财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度核心FFO每股为0.99美元,全年为3.93美元,同比分别增长3.4%和1.6% [2][3] - 2023年第四季度AFFO每股为1美元,全年为3.95美元,同比分别增长5.2%和3.1% [2][3] - 公司一直保持着可靠的收益增长,支持着不断增长且覆盖良好的股息 [2][3] - 2023年第四季度,公司宣布每月现金股息为0.247美元,全年为2.92美元,同比分别增长2.9%和4.1% [2][3] - 2023年第四季度和全年,公司的AFFO支付率保持在75%-85%的目标区间内 [2][3] - 2023年第四季度,公司的一般及管理费用占调整后收入的5.7%,全年为6.1% [2][3] - 2023年全年,公司记录了290万美元的所得税费用,接近指导范围中值 [2][3] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度,公司通过3个外部增长平台投资了近2亿美元,收购了50处资产 [3][4] - 收购资产的加权平均资本化率为7.2%,较第三季度扩张30个基点,较上年同期扩张80个基点 [3] - 收购资产的加权平均租赁期限为10.1年,约71%的年度基础租金来自投资级零售商 [3] - 2023年全年,公司投资了超过13亿美元,收购了319处资产,近74%的年度基础租金来自投资级零售商,约9%来自地面租赁 [3][4] - 2023年,公司的售后租回交易占总收购量的三分之一,高于上年的10%以上 [3][4] - 2023年,公司开发和DFP平台创下纪录,完成或在建37个项目,涉及约1.5亿美元的承诺资本 [3][4] - 2023年第四季度,公司完成了4个新的开发和DFP项目,并继续推进12个在建项目 [3][4] - 2023年,公司共处置了5处资产,总额约1000万美元,加权平均资本化率为6.1% [3] - 2023年第四季度,公司执行了425,000平方英尺的新租赁、续租或选择权 [3] - 2023年全年,公司执行了约190万平方英尺的新租赁、续租或选择权 [3] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司的投资级零售商占比达到历史新高的69%,地面租赁占比为11.7% [3][4] - 公司的资产组合跨越49个州,包括2,135处资产,其中224处为地面租赁 [3][4] - 公司的资产组合租赁率略有上升至99.8% [3] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司在2022年第四季度提前进行了5.6亿美元的股权融资,以应对资本市场的波动 [3] - 公司坚持其纪律性和时间验证的策略,专注于投资于美国最大和最好的零售商 [3] - 公司将专注于以至少100个基点的价差部署资本,而不是简单地增加资产规模 [3][6] - 公司有超过10亿美元的总流动性,包括第四季度的未结算股权融资,为未来增长提供了充足的资金 [3][5] - 公司的资产负债表和投资组合质量获得了标普的积极展望,反映了公司的优质运营和资产管理 [3] - 公司将继续寻求有吸引力的处置机会,以获取高资本化率并将资本重新部署到更有利的投资 [3][4] - 公司认为,在当前动荡的宏观经济环境下,提供收益和股息增长的稳定性是一个有吸引力的投资案例 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示,公司将专注于以至少100个基点的价差部署资本,而不是简单地增加资产规模 [3][6] - 管理层认为,公司有超过10亿美元的总流动性,为未来增长提供了充足的资金 [3][5] - 管理层表示,公司的资产负债表和投资组合质量获得了标普的积极展望,反映了公司的优质运营和资产管理 [3] - 管理层认为,在当前动荡的宏观经济环境下,提供收益和股息增长的稳定性是一个有吸引力的投资案例 [6] 问答环节重要的提问和回答 问题1 Spencer Allaway提问 为什么不提供正式的收购指引? [8] Joey Agree回答 公司将专注于以至少100个基点的价差部署资本,而不是简单地增加资产规模。公司无法预测未来71天以后的市场情况,更无法预测整个年度的情况 [8][9] 问题2 Smedes Rose提问 公司是否可以提供一些近期的收购活动情况和资本化率变化? [12] Joey Agree回答 资本化率目前起伏不定,公司预计2023年第一季度的收购资本化率将较第四季度上升30-40个基点,但不会牺牲信用质量 [12][13] 问题3 Ki Bin Kim提问 公司的观察名单中有哪些资产,以及这些资产的潜在损失情况? [16][17] Joey Agree和Peter Coughenour回答 公司观察名单中的资产占比约为1%,其中包括部分Big Lots门店,但公司认为这些资产的基础租金水平仍处于中个位数,有望顺利续租或重新租赁 [16][17] 问题4 Rob Stevenson提问 公司在新租赁和续租中的租金增幅情况如何,是否有提高租金增幅的措施? [23][24][25] Joey Agree回答 公司通常无法在新租赁中获得CPI挂钩的租金增幅,但会尽量提高租金增幅频率和幅度以应对通胀 [24][25] 问题5 **