财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度RevPAR同比增长3.5%，达到疫情以来的新高，主要由城市和郊区市场的复苏推动 [8] - 城市和郊区市场的RevPAR分别增长6%和5%，占公司总收入的75% [8] - 非休闲需求（商务和团体需求）推动复苏，谈判段RevPAR增长4%，团体RevPAR增长7% [9] - 公司RevPAR指数达到113%，较去年同期提升近300个基点 [10] - 剔除翻新酒店后，RevPAR指数同比增长超过4% [11] - 第二季度酒店EBITDA为7110万美元，同比略有增长，但EBITDA利润率下降155个基点至36.6% [28][29] - 调整后EBITDA为5290万美元，同比下降3.1% [31] - 调整后FFO为3320万美元，与去年同期持平 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新收购的NCI组合表现强劲，RevPAR增长近15%，酒店EBITDA增长超过20%，利润率提升225个基点 [11] - NCI组合中的德克萨斯市场表现尤为突出，休斯顿和达拉斯的RevPAR分别增长49%和16% [13] - 芝加哥、克利夫兰、坦帕等城市市场的RevPAR平均增长18%，而明尼阿波利斯和湾区市场RevPAR下降约7% [15] - 度假村和小镇市场的休闲需求继续超过2019年水平 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场的RevPAR增长6%，特别是商务需求推动的谈判段RevPAR增长12% [27] - 郊区机场和度假村资产的团体需求显著增长，第二季度团体RevPAR分别增长17%、30%和33% [28] - 明尼阿波利斯和湾区市场表现疲软，RevPAR下降约7% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续通过收购和出售酒店优化资产组合，5月出售4家非核心酒店，6月通过合资公司收购两家酒店 [17][18] - 公司预计NCI组合将在2023年继续推动RevPAR和EBITDA的显著增长 [14] - 公司预计下半年需求环境相对稳定，8月至10月的预订趋势良好 [16] - 公司计划通过资产出售降低杠杆率，并保持流动性以应对未来的增长机会 [53][63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为行业需求已趋于正常化，尽管部分市场（如旧金山、圣何塞和明尼阿波利斯）仍面临需求疲软 [23][24] - 公司预计全年RevPAR增长范围为6%至8%，调整后EBITDA范围为1.83亿至1.93亿美元 [42] - 管理层预计下半年运营费用将趋于稳定，但劳动力市场和保险成本仍将对利润率构成压力 [25][29] 其他重要信息 - 公司第二季度资本支出为1900万美元，全年预计为6000万至8000万美元 [32] - 公司流动性状况稳健，总流动性超过4亿美元 [38] - 公司董事会宣布每股0.06美元的季度股息，年化股息收益率为4% [40] 问答环节所有提问和回答 问题: RevPAR指引变化的原因 - RevPAR指引下调150个基点，主要由于入住率和平均房价的均衡下降，且GIC合资组合（特别是NCI组合）表现优于全资组合 [47] 问题: 7月业绩及下半年展望 - 7月RevPAR增长约2.5%，8月和9月的预订趋势分别为9%和13%，预计下半年RevPAR增长将回升至3.5%左右 [49] 问题: 资本分配和股票回购 - 公司认为股票被低估，但更倾向于通过资产出售降低杠杆率，而非回购股票 [53] 问题: 明尼阿波利斯市场的长期前景 - 明尼阿波利斯市场面临长期挑战，公司已出售部分资产，剩余资产将重新定位以吸引更多休闲需求 [59] 问题: 达拉斯市场的供应压力 - 尽管达拉斯市场面临新供应压力，公司对其前景仍持乐观态度，特别是通过集群销售策略提升业绩 [61] 问题: 交易市场环境 - 交易市场仍然缓慢，公司更倾向于出售低RevPAR资产以降低杠杆率 [64] 问题: 费用杠杆点 - 公司预计下半年RevPAR增长需达到3.5%至4%才能维持利润率，主要受保险和劳动力成本上升的影响 [68] 问题: 工资增长趋势 - 工资增长已趋于稳定，预计下半年每间可用房间的费用增长将保持在低个位数 [70]