财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股1.73美元，符合此前季度指引中点 [203] - 第三季度出现0.015美元低于预期的收入，完全被0.015美元低于预期的费用抵消，较低收入主要源于坏账意外增加，较低运营费用几乎完全源于德州较低的物业税 [203] - 预计第四季度新租约为 - 4.5%，续约平均增长4%，混合约为 - 0.7%，导致第四季度每股约下降0.015美元 [205] - 第三和第四季度坏账超预期、第四季度入住率和租金降低的累计同店影响约为每股0.07美元，其中第四季度为每股0.055美元 [205] - 全年同店收入指引中点从5.65%降至5%，与年初原收入指引中点基本一致 [205] - 全年2023年核心FFO指引中点下调0.07美元/股至新中点6.81美元/股，主要源于同店坏账增加0.035美元/股、同店入住率下降0.02美元/股、同店租金下降0.015美元/股，部分被较低物业税带来的0.01美元/股较低物业费用抵消，此外还预计非同店NOI因类似原因再降低0.01美元 [206] - 预计第四季度核心FFO每股在1.70 - 1.74美元之间，中点1.72美元较第三季度的1.73美元下降0.01美元/股，主要是由于同店NOI降低约0.01美元，其中收入减少0.035美元（入住率降低80个基点和坏账增加10个基点导致），部分被物业费用降低0.025美元（典型季节性下降）抵消 [8] - 第三季度有效增长新租约为0.8%，续约为5.9%，混合率增长为3.4%，10月新租约有效净增长目前为 - 2.5%，预计到年底还会略有下降 [4] - 第三季度毛周转率较去年上升200个基点，净周转率下降200个基点，季度内购房搬出占总搬出的略超10%，为30多年来最低水平 [175] - 预计总物业税将增长2.9%，较之前预期的4.5%节省0.025美元/股，其中0.015美元节省发生在第三季度，剩余0.01美元将在第四季度确认 [176] - 全年同店费用指引中点从6.85%调整至6.5%，即净每股0.01美元，全年同店NOI中点从5%降至4.2% [178] 各条业务线数据和关键指标变化 - 16%的社区受到新供应影响，第三季度受影响社区新租约率比未受影响社区低310个基点（第二季度为260个基点） [210] - 亚特兰大10月新租约有效交易率下降7.1% [123] - 加州洛杉矶县坏账率为5.3%，圣地亚哥为3.2% [151] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国独居家庭比例未来几年将接近30%，公司市场的长期迁入趋势持续 [3] - 8月年化开工率下降42%，Witten Advisors预计2024年开工量将降至25万套，2025年略高于20万套，竣工量到2024年底将保持高位，但需求驱动因素应能使市场有序吸收租赁 [3] - 纳什维尔和德州奥斯汀是目前美国供应最多的市场，有6%的新供应，夏洛特等市场有1 - 1.5个月的免费租期，多数市场的开发商会提供折扣或免租来吸引租客 [38] - 第三季度15个市场中有14个市场同物业收入同比增长为正，所有市场在连续和年初至今的基础上均为正 [202] - 第三季度入住率平均为95.6%，9月底为95.3%，10月入住率目前为94.9%，预计年底将略有下降 [202] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司鼓励团队应对资本市场风暴，业务强劲且经历过多个周期 [31] - 对新开发项目提供租赁优惠，但不在成熟社区提供“免一个月租金”并分摊到租赁期的优惠 [16] - 对受供应影响和未受影响的社区进行分层管理，以应对供应挑战 [12] - 考虑在部分子市场和城市引入收入验证等措施，以减少不良租客 [57] - 目前因资本成本上升，推迟开发开工并减少收购活动，待市场稳定且回报合适时，可能在2026 - 2027年进行开发和收购 [118][119] - 认为市场上有大量资本等待更多明确信息，目前投资级市场无压力，不良交易多为过度杠杆的C - 级物业 [106] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为后疫情时代消费者行为恢复正常的速度比预期慢，入住率受季节性、坏账、跳过租约和提前解约影响 [11][22] - 预计2024年租赁和入住率将回升，坏账和跳过租约、提前解约情况将改善 [27][28] - 认为2024年供应仍将是部分社区的逆风，但随着不良租客减少和市政情况改善，情况会有所好转 [87] - 认为2025 - 2026年市场环境有利于交付新物业，若资本成本和回报合适，公司可能进行开发 [119] 其他重要信息 - 德州立法机构通过税收改革法案，若11月获选民批准，参议院第2号法案将使独立学区税率每100美元评估价值降低0.107美元，预计德州税收将减少约4.8% [5] - 公司认为历史季节性在疫情后变得不可预测，目前已恢复，预计第四季度入住率平均为94.8%，较之前估计调整80个基点，影响约为每股0.02美元 [6] - 第三季度税收方面有0.015美元的利好，预计第四季度税收方面每股有0.01美元的利好，但这0.025美元的税收利好将被第四季度因跳过租约、提前解约增加和入住率降低导致的0.015美元更高的维修、维护和营销费用部分抵消 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 供应对社区的影响是否转移，如何量化供应挑战并分层管理投资组合？ - 供应影响的社区未转移，公司通过两个过滤器分层管理投资组合，一是区分可能受新租赁影响和不受影响的市场，二是若在有现有资产的子市场，以15年为界，用物业年龄作为价格点是否受新租赁影响的代理 [12] 问题: 公司是否会在新租赁中提供优惠，对2024年市场租金增长的看法？ - 公司会在新开发项目租赁中提供优惠，但不在成熟社区提供“免一个月租金”并分摊到租赁期的优惠；预计2024年租金增长可能不如2023年，Ron认为入住率将保持现状，部分市场会有适度租金增长 [16][44] 问题: 让入住率在10月下降是否是战术失误，何时能回到95%入住率？ - 这并非有意识的决定，入住率下降是由于坏账、跳过租约和提前解约增加；公司认为目前情况合理，预计2024年租赁和入住率将回升 [22][27] 问题: 公司是否因不提供优惠而在高供应时期受到负面影响，是否会改变优惠政策？ - 公司认为消费者更倾向于直接告知租金，不提供“免一个月租金”优惠可减少管理不良租客的压力，目前无改变政策的计划 [16] 问题: 如何看待2024年市场租金增长，是否会出现零增长？ - 预计2024年租金增长可能不如2023年，但Ron认为入住率将保持现状，部分市场会有适度租金增长 [44] 问题: 入住率在10月下降的原因，是否会持续到年底甚至明年年中？ - 入住率下降是由于坏账、跳过租约和提前解约增加，公司认为目前情况合理，预计2024年租赁和入住率将回升 [22][27] 问题: 2024年经济形势对公司业务的影响，以及供应影响社区的比例变化？ - 若经济持续强劲增长，预计2024年第一季度将出现类似季节性模式；供应影响社区的比例可能略有上升，但预计不会超过18% [52][59] 问题: 如何解决坏账问题，以及对2024年坏账的预期？ - 解决坏账问题需两方面努力，一是市政司法程序恢复正常，二是公司采取措施减少不良租客；预计2024年坏账情况将改善 [81] 问题: 公司对股票回购和资产处置的看法？ - 公司认为目前股票回购需满足至少20% - 25%的折扣且持续，同时需出售资产来资助；目前资产处置市场虽慢，但仍有交易，若有机会可能会进行股票回购 [66][93] 问题: 16%受供应影响的投资组合与跳过租约和提前解约情况的关系，以及投资组合整体的损失租赁情况和2024年的收益情况？ - 跳过租约和提前解约情况高度集中在受COVID监管限制最严重的市场，如加州、华盛顿特区、蒙哥马利县和亚特兰大；目前投资组合损失租赁略低于1%，若实现第四季度预测，2024年嵌入式增长约为0.9% [99][49] 问题: 第四季度租赁率增长和入住率是否已触底，2024年是否会回升，以及改变这一观点的因素？ - 预计2024年租赁和入住率将回升，供应仍将是部分社区的逆风，但随着不良租客减少和市政情况改善，情况会有所好转 [87] 问题: 如何降低坏账率，以及对2024年坏账的估计方法？ - 降低坏账率需市政司法程序恢复正常和公司采取措施减少不良租客；预计2024年坏账情况将改善 [81] 问题: 2024年供应影响社区的比例变化，以及供应影响何时达到峰值？ - 供应影响社区的比例可能略有上升，但预计不会超过18%；未提及供应影响达到峰值的时间 [59] 问题: 供应是否意味着新租约率增长疲软将持续到2024年底？ - 供应将是部分社区2024年的逆风，但随着不良租客减少和市政情况改善，情况会有所好转 [87] 问题: 公司对股票回购和资产处置的看法，以及如何平衡两者？ - 公司认为目前股票回购需满足至少20% - 25%的折扣且持续，同时需出售资产来资助；目前资产处置市场虽慢，但仍有交易，若有机会可能会进行股票回购 [66][93] 问题: 欺诈市场新租约的差异是否比供应市场更差，以及“能支付但不愿支付”租客的回收率？ - 欺诈市场新租约人为压低，如亚特兰大10月新租约有效交易率下降7.1%，解决欺诈问题后有望恢复正常；“能支付但不愿支付”租客的回收率较低，但公司会通过催收机构等方式进行追偿 [123][112] 问题: 考虑到2024年到期债务和循环信贷规模，公司如何在当前环境下实现增长？ - 公司有多种资本市场渠道，债券市场开放，也可获得房利美和房地美的贷款，不担心资本问题 [115] 问题: 公司对新开发项目（如罗利和休斯顿）的租赁策略，是否会提供更多激励措施以提高入住率？ - 公司认为优惠是开发商常见手段，会有效竞争，如夏洛特的Camden NoDa项目表现良好，预计罗利和夏洛特的项目租赁情况也会不错 [130][131] 问题: 考虑到更新后的指引和当前环境，对投资胃口、开发时间、交付以及承销过程和假设的影响？ - 目前因资本成本上升，推迟开发开工并减少收购活动，待市场稳定且回报合适时，可能在2026 - 2027年进行开发和收购；预计2024年开发成本会下降，有利于未来获取更好的物业定价 [118][119][153] 问题: 新租约增长 - 4.5%和续约增长4%是否可持续，以及公司是否能接受长期低于95%的入住率？ - 公司对第四季度的租赁率有信心；公司希望尽快回到95%以上的入住率，但不会为了达到该目标而做出不合理的租赁决策 [150][102] 问题: 当前市场情况是否为公司创造了收购机会？ - 目前市场情况特殊，公司拥有强劲的资产负债表，会等待观察资本的最佳部署时机和回报，未来可能有机会进行投资组合管理 [163]