财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度调整后FFO每股为0.30美元，同比下降0.12美元，主要由于时间差异和G&A费用增加 [43] - 第一季度同店NOI下降5.3%，主要由于关闭的锚定店和在线商店的租金损失以及续租租金下降 [47] - 公司预计2019年全年调整后FFO每股在1.41至1.46美元之间，同店NOI下降幅度预计在6.25%至7.75%之间 [49] - 公司总债务在2019年第一季度末为44.8亿美元，净债务与EBITDA比率为7.3倍 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度总租赁活动达到110万平方英尺，其中新租赁42.2万平方英尺，续租69.3万平方英尺 [23] - 同店购物中心入住率从去年第一季度的89.5%上升至89.7%，整体投资组合入住率上升至91.3% [24] - 第一季度新租赁和续租的平均总租金下降9.5%，新租赁租金上涨9.3%，续租租金下降12.3% [26] - 同店销售额为每平方英尺377美元，与去年持平 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在多个市场进行了锚定店替换，包括餐厅、娱乐、酒店、健身中心、医疗用途等 [14] - 公司在宾夕法尼亚州的两个购物中心将开设赌场，预计2020年开业 [34] - 公司在多个购物中心进行了重新开发，包括电影院、娱乐中心、酒店等 [32][33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于保持和增强流动性，以资助重新开发计划并减少杠杆 [7] - 公司执行资本轻战略，通过土地销售、地面租赁或合资结构最小化重新开发所需的投资 [9] - 公司通过重新租赁和锚定店替换计划稳定收入，并看到来自餐厅、娱乐用途和扩展零售商的需求 [11] - 公司正在通过处置表现不佳的资产和货币化其他资产来积极管理投资组合 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司面临破产和商店关闭的挑战，但团队致力于确保长期稳定和成功 [6] - 公司预计2019年将产生超过2.2亿美元的自由现金流，用于收入生成重新开发和债务减少 [8] - 公司计划在2020年第一季度恢复普通股息，并将根据2020年应税收入预测确定适当水平 [20] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成了11.85亿美元的信贷安排，解决了2023年之前的所有无担保债务到期问题 [38] - 公司在第一季度完成了Cary Towne Center和Acadiana Mall的出售，并偿还了相关债务 [39] - 公司在第一季度对Greensboro Mall进行了2280万美元的减值 [48] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁租金是否有稳定迹象 - 公司看到了一些改善的迹象，但尚未显著，某些零售商的销售压力仍然存在 [55] 问题: 新租赁用户类型 - 公司正在与区域和本地租户以及全国租户进行交易，包括健身、餐厅等非传统用途 [56][57] 问题: 锚定店替换对购物中心流量的影响 - 公司表示锚定店替换刚刚开始，需要更长时间来评估流量影响，但娱乐用途和餐厅已经显示出积极的流量驱动效果 [74][75] 问题: 2019年资本支出下降原因 - 资本支出下降是由于时间差异和有意识的决策，公司正在关注投资回报 [63] 问题: 同店NOI趋势 - 一级购物中心表现较好，但整体趋势与同店NOI下降一致 [64][65] 问题: 第一季度业绩与全年指导的差异 - 公司预计后几个季度的评估销售和利息费用将有所改善，以支持全年指导 [69][70] 问题: 锚定店替换的总投资 - 公司预计年度投资在7500万至1.25亿美元之间，具体项目将在开始建设时添加 [78][79] 问题: 2019年FFO的部署计划 - 公司计划将FFO用于重新开发管道和债务减少，优先考虑流动性 [80][81]