财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股FFO为0.34美元，较2018年第三季度的0.40美元下降0.06美元 [13][36] - 第三季度同店NOI下降5.9%，前9个月同店NOI下降5.5% [13][36] - 第三季度末总债务按比例计算为43亿美元，较上一季度减少1.25亿美元，较2018年9月减少近4亿美元 [35] - 第三季度末信贷额度可用资金为3.8亿美元 [35] - 第三季度确认对密苏里州Mid Rivers Mall的8260万美元减值损失 [36] - 记录第一季度计提的诉讼和解费用减少2270万美元 [37] - 重申2019年全年FFO指引为每股1.30 - 1.35美元，预计同店NOI下降6.25% - 7.75%，若无重大破产活动，预计达到指引区间中高端 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁团队完成71.3万平方英尺的租赁活动，其中新租24万平方英尺，续租47.3万平方英尺 [22] - 第三季度可比同空间新租和续租约40万平方英尺，平均毛租金下降5.5%，稳定商场新租利差增长18%，续租租金比到期租金低11% [22] - 同店商场入住率受破产相关店铺关闭影响，较去年同期下降200个基点至88.7%，投资组合入住率下降150个基点至90.5% [22][23] - 第三季度同店销售额增长3.2%，过去12个月销售额达到每平方英尺383美元，较去年的378美元有所增加 [14][25] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 主要战略目标是改造物业以实现长期成功，加强资产负债表 [6] - 推进锚定租户替换项目，已成功为27个锚定空间找到替代方案，部分已开业、在建或已签约，增加新的多元化用途，稳定和增加收入 [6] - 利用合资企业和第三方合作伙伴关系推进重建计划，三个西尔斯门店已与第三方开发商签订收购合同 [10] - 增加非零售和混合用途，目前有2个多户住宅项目、15个娱乐项目、9家酒店、31家餐厅等正在建设、已签订协议或正在积极谈判中 [11] - 成立新的资本分配委员会，由Michael Ashner担任主席，Richard Lieb和Stephen Lebovitz为成员，作为董事会咨询委员会，审查财务计划、战略和资本承诺 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对FFO和NOI下降不满意，但对尽管面临零售商破产、店铺关闭和重组挑战仍有望达到指引区间中高端感到满意 [13] - 认为2020年租赁环境仍具挑战性，需填补今年破产和重组造成的空缺，新租利差良好但规模仍需提升 [48] - 随着销售改善，部分零售商业绩好转，但仍有公司面临销售挑战，整体环境依然艰难 [51] - 对假日销售季持乐观态度，有很多令人兴奋的活动和新店铺开业将带动客流量 [25] 其他重要信息 - 宣布与Exeter Capital达成协议，Michael Ashner和Carolyn Tiffany加入董事会，Michael拥有公司近6%的股权 [16][17] - 将在年底前审查应税收入预测，以确定并宣布2020年股息政策，优先保留现金流用于执行公司战略 [20][21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 成立资本分配委员会的相关性、该委员会对公司决策的控制程度以及Ashner加入执行委员会后人员安排 - 资本分配委员会是咨询委员会，可利用Michael Ashner和Richard Lieb的经验和想法，聚焦财务战略和优先事项；执行委员会增加Michael Ashner，成员为Stephen Lebovitz、其父亲、Kathleen、Nelson和Michael，主要为项目提交董事会审批提供建议 [42] 问题2: 股息是否改为年度评估以及减值对净运营亏损（NOLs）用于减少应税收入的影响 - 2020年股息政策需在未来30 - 60天确定，年度评估是一种考虑但未做决定；保留现金流用于投资物业和业务、减少债务和加强资产负债表是首要目标；减值对NOLs影响不大 [44] 问题3: 2020年对有担保无追索权抵押贷款的计划和对Burnsville、Parkway和Valley View到期贷款的预期 - 与多家贷款机构就到期贷款进行讨论，包括当前贷款机构，将继续努力与他们合作并探索其他融资机会，进展将及时公布 [46] 问题4: 2020年租赁展望、储备金考虑以及与租户的沟通情况 - 2020年租赁环境仍具挑战性，需填补今年破产和重组造成的空缺；目前无法确定储备金数额，将在接近年底或2月公布时尽力估算，会密切关注租户名单并参考市场信息 [48][49] 问题5: 负11%续租利差的原因及租金重组趋势 - 主要原因是为保留收入和维持入住率进行的灵活租赁重组，特别是帮助濒临破产的零售商；销售改善有助于缓解这一情况，部分零售商业绩好转，但仍有公司面临挑战 [51] 问题6: 重组过程中是否能更好控制租赁 - 租赁期限通常会缩短，有机会引入租金更高的租户，也可在重组中选择放弃某些位置 [52] 问题7: Michael Ashner参与是否会使公司在债务重新谈判上更激进以及如何考虑资本分配决策 - Michael Ashner的参与会带来经验和知识，但公司处理到期债务的策略不会有重大改变；公司专注于投资物业和重建项目，考虑诸多无形因素和辅助财务回报，目前未考虑回购债券 [55][56] 问题8: 12月到期贷款的下一步计划以及2019年同店NOI指引减速的原因 - Greenbrier和Hickory Point贷款此前已重组，明年不打算用信贷额度偿还，可能进行新的重组或归还物业给贷款机构；第四季度同店NOI减速是由于全年的破产情况以及回填租金无法完全抵消损失 [59][61] 问题9: 诉讼储备金减少的情况及对损益表的影响，以及Forever 21租金减免范围和对2020年同店的影响 - 本季度减少2270万美元诉讼储备金，主要是因为过去租户未及时提出索赔，未来将根据责任解除情况调整；无法给出Forever 21租金减免的具体数额，不同店铺情况不同，部分店铺调整后表现良好，待重组完成后能更好评估财务状况 [64][65][66] 问题10: 2020年未确定的破产储备金与今年相比的情况 - 无法确定2020年破产储备金情况，公司会尽量将可预测的收入纳入预算，随着时间推移会向市场提供同店表现和储备金的最佳估计 [69] 问题11: 与Michael Ashner协议的顾问费用、Michael Ashner投票协议的限制、执行委员会人员安排效率以及销售增长是否存在幸存者偏差 - 与Michael Ashner协议的顾问费用不显著，已在本季度计入法律费用，第四季度预计无相关费用；公司在2020年会议受保护，最早若Michael Ashner不满将在2021年会议；执行委员会运作良好，能为董事会提供建议并审批有限范围项目；销售增长既有核心零售商的有机增长，也有较弱零售商的影响，且在投资组合中较为一致 [71][74][76][77]