财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，NAREIT每股完全摊薄运营资金为0.61美元，2022年第二季度为0.56美元 [52] - 2023年第二季度，现金同店净营业收入（NOI）增长10.8%，剔除终止费用 [52] - 2023年约170万平方英尺的租约开始生效，其中20万平方英尺为新租约，90万平方英尺为续约，50万平方英尺为开发和收购项目的招租 [53] - 2023年NAREIT运营资金（FFO）指引范围调整为每股2.37 - 2.45美元，剔除第一季度讨论的每股0.02美元收入项目后，指引范围为每股2.35 - 2.43美元 [54] - 2023年现金同店NOI增长指引为7.75% - 8.75%，剔除2022年第四季度确认的140万美元保险理赔收入 [56] - 2023年预计每股资本化约0.10美元利息，一般及行政费用（G&A）指引范围为3400 - 3500万美元 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度末入住率为97.7%，较2022年第二季度下降70个基点，主要因预期租户迁出 [76] - 第二季度起租租约的现金租金增长率为74.1%，截至昨日，2023年到期租约约81%已签约，现金运行率增长63% [70] - 2023年南加州到期的210万平方英尺中，72%已签约，现金租金增长率为156% [71] 开发业务 - 自上次财报电话会议以来，在南佛罗里达签署了5.6万平方英尺的First Park Miami 13号楼和13.2万平方英尺的First Gate Commerce Center整栋租约；在凤凰城合资项目中，将42万平方英尺的建筑预租给一家餐厅供应商 [72] - 在内陆帝国的First Harley Knox物流中心破土动工，该设施15.9万平方英尺，预计总投资3100万美元，预计现金收益率8.4% [73] - 截至第二季度，在建开发项目总计270万平方英尺，投资4.41亿美元，预计现金收益率7.9%，预计整体开发利润率约75% [73] 土地收购业务 - 自上次电话会议以来，在北棕榈泉收购五块土地，共101英亩，花费2100万美元，可建造三栋建筑，总计190万平方英尺 [74] 资产处置业务 - 自上次电话会议以来，完成休斯顿和底特律两栋建筑出售，总计19万平方英尺，以及明尼阿波利斯一小块土地出售，总计1800万美元，全年销售指引仍为5000 - 1.5亿美元 [75] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国工业市场基本面良好，全国空置率约3.7%，15个目标市场空置率3.3% [68] - 2023年前六个月全国新开工项目较去年同期下降约40%，因资本成本大幅上升，开发商持续评估经济形势和新项目经济可行性 [37] - 预计15个目标市场完工项目约4亿平方英尺，目前30%已预租 [37] - 全国在建项目5.4亿平方英尺，31%已预租 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来开发项目评估重点在沿海地区，包括加利福尼亚、南佛罗里达、新泽西、宾夕法尼亚等 [13] - 项目设计考虑可分割性，以满足租户不同需求，提高租赁灵活性 [15][17] - 继续评估市场基本面和租赁速度，有多个优质项目储备，若市场和风险调整后回报合适才会启动开发 [85] - 有参与定制开发业务的对话，但因投机性开发回报高，且目标土地位于需求未满足区域，可选择的定制开发项目有限 [93][94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体经济不确定性和美联储延迟加息决策使租户决策时间延长，但公司对租赁市场仍持乐观态度，预计2023年新租约和续约租约现金租金增长率在55% - 60% [45][46] - 看到2024年租约续约活动良好开端，已完成纳什维尔70万平方英尺租户续约，现金租金增长40%，以及新泽西中部21.3万平方英尺续约，现金租金增长128% [39] - 债务到期情况良好，2026年前无债务到期，部分银行贷款有延期选择权，在融资市场波动和高利率环境中处于有利地位 [77] 其他重要信息 - 公司预计2023年下半年将有1.2百万平方英尺的开发项目投入使用，已对部分项目的招租假设进行调整，这使全年平均入住率指引中点下降75个基点，但通过其他开发项目的租赁已抵消对FFO的影响 [38][55] - 公司在南佛罗里达的First Park Miami项目取得成功，已动工建设13.6万平方英尺的12号楼，预计总投资3400万美元，预计现金收益率6.9%，该项目全部建成后将达250万平方英尺 [48] - 公司还收购了宾夕法尼亚州Lehigh Valley的66英亩土地和内陆帝国东部的4英亩土地，分别可支持76.2万平方英尺和55万平方英尺的开发项目 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 预计入住率是否会在年底或2024年初稳定，还是会在2024年继续正常化 - 入住率下降与新开发项目上线有关，同店组合稳定，预计全年平均入住率约98% [7] 问题2: 巴尔的摩近期空置情况是否影响Old Post Road设施，政府租户是否有兴趣租赁额外空间 - 新空置情况不影响或影响较大建筑的结果，政府承包商可能有兴趣，多数租户有扩张需求 [32] 问题3: 资产销售需求如何，是否有正在推进的项目 - 资产销售市场存在，定价不错，交易倾向于后端集中，维持5000 - 