财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度AFFO每股为0.40美元,同比增长5% [12][13] - 公司第一季度总AFFO为5830万美元,同比增长19%,环比增长4%以上 [13] - 公司第一季度核心FFO每股为0.42美元,同比增长5% [13] - 公司第一季度总G&A为860万美元,同比增加500万美元,主要是奖金计提和工资税的影响 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第一季度投资207百万美元,加权平均现金收益率为7.6%,较上季度提升10个基点 [8] - 公司第一季度投资中,约79%集中在洗车、家庭餐饮、工业和健身等4个行业 [8] - 公司第一季度投资的加权平均租期为19年,加权平均年租金上涨率为2% [8] - 公司第一季度投资的加权平均单位租金覆盖率为3.3倍 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第一季度出售17处资产,净收益3720万美元,加权平均现金收益率为6.1%,加权平均单位租金覆盖率为2.3倍 [10] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续保持谨慎的资产负债表,维持较低的杠杆水平,为未来的投资和增长提供支持 [7][15][16] - 公司将继续专注于与现有租户的长期合作关系,94%的第一季度投资来自现有关系 [6][29][36] - 公司将更多地依赖现有关系,而不是寻找新的行业或结构,因为现有租户越来越重视公司的可靠性 [36][37] - 公司认为行业内的竞争有所减弱,这使公司能够获得更好的租金上涨率和租期 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示公司的投资组合表现出色,反映了公司的谨慎承租人筛选和行业多元化 [6][10] - 管理层对公司的投资机会和管道保持乐观,并将继续保持谨慎的投资纪律 [17] - 管理层预计2023年AFFO每股指引范围为1.60-1.64美元,同比增长6% [7][16] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Haendel St. Juste提问 对于公司增加洗车行业投资的决策,以及公司如何看待未来的投资机会和收益率区间 [19][20][21][22] Pete Mavoides回答 - 公司将保持谨慎选择洗车行业投资,因为目前公司在该行业的敞口已经接近上限 [20][21] - 公司未来洗车行业投资的收益率区间预计在7%-8%之间 [22] 问题2 RJ Milligan提问 公司如何看待目前银行业动荡对租户融资和公司投资机会的影响 [28][29][30][31] Pete Mavoides回答 - 公司看到租户获得银行融资的能力有所下降,更多依赖于公司的售后租回交易 [29][30] - 这可能带来一定的租户再融资风险,公司将密切关注租户的信用状况 [30][31] - 但目前公司租户的租金覆盖率仍然较高,信用问题较少 [31] 问题3 Ki Bin Kim提问 公司对洗车行业的看好原因,以及租金水平中资本支出的占比 [47][48][49][50][51] Pete Mavoides回答 - 公司对洗车行业有很好的历史经验,行业内的并购整合和会员制定价提升了租户的信用和现金流稳定性 [48][49] - 洗车资产的租金水平主要反映了土地成本,公司尽量避免投资专用设备,以保证资产的流动性 [49] - 公司洗车资产的平均租金覆盖率约为2.25倍 [51]