财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，公司产生的正常化运营资金为6120万美元，即每股0.25美元；可分配的正常化资金为6020万美元，即每股0.24美元；7月18日支付了每股0.23美元的第二季度股息，派息率为95% [110] - 公司合并净债务与EBITDA比率为5.3倍；可变利率债务百分比从季度初的13.4%降至4.8%；20亿美元合并债务中，只有约8500万美元（4%）在2026年前到期 [111] - 门诊医疗同店NOI本季度增长0.8%，同店组合入住率降至94.4%；同店费用年度增加170万美元，主要归因于清洁维护、工资和安保成本的增加；运营费用环比下降20万美元，降幅为0.4% [5][6] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度实现24.4万平方英尺的租赁活动，续租利差达7.8%，租户保留率高达78%，成功将续租合同的合同升级幅度较到期水平提高了40个基点，租赁成本为每平方英尺每年1.19美元 [77] - 本季度实现正吸纳量4100平方英尺，新租赁活动的平均年升级幅度为3%，新租赁活动管道持续加速，对超过12万平方英尺的空置空间发出了积极提案 [88] 开发业务 - 开发管道中的项目性质多样，包括4个现有建筑的再开发项目、1个空置大型零售锚店的改造项目和3个郊区普通办公楼的改造项目 [83] - 管道包括6800万美元对在建项目的合同承诺，以及对规划阶段项目潜在的5亿美元进一步投资 [108] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场交易不多，部分交易的资本化率在中6%左右，公司目标是在不影响建筑质量和信用的情况下，实现7% - 8%的收益率 [8][56] - 租赁市场方面，预计下半年租赁利差将保持在中高个位数水平，并提高年度升级幅度 [91] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司将继续投资门诊医疗设施的开发，以多种形式提供资本，包括贷款、债务融资和夹层融资安排，预计稳定后的收益率将超过建设期间的利率，首年租金回报率预计超过7% [72][73] - 公司将寻求将资本部署到传统收购、新开发项目和夹层贷款平台，预计收购将在今年剩余时间内稳步增加 [4] 行业竞争 - 建筑贷款方面，银行的建设贷款减少，条款变得更严格，这为公司与建设门诊医疗服务设施的医疗系统发展贷款业务提供了机会 [94] - 收购市场上，部分业主使用全股权融资，愿意接受负杠杆，期待利率下降和资本化率压缩，但公司不准备进行此类投资，更关注与成本资本匹配的高质量非公开市场交易 [103][104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年筹集资本具有挑战性，但公司凭借过去10年建立的深厚银行关系成功完成交易，公司维持资金正利差，投资团队积极与医疗系统合作以寻找有吸引力的收购机会 [75] - 公司认为当前季度是同店增长的低谷，随着未来新租约和续租约的签订和生效，有望实现可持续的NOI增长，且高于过去门诊医疗空间的水平 [84] - 医疗系统租户倾向于追求高品质房产，建设新建筑成本的增加使现有优质房地产所有者受益，公司租赁团队专注于利用这一机会提高入住率 [113] 其他重要信息 - 公司庆祝作为上市公司成立10周年，从最初拥有19栋建筑的小型投资组合发展到如今拥有近300项资产，可出租面积超过1600万平方英尺 [71] - 公司在2023年Kingsley Associates租户满意度调查中表现出色，调查了代表约490万平方英尺的450多个租户，回复率达73%，在每个主要物业管理类别中均超过Kingsley指数，整体管理满意度得分为4.53分（满分5分） [114] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请讨论收购市场情况，当前买卖价差是多少，定价是否随利率上升而调整，目标资本化率是多少 - 市场交易不多，部分交易在中6%左右，公司在CDA项目上实现了7%的首年收益率，一笔较小交易收益率为8%，另一笔为7%，公司目标是在不影响建筑质量和信用的情况下，实现与成本资本匹配的收益率，约为7% - 8% [8] 问题: 提供开发资金方面，竞争情况有何变化，银行建设贷款的减少是否带来更多机会 - 公司在建设期间利率和项目稳定后的最终收益率方面更具实时灵活性，不同交易情况不同，同时会考虑位置和供应商质量等因素，公司认为在开发融资方面能获得更好回报，并降低利率和开发风险 [13] 问题: 校园内和校园外投资组合在续租利差方面是否存在差异 - 未发现校园内和校园外有太大差异，续租利差主要受可比建设成本和搬迁成本的影响 [97] 问题: 尽管建设成本较高，但仍有较高的AOB建设活动，公司投资组合中是否有对新供应增加感到担忧的区域 - 公司在承保过程中会进行监测，但目前在任何市场都未看到这种情况 [16] 问题: 获得定期贷款后，现金余额大幅增加，近期对现金余额有何计划，是用于新投资还是偿还债务 - 公司资产负债表上没有重大债务需要偿还，现金已指定用于新收购，目前存于高流动性货币市场账户中获取短期收益，公司希望尽快进行投资 [37] 问题: 新增开发项目的收益率是否有增加，7% - 8%是否仍是合适范围 - 目前看到收益率有所增加，市场上稳定后的首年收益率约为7%，这些开发项目为100%预租赁建筑，可降低风险并获得长期租约和良好的升级条款 [187] 问题: 如何看待当前加权平均资本成本，与当前资本化率相比，现在进行交易的吸引力在哪里 - 公司会进行10年内部收益率模型分析，简单来说，当前隐含资本化率与长期债务成本结合约为中6% - 高6%，公司希望推动7%的资本化率，并提高投资组合质量 [12] 问题: 预计下半年租金收入情况如何 - 总计约3.4万平方英尺的租约已签订并处于建设中，将在下半年开始生效，按平均每平方英尺20美元的净租金和10美元的运营费用计算，全年接近100万美元，但收入将在下半年逐步实现，此外还有活跃的租赁业务管道 [167] 问题: 资产竞争方面，是否仍有大量外国资本参与，是否为医疗集团提供了更多机会 - 外国资本活动有所放缓，但仍存在，公司与外国资本有合资项目，外国资本仍看好该领域 [170] 问题: 随着市场压力增加，是否看到更有吸引力的风险回报差距，是在特定医生群体类型还是特定地理区域 - 更多体现在所有权方面，而非建筑本身，公司看到一些有吸引力的机会，正在保留资金以在合适价格进行投资，预计2024年此类机会将更多 [149] 问题: CVA收购中，合作伙伴为何希望在合资企业中持有1%的股份 - 现有业主及其团队对该建筑的回报感兴趣，希望保持一定权益，并且正在帮助公司填补剩余10%的空间，双方有良好的租赁管道 [178] 问题: 租户在下半年入住并实现正净吸纳量时，如何看待费用效益和运营杠杆的变化 - 随着入住率提高，不仅能增加基本租金收入，还能减少运营费用中的CAM报销拖累，从而提高利润率 [156]