财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，正常化运营资金为790万美元，即每股0.12美元，较上年同期减少1970万美元，主要受利息费用增加影响，部分被净营业收入增加2930万美元抵消 [23] - 调整后EBITDAre同比增长53.6%，达到8070万美元，这是由于2022年对Monmouth的收购及相关融资活动 [24] - 第一季度总投资组合同物业现金基础净营业收入同比增长3.2% [16][24] - 利息费用较上年同期增加2980万美元，因2022年与Monmouth收购相关的融资活动；当前估计季度利息费用约为7100万美元，包括5800万美元现金利息费用和3000万美元融资成本非现金摊销 [25] - 截至3月31日，公司总债务加权平均利率为5.4%，加权平均债务到期期限为六年，2027年前无到期债务 [26] - 目前公司手头现金为6100万美元，不包括合并合资企业持有的现金和债务协议规定的金额；第四季度资本支出为490万美元，包括250万美元开发成本、200万美元租户改进和租赁成本以及40万美元建筑改进 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司综合投资组合包括39个州的413处仓库和配送物业，总面积约6000万平方英尺，加权平均剩余租赁期限约为八年 [39] - 第一季度签订12份新租约和续约租约，面积约110万平方英尺，加权平均租赁期限为8.9年，现金租赁利差分别为15.1%和9.5%，年化租金收入增加140万美元，其中75%将于2023年生效 [39] - 本季度大陆续约推动大部分租赁业务，包括与最大租户联邦快递的三份续约租约，总面积58.7万平方英尺，GAAP和现金租金加权平均涨幅分别为14.1%和12.6% [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场交易量同比大幅下降超55%，目前处于价格发现阶段 [1] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续评估潜在处置和去杠杆化机会，将根据具体情况逐案评估机会，在有更多数据前保持耐心 [1] - 公司专注运营，预计将受益于行业对优质工业房地产的需求 [28] - 公司拥有强大的租户阵容，接近满租，且租金不断上涨，投资组合表现强劲 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业对公司优质投资组合的需求持续，同物业现金基础净营业收入同比增长3.2% [16] - 预计到2025年底，约18%的投资组合租约将到期，主要受大陆物业影响；目前有27笔交易在管道中，涉及面积超250万平方英尺，预计近期可转化62%，执行后预计大陆租金平均上涨20%，夏威夷上涨30% [21] - 公司对加强可持续发展实践和提高ESG透明度与披露方面的进展感到自豪 [22] 其他重要信息 - 公司第三大客户家得宝行使了在夏威夷一块220万平方英尺土地租约的终止权，目前仍在与家得宝就该地块进行积极讨论，同时也重新开展了更广泛的租赁工作；该租约终止对财务结果无影响，因现有租户租金将持续到2024年3月，公司有足够时间在租户租约到期前重新出租该物业 [37][38] - 联邦快递计划将其运营公司合并为一个组织，公司租赁和资产管理团队与联邦快递决策者保持良好关系，超75%的联邦快递投资组合及相关9690万美元年化收入因长期租约（2027年及以后到期）而有保障 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 假设2024年行使延期选择权并购买新利率上限，如何考虑利息费用非现金摊销和新上限成本？ - 若一年期上限成本降低，利息费用确认可能会有有利变化；希望利率和远期曲线继续下降，因为目前上限成本较高 [31] 问题: 能否详细说明家得宝租约终止情况，他们是否只是寻求更低价格，以及若无法达成协议，潜在租户情况如何？ - 这是一个特殊情况，公司一般不在租约中允许尽职调查期和终止权；家得宝因需更多时间规划而终止租约；公司仍在与家得宝积极讨论，同时也重新开展租赁工作；该地块位于詹姆斯坎贝尔工业园区，第一季度空置率不到0.5%，有竞争优势 [33][52] 问题: 夏威夷一处物业百分比租金是否只是本季度一次性收益？ - 该租户每年支付百分比租金，今年收入大幅增加导致百分比租金增加，但不确定明年是否会重复，不将其纳入预测 [45] 问题: 目前交易市场情况如何，需要发生什么变化才会将资产推向市场？ - 公司希望实现价值最大化，融资困难导致买家群体有限；公司有强大团队可执行个别销售，若能实现价值最大化，也可选择该方式；目前交易成交较少，需更多价格发现，预计第二、三季度市场可能会有所改善 [62][71] 问题: 是否仍与过去有过对话或合作的主权财富基金等合资伙伴积极接触，他们目前的兴趣水平如何？ - 公司正在评估有助于去杠杆化的任何机会，但目前没有与合资伙伴进行积极对话 [65] 问题: 考虑到目前债务成本，是否有考虑现在进行资产出售？ - 公司有庞大的经纪人和资本市场经纪人网络，收购和处置团队密切关注市场，但目前交易成交较少，需更多价格发现，预计未来一两个季度会有更多数据 [71] 问题: 管道中未预计转化的38%物业或租户是否有意续约，这些物业前景如何？ - 管道中的交易主要是2023 - 2024年的探索，未来几年租约到期较少；62%可能执行的交易是已签署LIBOR并正在协商租约的 [53] 问题: 对于即将到期租约的续约概率预期如何？ - 目前仅知道三处物业租户可能搬离，占公司年化收入不到0.5%，面积约24万平方英尺 [54]