财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度偿还信贷安排3000万美元，主要使用A1系列优先股发行所得款项 [6] - 酒店净营业收入（NOI）较上年同期增长28%，达到410万美元，主要得益于入住率从78%提高到81%，平均每日房价（ADR）从每间176美元提高到201美元 [6][11] - 多户住宅部门本季度净营业收入略高于50万美元 [6][11] - 贷款部门净营业收入受到第一季度证券化杠杆的影响，从上年同期的170万美元降至52.4万美元 [11][32] - 非现金费用增加，主要是奥克兰新多户住宅物业的已收购在租租约无形资产摊销增加，剩余约940万美元的资产余额将在2023年剩余时间内消化；非部门分配利息费用增加约510万美元，主要由于市场利率上升、承担两笔抵押贷款以及为收购奥克兰多户住宅物业而进行的循环贷款 [12] - 本季度资金从运营（FFO）为每股摊薄亏损0.19美元，而上年同期为每股盈利0.11美元；核心FFO为每股摊薄亏损0.17美元，上年同期为每股盈利0.11美元 [12] - 本季度通过出售A1系列优先股获得约2740万美元净收益，截至6月30日，公司还有约5800万美元的额外借款能力 [13][33] - 公司第二季度各部门净营业收入降至1200万美元，较上年同期的1280万美元有所下降，主要由于贷款部门净营业收入减少120万美元和办公部门净营业收入减少110万美元，部分被酒店部门增加的90万美元和新收购多户住宅部门贡献的50万美元所抵消 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 第一季度收购奥克兰2处和洛杉矶1处多户住宅资产，新增696个单元 [5] - 截至第二季度末，整体多户住宅入住率提高至83.9%，较上一季度提高320个基点，主要得益于奥克兰资产入住率提高 [23][29] - 奥克兰Channel House公寓楼入住率在季度末提高至81.4%，较第一季度末提高1.5个百分点；1150 Clay公寓楼入住率在季度末提高至86.5%，较第一季度末提高6.5个百分点 [9][10][29] - 洛杉矶1902 Park公寓楼的现有租金远低于市场水平，公司正在以更高的租金与新租户签订新租约 [10] 办公业务 - 第二季度租赁约29000平方英尺办公空间 [10] - 截至第二季度末，办公入住率为83%，较上一季度提高170个基点；租约比例为84.5%，较上一季度提高10个基点 [10] - 年初至今，现金租赁利差约提高20个基点，公认会计原则（GAAP）租赁利差约提高3.3% [10] - 位于洛杉矶日落大道1910号的创意办公楼目前出租率为94%，高于一年前的74% [8] 酒店业务 - 酒店净营业收入持续呈季度环比上升趋势，从上年同期的320万美元增至410万美元 [11] 贷款业务 - 贷款部门净营业收入受到第一季度证券化杠杆的影响，从上年同期的170万美元降至52.4万美元 [11][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥克兰市场在2018 - 2022年期间供应显著增长，但新开发项目管道远低于美国前25大市场平均水平，当地租金需大幅上涨才会有大量多户住宅建设重启 [9][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划扩大多户住宅资产组合，以实现创意办公和多户住宅资产之间的平衡 [5] - 对于开发资产，公司将在有利时引入共同投资者，以增加多元化并通过产生费用收入来补充回报 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为随着多户住宅资产继续完成招租，有机会大幅增加多户住宅净营业收入 [23][24][33] - 公司对奥克兰1 Kaiser物业的前景感到乐观，认为其是奥克兰最好的建筑，租户Kaiser Permanente有公开表示留在奥克兰的计划 [35] 其他重要信息 - 奥斯汀东7街项目在6月获得多户住宅开发许可，可在相邻两处物业上建造多达145套多户住宅单元，目前处于规划阶段 [25][26] - 奥斯汀Penn Field园区在7月成功变更分区，整个16英亩园区现在可用于多户住宅开发，将为投资组合增加68套住宅单元 [7] - 洛杉矶Jefferson Park的40套多户住宅项目和Echo Park的36套多户住宅开发项目（与国际机构投资者的合资项目）已获得全部开发许可，目前正在获取建筑许可，有机会在今年开工建设 [8] - 洛杉矶威尔希尔大道4750号的部分办公物业向多户住宅的转换工作正在进行中，预计项目将于2024年第四季度开始招租 [26] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否提供Kaiser Permanente租约到期的最新情况 - Kaiser的租约部分到2025年到期，部分到2027年到期，他们已公开表示留在奥克兰的计划，公司对1 Kaiser物业和该建筑的前景感到乐观，但暂无更多信息可报告 [35] 问题2: 能否详细说明目标资本结构的时间展望 - 目标资本结构是长期目标，目前由于第一季度的收购，公司略低于该目标，没有严格的时间规定何时恢复到目标水平，但随着时间推移，公司希望遵循这一指导方针，该资本结构基于资产的公允价值，公司认为资产有一定的上行空间 [36] 问题3: 本季度无形资产冲销的会计处理是怎样的 - 公司在收购多户住宅资产时，使用独立公司进行购买价格分配，会对在租租约赋予价值，这部分价值作为无形资产处理。由于多户住宅租约通常为1年，平均约6个月的租期，所以这些无形资产会相对较快地被冲销。目前奥克兰资产剩余约940万美元的无形资产将主要在第三季度和少量在第四季度消化，这只是一种会计上的特殊情况 [16][39][40]