1.5亿美元的销售指引 [10] 问题4: 未来几年开发项目的地理分布是否会像当前管道一样集中在加利福尼亚 - 未来开发项目评估重点在沿海地区，包括加利福尼亚、南佛罗里达、新泽西、宾夕法尼亚等 [13] 问题5: 大型盒子开发项目是否可分割成较小套房，是否有助于缩短招租时间 - 项目设计考虑可分割性，交付的建筑具备相关条件，是战略一部分，多租户设计不仅适用于大型建筑，也适用于中小型建筑 [15][17][18] 问题6: 哈瓦那场地租户违约后，公司是否能一次性收回土地，还是有单独流程 - 若租户违约，可能需经过法律程序，最终公司有权开发或出售这些场地 [19] 问题7: 若招租时间长于预期，公司会采取什么措施获取更多市场份额 - 历史上市场疲软时，优惠会增加，但目前远未达到这种情况，目前免租期和标准租户改善（TI）套餐稳定，租金仍高于之前水平 [23] 问题8: 南加州市场租金增长情况，是否看到激励措施增加 - 南加州市场活动良好，未看到激励措施增加，部分租户因租金上涨寻求一定减免，导致租金吸收略有下降，但预计是短期情况 [26][27][28] 问题9: 资产处置市场情况如何，公司能否依赖资产处置作为资金来源 - 资产处置市场开放，但交易量低于过去，多数销售对象是用户、高净值家庭办公室或小型区域基金，目前很多交易是全股权交易 [84] 问题10: 下半年预计完成1.45亿美元的开发项目，未来六到九个月如何考虑新项目启动 - 开发租赁和市场情况将在很大程度上决定新项目启动机会，公司会继续评估市场基本面和租赁速度，有多个优质项目储备，若市场和风险调整后回报合适才会启动 [85] 问题11: 公司是否能在定制开发领域获得市场份额，减少开发管道风险 - 公司有参与定制开发业务的对话，但因投机性开发回报高，且目标土地位于需求未满足区域，可选择的定制开发项目有限 [93][94] 问题12: 南加州不同规模和子市场的可用空间情况如何 - 现有投资组合接近100%出租，有一个位于帝国东部的空间，租金远低于市场水平；四个在建开发项目规模从8.3万到46万平方英尺不等，分布在内陆帝国西部、蒙大拿和内陆帝国东部；用户更倾向于在建筑接近完工时认真考虑租赁，加州的供应链和市政审批延迟影响了部分租赁，但潜在客户活动活跃 [96][97][98] 问题13: 租户不续约的原因是否发生变化，租户是否越来越对价格敏感 - 租户离开主要是因为公司无法满足其增长需求，如巴尔的摩的租户搬到近200万平方英尺的定制建筑；多数情况下，租户搬出后公司能以更高租金重新出租 [116][118] 问题14: 同店NOI全年指引中点为9.4%，下半年预计为7%，是因为比较基数困难还是有其他因素 - 未明确提及具体原因 [105] 问题15: 新开发项目的市场租金是否已达到峰值或有所回落 - 市场租金仍在增长，预计年底全国租金增长为中到高个位数，高壁垒市场处于该范围高端 [120] 问题16: 南加州季度末入住率下降100个基点的原因是什么，如何看待该市场全年入住率趋势 - 入住率下降是因为帝国地区有一个225平方英尺的租户搬出，租金远低于市场水平，公司有机会以更高租金重新出租 [142] 问题17: 内陆帝国市场的供需动态如何，对项目招租时间有何影响 - 洛杉矶空置率低于2%，内陆帝国低于3%，该地区土地审批困难，长期供应将受到限制；偶尔有租户因租金原因考虑搬迁，但不是普遍趋势 [131][132] 问题18: 南加州市场的需求情况如何，过去三到六个月有何变化 - 没有确切的需求数据，需求情况逐季和逐周变化；与2022年第三季度到第四季度相比，现在每个空置空间的潜在客户数量从三到四个减少到一到两个，租户兴趣反映的需求水平接近2019年 [135][137] 问题19: 租户观察名单或坏账预期在今年剩余时间内是否有变化 - 坏账费用持续处于低位，第二季度低于10万美元，年初至今总计18万美元，没有重要租户在观察名单上 [136] 问题20: 旧邮政路潜在租户的租赁情况如何，是否有备用租户 - 假设与政府合同相关的3PL租户在近期获得政府合同，租赁仍包含在第三季度指引中；目前没有确定的备用租户，但公司继续营销该建筑并看到潜在客户 [140] 问题21: 土地价值相对于峰值调整了多少 - 公司在完成土地审批前未对土地价值进行上调，更多是与市场接轨 [153] 问题22: 假设第三季度合同完成，对FFO和入住率的影响有多大 - 对季度加权平均入住率的影响约为50个基点，对FFO的影响约为每股0.01美元 [127] 问题23: 沿海和非沿海地区的租金增长趋势如何 - 南佛罗里达和新泽西市场租金增长良好，南加州租金在过去两到三年有显著增长，达拉斯和凤凰城因人口和企业迁移，消费区扩大，租金也有较好增长；预计南加州未来租金增长在5% - 高个位数 [146][147][155] 问题24: 开发项目的招租时间假设为12个月，什么情况会改变这一假设 - 目前认为处于调整期，过去几年净吸收量巨大，推动了更多建设和资本进入市场；预计明年下半年会出现空间短缺，因此12个月的招租时间假设仍然合理 [158][159] 问题25: 是否看到转租活动，在哪里，何时可能成为关注点 - 转租空间有两种情况，一种是租户试图短期转租的部分建筑空间，公司不认为是合法转租空间；另一种是市场上的转租空间，在高壁垒市场通常能较快被吸收；还有一些转租空间是租户因计划改变收回的，部分大型转租租约期限短，对新租户不利 [2][3] 问题26: 从长期来看，假设市场条件不变，公司同店NOI的结构性增长如何 - 随着租约滚动，公司有显著的上行空间；年度租金涨幅大幅上升，明年投资组合租金涨幅平均将超过3%，即使租金保持不变，这两个因素也将推动显著增长 [151][161]