财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度营收为2.523亿美元，较2022年第一季度增长3.2%，主要因去年第三季度收购Quixote [22] - 2023年第一季度调整后FFO为4970万美元，合摊薄后每股0.35美元，低于去年同期的7520万美元和每股0.50美元，主要受Quixote制作活动减少、编剧罢工、利息支出增加和办公空间入住率下降影响 [22][23] - 同店现金NOI从1.172亿美元增至1.256亿美元，增幅7.2%，得益于Harlow和1918 Eighth的重大办公租赁启动，以及Sunset Gower和Sunset Bronson Studios的制作相关收入增加和运营费用降低 [24] - 第一季度末，公司净债务与未折旧账面价值之比为38.2%，66.2%的债务无担保，90.3%为固定或上限债务 [25] - 第一季度AFFO为3500万美元，合摊薄后每股0.24美元，低于去年同期的5880万美元和每股0.39美元，主要受影响FFO的因素所致 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度租赁面积34.4万平方英尺，在役办公物业租赁率从去年底的89.7%降至88.7%，GAAP租金和现金租金分别下降约3%和5%，主要因一份低于市场水平的2万平方英尺短期续租协议 [42][43] - 过去12个月净有效租金比去年高近6%，与2020年第一季度疫情前水平相当；过去12个月加权平均租赁期限比去年高约9%，与疫情前水平相当 [17][18] - 目前对2023年剩余到期租约的覆盖率为47%，平均租户面积约1.1万平方英尺 [19] - 租赁管道面积增至200万平方英尺，较去年第三季度增长11%；平均交易规模为1.3万平方英尺，高于过去五年签约交易的平均8000平方英尺；管道内交易的加权平均租赁期限与五年平均的82个月相近 [20][46] - 第一季度参观需求代表超过180万平方英尺的需求，较去年第三季度增长130%，部分因平均需求规模从8000平方英尺增至1.4万平方英尺 [21] 工作室业务 - 上周美国编剧工会罢工，导致国内电影和电视制作停滞，第一季度拍摄活动已显著放缓 [9] - 罢工对整个工作室业务有影响，但公司Sunset Studio资产受影响较小，约70%的场地面积处于多年期租赁协议下，服务收入有最低保障 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶市场第一季度拍摄和电视拍摄天数较去年同期下降约30%，独立工作室和服务提供商首当其冲 [36] - 旧金山市场AI需求带来约60万平方英尺的需求，使市场总需求达到约350万平方英尺，公司在该市场有部分租赁覆盖和业务活动 [100][104][105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于租赁执行、审慎分配资本、削减公司开支、积极推进资产出售和强化资产负债表，暂停为市场就绪套房、公共区域和基础建筑改进进行前期资本支出，直至需求确定 [13] - 考虑将10900 - 10950 Washington纳入未来开发管道，进行住宅转换，计划建造约500个单元 [16] - 评估六项资产的潜在处置，包括一块土地；董事会已批准将股息削减40% - 50%，具体金额本月董事会会议确定 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济挑战持续，给办公市场基本面带来下行压力，但随着大型科技公司的重返办公室公告增加，有望提高实际入住率和租户需求 [6][7] - 尽管编剧罢工带来不确定性，但内容制作的基本面依然稳固，预计罢工结束后需求将强劲反弹 [12][63] - 公司有信心应对债务到期问题，通过资产出售、融资、成本和股息削减等方式去杠杆化，增强资产负债表 [72][73] 其他重要信息 - 2007 - 2008年编剧罢工持续14周，给加州经济造成21亿美元（按当前美元计算为28亿美元）的损失，自20世纪50年代以来共发生七次此类罢工，平均持续14周 [37] - 因编剧罢工持续时间不确定，公司暂停提供2023年FFO展望和工作室相关假设，但仍提供办公业务展望 [38][75] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: FFO展望暂停是否仅因工作室业务，核心办公业务有无其他变化 - 是，FFO展望暂停完全是由于工作室业务，办公业务第一季度表现符合预期，同店现金NOI指导范围下降是因之前的指导包含工作室和办公业务，现在仅为办公业务 [56][57][76] 问题2: 从平台角度，公司还能削减哪些成本以改善现金流 - 主要削减项目包括股息、G&A费用，还会暂停对部分缺乏租赁活动或信心不足的资产的资本支出，专注于更有可能出租的资产 [58][59][60] 问题3: 工作室罢工是否会产生积压需求，结束后是否会恢复全年指导 - 预计会产生积压需求，罢工结束后业务活动将回升，公司将在了解罢工情况和业务活动指标后恢复指导 [62][63][64] 问题4: 能否大致说明罢工每月对工作室业务的影响 - 无法提供具体信息，但可参考补充资料中的NOI详细页面了解季度基础费用和低营收情况，公司也在整个工作室业务中寻求费用削减 [67][68][70] 问题5: 假设罢工持续三个月，公司是否仍能符合契约要求 - 是的，公司定期评估契约，预计即使罢工持续三个月，也能完全符合契约要求 [71][95] 问题6: 董事会是否会考虑进一步资产出售以提高流动性应对未来债务到期 - 目前的流动性和股息节省可解决部分问题，其余为资产层面问题，公司将继续探索资产出售 [96][97] 问题7: 如何看待旧金山市场的复苏情况 - 市场呈现两极分化，Rincon和Ferry的资产活动较为活跃，Tenderloin地区受安全和犯罪问题影响；AI需求带来约60万平方英尺的需求，有一个租户已签约，还有六个租户在寻找空间，市长办公室计划投入2500多万美元改善市中心状况 [98][100][102] 问题8: 拟出售的六项资产的情况 - 一项资产正在进行合同谈判，三项已收到报价，两项将于周五收到报价；资产均在加州，一项为部分土地，五项为办公建筑，其中两项为单租户，三项为多租户 [107][108] 问题9: 为何将股息削减40% - 50% - 股息决策是基于长期规划，与工作室业务无关；从损益表角度看，2023年可承受50%的股息率，同时公司希望保持最低资本成本 [110][115][132] 问题10: 出售资产所得款项的优先用途 - 优先用于资产负债表去杠杆化和增加流动性 [117] 问题11: 是否有迹象表明租户重新考虑转租空间或增加空间需求 - 西雅图和贝尔维尤有租户表示希望保留现有空间并评估布局，但这主要是西海岸问题 [135][136] 问题12: 工作室空间是否会因罢工和环境变化而减少长期租赁意愿 - 长期租赁对公司Sunset工作室组合有益，但行业本质上以逐剧模式为主，长期租赁需求占比相对较小，预计未来不会减少 [124][137][138] 问题13: 预计年底的入住率情况 - 第一季度末租赁率为88.7%，有两个较大的租约到期，其中一个已覆盖60%，另一个正在与亚马逊协商；租赁管道健康，但交易进度较慢，最终入住率取决于交易完成速度和续租情况 [140] 问题14: 资产出售和股息削减对债务与EBITDA比率的影响 - 该比率会下降，目前的较高比率主要受工作室业务放缓影响，预计工作室业务恢复后将继续改善 [128][142] 问题15: One Westside的利率和LTV情况 - 贷款全额发放时略高于4亿美元，保守估计LTV应在50%左右或更低，有第三方经纪人表示可轻松再融资；利率预计为固定的中6%左右，具体取决于指数变动 [143][146]