财务数据和关键指标变化 - 第一季度可比RevPAR增长16.9%，可比收入增长18%，酒店调整后EBITDA增加850万美元或15.9%，均超2019年，可比RevPAR增长13.8%，酒店调整后EBITDA增长19.5% [6] - 第一季度组合可比RevPAR为185美元，较2022年高近17%，较2019年高近14%，房价较2019年增长23%，入住率较2019年第一季度下降540个基点，较2022年第四季度改善240个基点，餐饮及其他收入合计增长14.1%或超1000万美元，达近8300万美元 [26][27] - 可比总营收较2022年增长18%，较2019年增长14%，酒店调整后EBITDA较去年增长16%，公司调整后EBITDA达5540万美元，调整后FFO为每股0.18美元 [39] - 可比酒店调整后EBITDA利润率为25.8%，较2019年提高117个基点，度假村组合第一季度可比酒店调整后利润率为34.9%，较2019年同期提高379个基点 [40] - 可比酒店调整后EBITDA为6190万美元，较2019年第一季度高出1010万美元或近20%，调整后EBITDA为1050万美元，较2022年好23%，FFO每股较2022年好28.6% [61] - 城市酒店可比酒店调整后EBITDA利润率为18.2%，较2022年提高823个基点 [62] 各条业务线数据和关键指标变化 团体业务 - 与去年第一季度相比，团体业务客房收入增长59%，季度活动增长近15% [11] - 2022年全年团体客房入住夜数为之前峰值的83%，第一季度为88%，目前预测2023年将达到峰值的94%，团体收入将达到峰值的102% [22] - 第一季度预订的2023年剩余时间团体收入较去年增长28%，预计团体房价较2019年上涨14.5%，但仍比之前峰值少约46000个客房入住夜数，弥补这一差距可在2024年增加2000万美元收入 [23] 商务散客业务 - 城市酒店周中商务散客入住率第一季度较同期增长50.8%，曼哈顿三家精选服务酒店RevPAR平均较2022年第一季度增长45.6%，较2019年同期高8% [13] - 旧金山Hotel Emblem酒店RevPAR较去年增长近80%，与2019年相比实现两位数增长 [14] - 1月城市酒店商务散客入住率为2019年可比水平的51.7%，3月升至67.7% [15] 度假村业务 - 第一季度度假村RevPAR较2019年高30.4%，调整后EBITDA较2019年高47%，预计自2019年以来净资产价值增加近2亿美元或每股约1美元 [33] - 第一季度美国度假村行业RevPAR同比增长12.9% [34] - 第一季度韦尔豪华度假村RevPAR增长18.8%，佛蒙特州希尔顿酒店增长13.5%，索诺玛小屋增长11.5%，亨廷顿海滩Kimpton Shorebreak酒店表现出色 [35] - 德斯廷海滩和佛罗里达群岛的度假村在经历过去几年的快速增长后，正稳定在新的常态，虽低于去年，但仍比2019年高出38%以上，预计2023年底完成调整，2024年及以后休闲业务有望恢复领先表现 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司城市酒店集中在纽约时代广场和中城东区、波士顿海港和金融区、芝加哥华丽一英里等理想子市场，避开了旧金山、波特兰和洛杉矶等因疫情后需求结构变化、新转让税和酒店条例导致价值受损的市场 [8][9] - 度假村位于塞多纳红岩石、韦尔雪山、索诺玛葡萄酒之乡和佛罗里达群岛海滩等优质位置，受益于休闲旅游加速转变和供应增长极少的趋势，预计未来十年表现出色 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有35处物业，20处位于城市门户市场，15处位于优质度假胜地，按全年收入计算，约60%为城市酒店，40%为度假村，认为精心策划的独特组合能长期跑赢行业平均水平 [7] - 继续寻找独特体验型酒店的收购机会，专注于业主经营、非机构持有的物业，拥有识别和释放此类物业价值的能力，具有先发优势 [20][21] - 计划对奥查兹酒店、奥斯汀湖温泉度假村和太浩湖登陆度假村等多处物业进行改造，以提升价值和推动核心增长 [31] - 持续评估股票回购与外部增长机会以及投资回报率管道的高收益和长期价值创造 [30] - 公司认为其维护良好的投资组合、低杠杆、灵活和流动性强的结构、较长的加权平均到期日和强劲的现金流是明显且重要的优势，与同行相比，35家酒店中只有2家受长期管理协议约束，增加了无负担物业的流动性和净资产价值 [7][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对旅游业未来持乐观态度，认为休闲需求在疫情前就表现出色，这一长期趋势将在未来几年持续 [46] - 2023年公司有望实现创纪录的收入，但由于经济前景不稳定，无法提供有用的盈利指引 [38] - 团体业务有望在2023年接近或超过之前的峰值，商务旅行虽有积极势头，但需求增长趋势有所缓和，度假村业务仍是长期受益于旅游趋势的领域 [22][24] 其他重要信息 - 2月执行两项对冲，季度末64%的总债务为固定或互换利率，季度末后以约180万美元收购沃辛顿万丽酒店停车场下剩余土地的完整所有权，增强了资产的流动性和融资能力，降低了对地面租赁资产的风险敞口 [29] - 公司流动性强劲，达5.85亿美元，包括1.85亿美元现金，4亿美元循环信贷额度未动用，预计今年在资本支出和股息前将产生超2.15亿美元现金 [45] - 2021年以来，公司已或即将在16家酒店执行总计9000万美元的投资回报率项目，目前正在进行希尔顿波士顿酒店、希尔顿伯灵顿酒店和波旁奥尔良酒店的重新定位 [64][65][44] - 公司杠杆保守，过去四个季度净债务与调整后EBITDA的比率为3.8倍，即使房地产资本市场长期不稳定，预计到2025年也有能力偿还所有债务到期、全额资助所有资本支出、资助所有待执行的投资回报率项目并支付预计的优先股和普通股股息 [66][67] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 商务散客需求增长缓和的具体情况及市场范围，是暂时现象还是停滞 - 与休闲和团体业务相比，商务散客业务恢复相对滞后，但第一季度有良好势头，且全年预订量加速增长，第一季度剩余时间的客房入住夜数较2019年第一季度增长28%，对缩小全年客房入住夜数差距持乐观态度 [48][49][50] 问题: 今年的收购意向，是否会类似过去几年收购相对较小、可能由业主管理的物业 - 目前不适合进行大型交易，公司专注于利用自身竞争优势，在与业主运营商建立关系的差异化度假市场寻找能带来较高回报的收购机会，公开市场交易竞争激烈、价格不合理 [53][54] 问题: 是否有必要像同行一样近期选择性减少全职员工，还是更注重用永久员工替代合同工 - 公司通过与外部第三方合作，利用其资源替代部分小型资产的现场员工，以较低成本获得一流资源并减少现场全职员工；在度假村方面，通过整合资源提高运营效率，如奥斯汀湖度假村在水疗业务中完全放弃合同工，提高了服务质量和员工收入 [55][75][76] 问题: 餐饮收入相对客房收入增长的驱动因素及可持续性 - 活动策划者为吸引人们出行和聚集，会提供更丰富的餐饮和活动体验，以满足参会者需求；度假村餐饮业务因重新定位实现持续增长；城市酒店方面，由于2022年第一季度部分门店未完全开放、未提供客房服务等，今年的收入增长可能会有所缓和 [77][78][79] 问题: 佛罗里达市场回归新常态是否适用于奥斯汀湖度假村，对该资产的初始投资预期是否仍有信心 - 休闲需求处于历史高位，佛罗里达群岛部分游客可能选择其他目的地，但整体市场规模更大，休闲旅游仍是资本配置的明智选择；奥斯汀湖度假村第一季度因冰风暴损失约50万美元，但通过成本节约仍符合投资预期，随着新系统和运营工具的实施，预计未来将实现巨大回报 [83][85][105] 问题: 索诺玛市场第一季度是否受降雨天气影响 - 索诺玛市场表现良好，超出预期，虽有一两天轻微干扰，但对整体季度影响不大 [86][87] 问题: 波士顿希尔顿酒店重新定位为软品牌或无品牌生活方式酒店的考虑及成本效益 - 波士顿希尔顿酒店位置优越，每周七天都有需求，不依赖特定品牌和渠道；今年将投入约3100万美元进行改造，包括翻新客房、健身房、会议空间和大堂等；预计今年夏季将使其独立运营，虽会有一定收入和EBITDA影响，但长期来看，独立运营能吸引休闲和商务客户，获得更高的价格溢价和更好的盈利能力 [89][90][109] 问题: 度假村第一季度整体表现与内部预期的对比，以及是否有市场表现与预测差异较大的情况 - 除了佛罗里达群岛的福特拉戈表现较好外，该地区整体第一季度表现低于预期；索诺玛、韦尔、亨廷顿海滩表现超出预期，太浩湖因创纪录的降雪对业绩有一定影响，但因其规模较小，对整体数据影响不大 [94][113] 问题: 酒店EBITDA利润率全年是否大致持平，以及第二至第四季度的季度节奏 - 预计全年酒店调整后EBITDA利润率与2019年大致持平，约为29.5%；从时间角度看，第二季度利润率增长可能较困难，因为与去年相比收入增长强劲；度假村方面，塞多纳和南佛罗里达市场从去年9月开始进入新常态，第四季度及2024年的比较将更有利 [115][129][130] 问题: 与私募股权公司对话的进展和节奏 - 公司与私募股权公司一直保持对话，行业数据显示约有2300亿美元资金准备投入房地产，酒店成为私募股权公司青睐的资产类别，公司感受到市场对该行业的兴趣仍然很高，但不便透露具体对话内容 [102] 问题: 沃辛顿酒店和盐湖城酒店业绩大幅增长的原因，是否与收购土地租赁权有关 - 土地租赁费用相对较小，对第一季度收益影响不大，收购土地租赁权使公司完全控制物业，未来可能有更多发展机会 [125] 问题: 第四季度休闲业务重新加速增长的依据，以及增长主要来自入住率还是房价 - 休闲业务通常提前六到九个月预订，通过观察去年9 - 12月塞多纳和南佛罗里达市场的实时情况，看到市场重新开放的趋势；预计团体业务今明两年表现良好，未来五到十年更看好休闲业务，今年团体酒店表现出色，预计未来12个月这些酒店价值将增加 [132][134] 问题: 鉴于团体业务表现强劲，是否应保留现有团体酒店或未来增加投资 - 公司约49%的酒店客房位于团体中心型酒店，大型酒店债务市场仍然困难，因此2023年保留团体酒店可能更合适，但一切资产在合适价格下都可出售 [117][118][120]