财务数据和关键指标变化 - 公司将2023年同店收入增长预期下调至2.5% - 3.5%，同店费用范围降至3.5% - 4.5%，NOI范围调整为2% - 3.5% [14] - 剔除LSI合并影响后，核心FFO范围降至每股8.15 - 8.35美元，主要因物业收入降低和预期利率上升 [15] - 预计2023年Life Storage合并初始摊薄每股0.10 - 0.15美元，2024年初达到1亿美元协同效应运行率 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度同店入住率保持在94.5%，虽租赁量同比下降，但空置率也较低，入住率逐月改善 [4] - 新客户租赁费率同比负增长，3月收紧至 - 3%，4月平均约 - 8%，6 - 7月约 - 10% [24] - 二季度租赁量同比下降9%，Life Storage情况类似，空置率下降幅度稍小 [102] 各个市场数据和关键指标变化 - 部分市场表现分化，奥兰多、坦帕、迈阿密等阳光地带市场和洛杉矶表现良好，部分去年增长30%的市场表现较弱 [74] - 新供应仍可控，未来新开发面临的阻力增加 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 年初战略是保持高入住率以增强新客户定价权，该策略在5月前有效 [35] - 7月20日完成与Life Storage的合并，增加超1200家门店，目前门店超3500家，分布在43个州 [8] - 行业高度分散，公司虽为大型品牌，但仍有众多竞争对手，包括大量独立经营的小型企业 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏季新客户费率降低将影响下半年收入增长，预计新客户费率同比负增长将持续到2023年更晚时候 [6] - 虽租赁费率增长弱于预期，但公司和行业现状仍较好，未来前景光明 [7] - 相信存储作为资产类别在REIT领域具有较强韧性，合并后运营平台和多元化投资组合更强，有望实现大幅增长 [17] 其他重要信息 - 完成4.5亿美元债券发行，重组信贷安排，循环信贷额度约20亿美元，还获得10亿美元定期贷款 [26] - 保险费用在财产和意外险市场面临压力，6月续保平均保费增长约50% [25] - 评级机构将公司信用评级上调至BBB +，将降低债务资本成本 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 下半年街道费率假设及对2024年运营指标的影响 - 公司未提供2024年指导，但2023年的情况将是2024年的起点 [84] 问题: 实现1亿美元协同效应运行率的信心来源 - 大部分协同效应来自收入，G&A方面已重新规划预算，对实现超预期节省有信心 [93][94] 问题: 系统之前显示能缩小差距但实际未实现的原因 - 年初街道费率或新客户实际费率稳步上升，入住率差距符合预期，但6月起为维持入住率需降低费率，客户对价格更敏感 [99][100] 问题: 新客户流量健康状况及季节性考虑 - 有足够的自助存储客户，但公司缺乏定价权，二季度租赁量同比下降9%，Life Storage情况类似 [102] 问题: 更轻松比较期的具体时间及是否延续到2024年 - 更轻松比较期延续到2024年，去年下半年新客户费率开始放缓，今年收入增长比较基数也更低 [104] 问题: 入住率和停留时间是否受影响 - 一到两年停留时间略有下降，但仍健康，平均空置客户停留近18个月，中位数约7.5个月 [111] 问题: Life Storage二季度业绩下滑原因及整合措施 - 入住率下降超预期，归因于5 - 6月费率过高，需时间培训经理，随着培训推进业绩将改善 [120][121] 问题: 是否继续提供Life Storage同店组合和业绩细分 - 尚未最终确定2024年是否提供，但可能性较大，这有助于展示业绩改善 [123] 问题: 过去几年交付的资产是否面临挑战 - 需按市场分析，部分市场因新供应多、需求减少面临压力，如凤凰城，但公司能维持新店入住率，只是提价能力不足 [126][128] 问题: 去年削减街道费率策略是否有效及后续计划 - 公司认为其他公司可能基于相同数据调整费率，且策略经过测试，有信心执行正确 [132][145] 问题: 营销支出在6 - 7月的变化及下半年规划 - 5月营销支出增加但效果不佳，后续进行了调整，将继续测试以确定何时支出能获得可接受回报 [43] 问题: 下半年同店收入指导范围的信心和潜在上下行因素 - 指导范围下限意味着下半年可能出现负增长，实现情况取决于新客户费率转正和获得定价权的时间 [75][135] 问题: 同店组合指导是否适用于LSI组合 - 预计LSI组合表现更好，随着门店接入公司平台将开始受益于现有客户费率增长 [139][140] 问题: LSI租户在第三方管理平台的迁移情况 - 预计所有管理业主将迁移至公司的经济模式和服务水平，公司模式优于LSI [141] 问题: 各项协同效应的实现时间 - G&A今年开始见效，营销和收入增长随着费率上调逐步实现，租户保险1月1日生效，此外还有未计入1亿美元的非承保协同效应 [167][168] 问题: LSI和EXR在二季度及7月现有客户费率增长的量化情况 - 未量化LSI现有客户费率增长，仅提及协同效应中有5000万美元与此相关及潜在入住率提升，也未量化EXR二季度后半段的情况 [169][170] 问题: 公司策略对行业的影响及未来策略考虑 - 公司认为市场竞争激烈，有很多成熟的私人区域运营商，产品与公司类似，策略基于测试结果，旨在提高入住率和吸引长期客户 [174][176] 问题: Storage Express的过渡情况和策略推出情况 - Storage Express接入系统比Life Storage困难，但接入后运行良好，公司对Life Storage的现有客户费率增长计划有信心 [180] 问题: 公司是否过于关注高入住率 - 公司策略基于测试结果，高入住率是最大化收入的工具，虽会牺牲初始费率，但可通过现有客户费率增长弥补 [176]