化投资组合 [96] - 加强外铺开发计划，增加物业密度，同时关注小商铺租赁和租金增长，以实现持续的业绩增长和超越同行表现 [158][180] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观经济波动和租户破产等挑战，但公司凭借强大的租赁势头和租户需求，对未来几个季度的行业前景持乐观态度 [26] - 预计零售商破产将对入住率产生压力，但已签约但未开始的租约将有助于减轻影响，并为未来增长奠定基础 [129] - 消费者流量保持积极，零售商对开店仍有强烈意愿，显示出市场需求的韧性 [119][155] 其他重要信息 - 一季度成功回收1.25亿美元低增长非核心资产，混合资本化率优于隐含资本化率 [96] - 已控制10个Bed Bath门店中的2个，并已租给优质租户，其余门店正在积极租赁中，租金有望实现35% - 40%的增长 [86] - 与零售商的租赁谈判时间加快，反映了双方对开店的共同兴趣 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 400个基点的差距是否受租金上线时间影响，未来几个季度是否会保持或上升，对未来12 - 18个月的入住率有何影响 - 目前未发现租金收取问题，一季度略低于预期部分是已知因素导致，鉴于宏观经济波动，维持全年坏账指导范围不变 [24] - 400个基点的差距是租赁势头的结果，从意向书到租约的时间加快，对未来行业前景持乐观态度 [26] 问题: 收购市场现状及定价情况 - 市场仍在过渡中，交易流量不足，定价因利率上升面临上行压力，预计下半年可能出现更合适的资产 [105][106] 问题: 入住率是否会因Bed Bath门店回收而下降，回收空间是否会影响市场平衡 - 尽管有入住率压力，但已签约但未开始的租约将有助于减轻影响，预计全年入住率仍可能实现健康增长 [43][110] - 市场供应受限，回收空间不会对供应动态产生重大影响，优质运营商对空间需求强劲 [44] 问题: 一季度费用回收率达89%的原因及是否可持续 - 一季度回收率高与费用组合有关，预计全年净费用报销对同店NOI增长贡献50 - 75个基点，回收率将随时间推移而缓和 [47] 问题: 租赁节奏在SVB事件后是否有变化 - 需求持续强劲，零售商尽管对消费者前景谨慎，但仍致力于开店计划，供应需求动态对公司有利 [119] 问题: 即使没有收购计划，是否会继续进行资产处置，以及处置的合理水平 - 公司将保持资产处置的纪律性，出售已实现价值最大化的资产，但不提供具体交易水平的指导 [123] 问题: 收购目标杠杆率的考虑，以及是否会加大收购或开发力度 - 目标杠杆率为6倍，目前杠杆率降至6.1倍部分反映了对低于市场租金基础的利用，公司将继续关注收购机会，但保持纪律性 [122] 问题: 百分比租金的全年展望 - 预计百分比租金全年将略有积极贡献，但影响不大，已纳入同店NOI指导范围 [217] 问题: 一季度处置资产是资产本身还是市场属性导致低增长，买家是现金买家还是杠杆买家 - 低增长主要与资产本身的租赁和增长潜力有关，买家包括私人基金投资者、1031买家，以及使用全现金、低杠杆银行融资的买家 [220][236] 问题: 重新开发资产的小商铺入住率情况 - 重新开发资产的小商铺入住率比平均水平高几百个基点，且有望继续改善，与同行相比具有优势 [204] 问题: 随着入住率提高，回收率是否会稳定在较高水平 - 随着签约但未开始的租约开始计租，预计回收率和净费用报销贡献将随时间增加，有额外的上行空间 [183] 问题: 顶级10个MSA市场的情况及未来趋势 - 部分市场入住率较低与未来再开发机会有关，公司将围绕这些资产制定租赁和再投资计划 [211] 问题: 对于陷入困境的零售商，公司提前多久开始积极租赁 - 公司会提前了解租户兴趣和租金水平，在破产公告前积极执行租赁，如在Bed Bath和Tuesday Morning的案例中表现出色 [187] 问题: 新租约是否有更高的年度租金涨幅 - 本季度所有交易都有租金增长，平均年度租金涨幅超过去年，团队专注于初始租金和租赁期内的租金增长 [234] 问题: 私募股权控股零售商在行业中的情况及风险 - 公司关注私募股权控股和高杠杆零售商的风险，但整体租户基础较强，会综合考虑各种因素 [143] 问题: 一季度坏账实现情况 - 一季度同店组合中无法收回的收入占总收入的比例约为30个基点，低于全年指导范围，但全年指导保持不变 [145]