财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度营收为2.452亿美元，2022年第二季度为2.514亿美元，主要因高通和NFL分别搬离Skyport Plaza和10900 - 10950 Washington，以及出售6922 Hollywood和Skyway Landing等办公物业 [23] - 2023年第二季度FFO（不含特定项目）为3450万美元，即每股摊薄收益0.24美元，去年同期为7460万美元，即每股摊薄收益0.51美元，下降归因于办公租户搬离、资产出售、工作室制作和运营费用增加以及利息支出增加 [49] - 2023年第二季度AFFO为3110万美元，即每股摊薄收益0.22美元，去年同期为6030万美元，即每股摊薄收益0.41美元，下降主要受影响FFO的上述项目影响 [50] - 同店现金NOI从1.219亿美元增长4.7%至1.276亿美元，同店现金办公NOI增长5.1%，主要因One Westside和Harlow的大量办公租赁开始 [50] - 第二季度末，公司净债务与未折旧账面价值的比例为38.7%，85.3%的债务为固定或上限利率，董事会将季度普通股股息降至每股0.125美元，本季度节省1790万美元现金流 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 本季度签署约50份办公租赁协议，约50%为新交易，总面积超40万平方英尺，平均租赁面积约7000平方英尺，50%的活动在旧金山湾区，科技和其他行业的中小租户推动市场活动 [42] - 租赁经济指标环比全面改善，净有效租金上涨近9%至每平方英尺44美元，租户改善和租赁佣金成本下降近50%至每年每平方英尺6美元，租赁期限增加6个月或13%至48个月 [43] - 2023年剩余到期租约约5%低于市场水平，已有50%达成交易或租赁意向，另有5%在洽谈中，除两个大型到期租约外，平均到期租约面积约5000平方英尺 [44] - 目前租赁管道总面积达200万平方英尺，略高于上次电话会议，其中包括超28.5万平方英尺的交易和租约，同时有近120万平方英尺的参观量，与去年同期基本持平，但低于上一季度 [19] 工作室业务 - 洛杉矶工作室制作大幅放缓，本季度电视喜剧和戏剧拍摄天数同比下降60% - 70%，电影、非剧本电视、商业广告和摄影拍摄下降20% - 25% [35] - 服务中工作室阶段在过去12个月和3个月的出租率分别为95.7%和94.1%，Quixote Studios在过去3个月的出租率提高490个基点，主要因一些长期租约开始 [45] - Quixote Studios季度租赁、照明和设备收入环比增加100万美元，但专业用品、运输和其他服务收入总计减少约400万美元，预计罢工持续将进一步影响这些服务相关类别 [21] 各个市场数据和关键指标变化 西海岸办公市场 - 第二季度基本面仍具挑战，总租赁持平或环比减速，转租活动稳定或上升，除温哥华外均为负净吸纳量 [5] - 西雅图和旧金山湾区办公需求环比增加，西雅图增加18%，旧金山增加25%，半岛和硅谷地区增加11% [11] - 今年前五个月，某城市用于生成AI的风投资金增长650%，相关公司获得全球90%的AI相关资金，目前有九个需求总计87万平方英尺 [13] 停车市场 - 年初至今，公司投资组合的停车收入同比增长18%，其中旧金山增长25%，西雅图增长15% [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于保持入住率、降低费用、积极管理资产负债表，同时关注AI和媒体行业发展带来的机遇 [10] - 继续评估运营和资本调整，权衡短期成本节约与长期价值创造，预计整合服务收购的协同效应将在正常运营环境下带来约1500万美元的额外年度NOI [41] - 选择性探索资产出售，目前有三笔交易在合同中，包括两笔办公资产和一笔土地交易，可能在未来几个月内产生超1亿美元的总收益，还在谈判出售另外两笔办公资产 [52] - 推进两个在建开发项目，洛杉矶的Sunset Glenoaks