财务数据和关键指标变化 - 2022年同店收入增长处于指引高端，费用增长控制在3%，同店净营业收入（NOI）增长16.7%，高于指引 [44] - 第四季度同店收入增长9.5%，费用增长2.3%，NOI增长12.1% [57] - 第四季度同店入住率平均为92.8%，季度末为92.1%，较去年下降120个基点 [57] - 第四季度调整后每股运营资金（FFO）为0.67美元，同比增长16% [59] - 第四季度宣布季度股息提高14%，年化达1.96美元/股，昨日收盘价对应股息收益率4.4% [59] - 2023年同店池增加73家门店，包括2021年末收购的Storage West组合中的57家门店 [64] - 2023年预计约30%的同店组合将受到新供应竞争影响，低于去年的35%和2019年的50% [66] - 第四季度新客户净有效租金较2021年同期下降约10%，12月下降10%，截至昨日2月同比下降略低于9% [106] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务第四季度新增28家门店，季度末管理门店达668家 [61] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至1月底，新同店池入住率为91.3%，较2022年1月底下降130个基点 [1] - 纽约市同店入住率较去年上升，新客户租金上涨约3%，是前5大市场中租金呈正增长的市场之一 [4] - 预计2023年纽约市各区下半年表现将高于组合平均水平 [49] - 预计新同店池入住率较上一年下降幅度在150个基点以内，全年收窄，年末与2022年差距在50个基点左右 [94] - 预计2023年同店收入增长在第一季度达到峰值，随后逐季放缓，纽约市市场趋势与之一致，但下半年相对整体组合将表现更优 [99][100] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略为拥有优质资产组合、保持高质量资产负债表、培养创新文化，以在经济周期中实现高于平均水平的风险调整后回报 [46] - 专注运营卓越，通过提高运营效率控制费用增长和扩大利润率 [51] - 第三方管理业务有潜在机会增加新门店和管理合同，预计2023年组合变动减少 [11][12] - 交易市场交易减少，买卖双方预期差距大，公司投资机会少，希望找到符合战略且定价合理的项目 [14][17] - 开发管道过去几年有所缩减，但预计不会归零，公司将寻找优质填补位置的机会 [32][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 进入2023年，业务季节性和拖欠率回归正常，但面临国内经济不确定性和地缘政治冲击 [45] - 行业和公司在2023年有望实现高于20年历史平均水平的运营指标，对投资者有吸引力 [53] - 2023年1 - 2月业绩达到或优于年初预期，期待旺季表现以判断全年走势 [73] 其他重要信息 - 公司同店维修和维护费用占总收入约1%，处于较低水平 [30] - 预计2023年保险和公用事业费用将面临压力，人员成本有工资压力但会通过提高效率控制，房地产税预计增长4% - 7% [108][109][110] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司2023年的指导方法与同行不同的原因 - 公司从消费者角度看到积极信号，如客户停留时间延长、空置模式平稳；规划业务时更关注消费者对产品的需求，而非宏观经济是否衰退；1 - 2月业绩符合或优于预期，期待旺季表现 [71][72][73] 问题: 公司人口统计学优势与二三线市场的对比及二三线市场是否存在问题 - 以纽约市为例，其物理入住率和新客户净有效租金高于去年同期；与西南部市场对比，人口多、自存设施供应少、家庭收入高、租房客户比例高的市场现金流更稳定，二三线市场易受新供应影响且波动性大，预计正常化后强人口统计学市场将表现更优 [75][80][81] 问题: 纽约市场未来一年的表现预期 - 下半年展望不确定，公司采用自下而上的方法制定指导范围，目前对现状感到满意 [77][78] 问题: 供应影响比例下降对同店收入增长的影响及纽约地铁市场供应变化数量 - 供应影响比例从35%降至30%的影响难以量化，因受多种因素影响；2023年纽约市布朗克斯区预计无门店受新供应影响，布鲁克林区接近结束，有1家新店竞争，皇后区有2家新店竞争 [87][88][89] 问题: 指导中入住率的高低端预期 - 入住率是输出而非输入指标，新池入住率预计较上一年下降幅度在150个基点以内，全年收窄，年末与2022年差距在50个基点左右 [93][94] 问题: 是否有因当前定价权或入住率水平而更值得关注的市场 - 大费城地区、华盛顿特区和北新泽西部分地区受新供应影响较大 [96] 问题: 增长节奏及纽约市场表现 - 预计2023年同店收入增长在第一季度达到峰值，随后逐季放缓；纽约市市场趋势与之一致，但下半年相对整体组合将表现更优 [99][100] 问题: 投资资本的信心及关注的机会类型和地理重点 - 公司持续关注前40大都会统计区（MSA）的优质、强人口统计学市场；市场条件波动大，期望2023年有更多外部增长机会，但指导范围中的外部增长数字不大 [103][104][105] 问题: 第四季度和年初至今的街价或净有效租金情况 - 第四季度新客户净有效租金较2021年同期下降约10%，12月下降10%，截至昨日2月同比下降略低于9% [106] 问题: 成本增加的组成部分 - 预计运营费用中保险和公用事业费用压力较大，人员成本有工资压力但会通过提高效率控制，房地产税预计增长4% - 7% [108][109][110]