财务数据和关键指标变化 - 与2021年第四季度相比，2022年第四季度收入增长6.4%，FFO增长7.2%至每股0.51美元，AFFO下降11.1%至8120万美元，同物业现金NOI增长1.4% [7] - 2022年全年FFO较上一年增长9.4%，G&A仅占收入的4.4%，远低于基准组 [8] - 预计2023年利息费用在1.92亿至1.96亿美元之间，FFO在每股1.87至1.93美元之间 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2022年第四季度签署218份办公租赁协议，涵盖77.2万平方英尺，其中新租24.4万平方英尺，续租52.8万平方英尺；全年签署924份办公租赁协议，涵盖370万平方英尺，包括新租130万平方英尺和续租240万平方英尺 [5] - 2022年租赁率下降53个基点至87%，占用率降至83.7%，主要受第四季度活动放缓和收回未支付租金租户空间影响 [5] - 第四季度直线租赁利差为正1.8%，现金租赁利差为负9.9%，租赁成本为每平方英尺每年5.80美元，符合近期趋势且低于基准组其他REITs平均水平 [5] 多户住宅业务 - 两个多户住宅开发项目为投资组合增加505个单元 [1] - 4月交付洛杉矶地标项目，已租赁超60%的单元；檀香山主教广场项目已交付并租赁350个单元，预计年底基本完成转换 [3] - 多户住宅投资组合租赁率达99.4%，第四季度新租户平均租金上涨超5%，2022年多户住宅租金平均增长7.8%，预计2023年涨幅将有所缓和 [5] 各个市场数据和关键指标变化 - 前三季度，市场受疫情影响消散，租赁300万平方英尺，办公利用率反弹至超80%；第四季度，随着经济担忧加剧，大型租户新租和续租需求放缓，小型租户表现活跃，季度租赁77万平方英尺，全年吸纳量略为负 [1] - 资产销售市场仍缓慢 [3] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为当前宏观经济环境下，今年办公入住率难有显著复苏，指导假设基于此制定 [1] - 未来将聚焦巴灵顿广场的建设项目，此前该项目曾发生火灾，公司正与城市和保险公司沟通推进相关工作 [12] - 州法律变化使公司部分地块开发更具成本效益和时间效率，但需等待具体执行指导，预计结果积极 [12] - 公司认为自身市场在供应限制、租户结构、通勤距离和公共交通依赖等方面的优势，支撑了疫情期间较高的租赁量和利用率，结合行业多元化和强大运营平台，对市场长期前景有信心 [1] - 公司认为办公市场虽面临远程工作、供应过剩、依赖大型租户和城市吸引力下降等挑战，但自身市场受影响较小，且租户基础多元化，运营平台强大，当前可能存在购买机会 [66][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前国民经济形势对所有人构成挑战，办公CBD市场面临额外障碍，但公司市场表现相对较好，对市场长期前景有信心 [1] - 管理层表示难以预测2023年办公新租赁量，受经济前景变化影响大，第四季度租赁活动放缓，预计未来仍有变化 [25] - 管理层认为房地产不应按季度评判，长期对市场乐观，但不确定美联储加息对经济和租赁市场的影响程度，指导更多反映对美联储政策不确定性的考虑 [71] 其他重要信息 - 公司无未偿还债务到期至2024年12月，近一半办公投资组合未抵押 [3] - 市场住宅租金暂停令结束，但部分住宅租户还款期延长至2024年 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否提供2023年留存率和已执行租约租金利差的假设？ - 公司从未就这些项目提供指导，留存率历史上处于60%多的较窄区间，今年预计与往年相似；难以预测租金利差，公司过去预测效果不佳，目前专注于保持和提高入住率，租金利差情况难以按季度预测 [11] 问题2: 地标项目和主教项目完成后，开发团队是否有新项目计划，资本成本上升是否影响开发项目推进？ - 下一个重点项目可能是巴灵顿广场的建设，此前该项目发生火灾，公司正与城市和保险公司沟通推进；州法律变化使部分地块开发更具成本效益和时间效率，但需等待6月或7月的具体执行指导，预计结果积极 [12] 问题3: 华纳兄弟探索公司2023 - 2024年到期租约的需求情况，以及到期时间分布？ - 有两份租约，其中一份是34万平方英尺的整栋建筑，租约于2024年下半年到期；鉴于当前经济形势，对其续租情况不乐观，且原交易团队人员已离职，难以了解其意向 [15] 问题4: 2023年资本配置思路，是否会更积极收购，还是倾向于股票回购？ - 股票回购是多种选择之一，都需使用资本；公司更倾向于达成优质房地产交易，但也难以忽视股票回购，一切都在考虑范围内 [39] 问题5: 巴灵顿火灾项目是否纳入今年FFO指导，主要影响是否在2024年？ - 项目已纳入指导，但主要影响预计在2024年，具体还取决于与保险公司的交易和人员搬迁速度 [18][19] 问题6: 州法律变化与洛杉矶近期“正当理由驱逐”法规对公寓项目承保的综合影响？ - 不喜欢租金限制相关法规，但“正当理由驱逐”法规对公司影响不大，公司不会进行违规操作；州法律变化对公司影响巨大，使地块开发更便捷 [21] 问题7: 2023年新租赁量预期，以及当前租赁管道情况？ - 难以预测2023年新租赁量，受经济前景变化影响大，第四季度租赁活动放缓，预计未来仍有变化；第四季度虽租赁量下降，但仍有超70万平方英尺的活动 [25] 问题8: 相对于今年到期租约数量，入住率指导中点未显示大幅下降，需求方面有何支撑？ - 公司按季度租赁情况判断需求，第四季度租赁管道变化明显，流量放缓约25%；目前处于该水平，指导基于此信息 [29] 问题9: UCLA租约到期续租可能性？ - UCLA有超20份租约，各部门独立行动，无统一决策；难以提供具体指导，不视为大型租户 [50] 问题10: 大型租户搬迁对公司租赁需求的影响，以及公司在世纪城和比佛利山庄的机会？ - 大型租户正搬离市中心，世纪城是主要受益者，比佛利山庄也有一定活动；不确定公司投资组合是否有空间承接这些高调搬迁 [37] 问题11: 董事会对股票回购的考虑，是否等待合资销售或其他资金来源？ - 股票回购是多种选择之一，都需使用资本；公司更倾向于达成优质房地产交易，但也难以忽视股票回购，一切都在考虑范围内 [39] 问题12: 住宅转换机会，如华纳中心市场情况？ - 住宅转换需考虑办公和住宅租金差价，公司市场办公租金未严重受损，情况较复杂；华纳中心市场有新开发项目，租金保持良好，项目租赁情况好，且有配套设施建设，有投资潜力 [42][91] 问题13: 合资伙伴是否有兴趣在当前环境下投入资本？ - 与所有合资伙伴沟通后，他们对公司租赁管道和洛杉矶市场有信心，有积极回应，希望公司提供有趣机会 [47] 问题14: 其他大型租约（如UCLA和威廉莫里斯）到期情况及初步想法？ - 公司投资组合中主要大型租约是华纳兄弟和威廉莫里斯，UCLA有超20份租约，各部门独立行动；威廉莫里斯租约还有多年到期，暂无讨论必要；其他租户类似小型租户，不太重要 [50] 问题15: 租户租赁条款类型是否变化，决策时间是否延长？ - 第四季度平均租约规模下降，小型租户支撑活动，大型租户不活跃；租户通常倾向五年租约，经济下行时倾向短期租约，经济好转时倾向长期租约，上季度仍围绕五年平均水平 [51] 问题16: 小型租户使用预制产品还是自行建设空间？ - 公司更愿意为小型租户建设空间，有预制套房项目且很成功；小型租户无房地产部门，公司帮助建设空间可使流程更便捷，租户也更满意，且小型租户TI需求小，TI成本远低于大型租户 [52][53] 问题17: 未支付租金租户的清退情况，对入住率的影响及年底“混合与延期”情况？ - 未支付租金租户已处理完毕，数据已体现；部分租户仍欠款，公司与他们协商分期支付 [58] 问题18: 州立法对洛杉矶特定区域住宅分区的影响，是否会引发大量新增供应，有无相关项目宣布？ - 认为该立法不会引发大量新增供应，公司在相关区域拥有大量土地，立法未降低土地成本，可能提高了公司土地价值，未显著促进公寓生产 [61] 问题19: 关于Regal Cinema关闭谢尔曼奥克斯门店的报道，潜在盈利影响及该空间计划？ - 公司不讨论个别租户情况，不确定最终是否关闭 [63] 问题20: 是否认为办公市场投资机会多于住宅市场，原因是什么？ - 认为办公市场有更多投资机会，原因包括公司市场不受远程工作、城市办公吸引力下降等问题影响，疫情后租赁情况良好；租户基础多元化；运营平台强大；当前市场对办公信心不足，可能存在购买机会 [66][67] 问题21: 2022年第四季度租赁情况对2023年指导和入住率假设的影响，以及入住率是否可能回升？ - 房地产不应按季度评判，长期对市场乐观，但不确定美联储加息对经济和租赁市场的影响程度，指导更多反映对美联储政策不确定性的考虑 [71] 问题22: 是否准备在市场复苏前尽早开始收购？ - 收购更取决于机会，而非时间线，需要合适机会出现 [73]