财务数据和关键指标变化 - 一季度同店收入增长7.4%，同店费用低于预期，同店净营业收入（NOI）增长率为8.7%，略高于内部预测 [4] - 完成5亿美元五年期债券发行，票面利率5.7%，季末循环信贷余额降至低于1亿美元，循环信贷额度超过10亿美元，浮动利率债务敞口降至总债务的22% [13] - 一季度FFO超出内部预测0.04美元，得益于物业净营业收入好于预期、G&A较低、管理费用和租户保险收入较高，利息收入和利息支出略低于模型，基本相互抵消 [28] - 一季度末入住率为93.5%，4月底入住率提高约30个基点至93.8% [25][33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理平台净增加44家门店，收购6家门店，主要采用合资结构，发放5300万美元过桥贷款，启动远程存储战略的外部增长阶段，批准3笔远程模式收购，其中2笔在主要市场 [9] - 4月新客户平均成交率同比接近 -7%，带动租赁量增加，此前1 - 3月新客户成交率逐月改善，1月同比约 -14%，2月 -11%，3月 -3%，但3月租赁量较低 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场成交量显著下降，自存仓市场无大量困境资产，买卖双方出价差距大，成交交易均有独特背景，难以判断市场资本化率 [64] - 纽约市都会区同店收入减速幅度超过投资组合平均水平 [82] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过冬季维持高入住率来提高新老客户费率，推动同店收入增长 [4] - 持续拓展第三方管理平台，进行门店收购和过桥贷款发放，推进远程存储战略 [9] - 宣布与Life Storage进行战略合并，预计产生至少1亿美元的年度协同效应，合并后将拥有超3500家门店，分布在43个州 [9][26] - 认为存储作为一种资产类别在REIT领域具有较强韧性，行业将继续实现同比增长，但增速会放缓 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为存储行业具有韧性，尽管面临一些挑战，但通过与Life Storage的合并，运营平台和多元化投资组合将得到加强，有望实现稳健发展 [31] - 预计2023年同店收入将实现正增长，但上半年增速会因高基数而放缓，夏季触底，年底略有加速，NOI增长会被非稳定物业投资、优先股投资调整和高利率等因素部分抵消，但从长期来看将有利于股东 [15] 其他重要信息 - 一季度物业税和雪灾清理费用对公司有利，但预计全年物业税将呈通胀上升趋势，6月1日续保财产和意外险时费用将大幅增加，营销费用一季度为11%，将根据投资回报率灵活使用 [42][60][61] - 公司更新2023年展望，考虑了SmartStop优先股投资、过桥贷款关闭延迟、债券交易对利息支出的影响以及租户保险和G&A的其他调整 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 4月入住率情况及租赁需求 - 4月底入住率提高约30个基点至93.8%，进入租赁季节形势良好，4月租赁活动活跃 [33] 问题: 指导框架内入住率在6、7月的峰值预期及对入住率改善的满意度 - 指导中假设入住率全年较去年略有下降，降幅小于1%，因过去两年受疫情影响入住率处于高位 [34] 问题: 指导中C of O和增值收购稀释从0.25美元降至0.23美元的原因 - 这是由于租赁物业填充速度加快，以及部分C of O和收购项目的时间安排调整 [35] 问题: 远程存储收购的早期情况、机会以及与Life Storage的关联 - 远程存储模式可管理传统上因无法高效现场管理而不考虑收购的小型门店和空置空间，公司将评估Life Storage的门店是否适合该模式 [20] 问题: 远程存储空间的利润率情况 - 远程存储模式通过降低管理费用提高效率，从而实现可接受的利润率 [55] 问题: 与Life Storage交易协同效应增强信心的驱动因素 - 例如在区域办公室设置上，原预计需6个新区域办公室，现只需4个，随着了解深入，对收入协同效应也更有信心 [39] 问题: 现有客户对价格上涨的反馈、市场入住率下降或坏账增加情况 - 未观察到客户对价格上涨的明显抵制，接受ECRIs的客户迁出率曾高于未接受者约800个基点，现已回落并稳定在略高于正常水平，坏账率低于2%，需求仍较强劲 [58] 问题: 费用压力预期及年初至今情况 - 工资增长符合预期，一季度为3.9%，预计全年将继续放缓；6月1日续保财产和意外险费用将大幅增加，呈两位数增长；营销费用一季度为11%，将根据投资回报率灵活使用 [59][60][61] 问题: 2023年同店池表现优于2022年同店池的原因 - 得益于新增处于租赁收尾阶段的物业，这些物业来自C of O物业或收购项目，稳定后租金通常会超过同店池平均水平 [63] 问题: 收购市场的成交量、资本化率情况及对过桥贷款计划的影响 - 交易市场成交量显著下降，买卖双方出价差距大，难以判断资本化率；过桥贷款业务一季度慢于预期，有季节性因素，部分交易取消或延迟，希望下半年能改善 [64][69] 问题: 3 - 4月价格和需求变化的原因 - 3月公司在定价算法推动下提高价格，导致需求出现疲软，系统随后回调价格，4月租赁量增加，整体过去四个月表现良好，超预期 [78] 问题: 过桥贷款交易取消的原因 - 部分过桥贷款是在物业建成并获得CO后发放，若业主有其他计划，如出售物业或采用其他融资方式，可能会放弃贷款并支付承诺费 [71] 问题: LSI合并对合并公司NOI利润率的提升及缩小与大型同行差距的潜力 - 利润率比较因各公司成本核算方式不同而缺乏可比性，但合并后在门店布局优化、双品牌运营等方面存在额外协同效应 [74][75][84] 问题: 数据增加的实际好处 - 更多数据可加快获得统计显著结果的速度，更快进行测试并实施优化解决方案 [87] 问题: 通过线上或移动渠道的租户与到店租户的行为差异 - 公司一直观察到不同渠道租户在获取方式、单元大小、租赁时长等方面存在行为差异，并不断优化相关策略 [88] 问题: 物业税负增长的原因 - 主要是由于一季度赢得物业税上诉，对前期数据进行了修订 [90] 问题: 过桥贷款计划和余额与收购机会的关系 - 公司认为过桥贷款业务与收购市场相互独立，资本状况允许在不影响收购机会的情况下开展过桥贷款业务 [91] 问题: 超过一年和两年的客户比例及是否有下降趋势 - 超过两年的客户比例约为47%，12 - 18个月的客户比例处于60%低位且有所下降，长期客户比例增加 [92]