Studio预计年底交付，西雅图的Washington 1000预计明年第一季度交付，且已与三个租户进行初步讨论 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境不利、远程工作影响和工作室工会罢工带来挑战，但公司凭借优质投资组合、多元化资产类别和团队经验应对变化 [5][16] - 科技公司混合办公政策开始对公司投资组合产生积极贡献，预计年底空置率将开始下降 [6][12] - 相信AI和相关服务行业增长将缓解大面积需求不足问题，成为持续正净吸纳量的催化剂，尤其在湾区 [13] - 预计罢工结束后制作将大幅增加，但需要时间重新投入，若秋季前制作未恢复，工作室2024年可能面临重大短缺 [14] 其他重要信息 - 上半年工作室成本结构显著改善，劳动力和固定运营费用每年节省1200万美元，递延资本支出节省1500万美元 [15] - 公司已收到One Westside/Westside Two贷款再融资的指示性条款，该贷款将于2024年12月到期，公司75%的可分摊份额为2.435亿美元 [73] - 由于工作室工会罢工持续时间不确定，公司继续保留2023年FFO展望和工作室相关假设，同时重申办公同店现金NOI增长预测范围为1% - 2% [74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产出售的NOI影响及公司成本结构调整 - 公司暂不提供NOI细节，待销售确认并有信心后会分享相关信息，公司会持续评估和调整G&A成本 [76] 问题2: 好莱坞投资和制作趋势 - 罢工结束后制作将大幅增加，行业可能会有整合，但不影响舞台使用和制作需求，因舞台数量有限且高峰需求高于供应 [78] 问题3: 投资销售市场情况及资产处置组合变化 - 目前三份合同中的资产需求较高，买家为小用户或业主自用、家族办公室类型投资者，尚未探索大型资产的机构所有权销售 [82][83] 问题4: 作家和演员罢工谈判情况及持续时间 - 谈判存在障碍，如编剧室、AI和剩余款项问题，但资金、医疗保健等问题基本达成一致，罢工可能最早9月解决，最晚年底 [62][63] 问题5: 资产销售对债务 - EBITDA指标的影响 - 资产销售将长期改善该指标，目前待售资产无债务，销售所得将用于偿还现有债务，EBITDA因罢工被人为降低 [89][90][92] 问题6: 硅谷大型科技公司租赁放缓对附属公司的影响 - 影响不大，半岛和硅谷的多数租赁由小租户完成，租户正在探索如何利用空间，回归办公室政策将影响大小用户 [95][70] 问题7: 租赁决策时间延长的原因 - 租户在考虑当前需求与未来需求，回归办公室政策的执行将推动租赁交易 [99][120] 问题8: 罢工延长对2024年制作的影响 - 罢工结束后制作将非季节性快速增长，如同疫情后的情况 [123] 问题9: 偿还Quixote票据后如何偿还剩余债务 - 主要通过处置收益、现金流和股息削减，若资本市场和有担保债务成本有吸引力，也可能通过有担保市场偿还 [104][124] 问题10: AI需求情况及量化 - 旧金山AI需求领先，目前约90万平方英尺，已有一些交易完成，另有超80万平方英尺的活动，包括转租和直接交易 [127] 问题11: 利息费用增加的原因 - 包括远期曲线上升、偿还Quixote贷款后成本变化等因素 [146] 问题12: 2023年到期租约的负现金租金价差情况及未来趋势 - 目前剩余2023年到期租约的标记仍为正5%，少数交易导致负增长，预计2023年剩余时间为正，2024年基本持平，2025年略有正增长 [150][152] 问题13: 大科技公司租赁情况及回归原因 - 公司看到大科技公司在某些市场有活动，决策已转向寻找合适空间，高品质资产活动最多，趋势为追求便利设施、位置和质量 [153][155] 问题14: 2024年Nutanix、Towers at Shores Centers和Poshmark租赁情况 - Nutanix部分空间已租赁一半，剩余部分正在营销；Poshmark正在就两层楼进行谈判 [163][164]