财务数据和关键指标变化 - 调整后EBITDA增长20%至41.8%，租金EBITDA实际增长38.7% [8] - 净金融结果去年收益高于今年，去年净外汇收益为220亿阿根廷比索，今年为50亿阿根廷比索 [9] - 过去12个月租金EBITDA达1.62亿美元，高于2019年疫情前的1.31亿美元 [10] - 运营收入（含投资性房地产公允价值）增长33%，投资性房地产在9个月内亏损约340 - 350亿阿根廷比索 [25] - 信用评级机构将公司评级从AA提升至AA+ [26] - 截至3月净债务为1.96亿美元，预计目前约为3亿美元 [26] - 本财年已分配1.24亿美元股息，约占EBITDA的70%，预计每股全球存托凭证（GDS）股息约为0.58美元 [27] - 官方外汇贬值67%，美元地图（蓝芯片掉期）贬值59%，比索实际升值4%，美元实际升值8% [24][45] - 购物中心利润率提高600个基点，办公室提高12个基点，酒店从27.6%提高到34.6% [46] - 净利息支出因去杠杆化显著减少，9个月内所得税产生积极影响 [47] - 9个月内公司收益为317亿阿根廷比索，去年为235亿阿根廷比索 [67] - 公司债务从2020年的7.55亿美元降至目前的3亿美元 [68] 各条业务线数据和关键指标变化 购物中心业务 - 2023财年第三季度购物中心实际同店销售额较2022年同期增长近10%，较2019年第三季度增长33% [19] - 购物中心目标区域（占收入85%、面积87%）的入住率略高于布宜诺斯艾利斯行业水平 [62] 办公室业务 - 优质办公室组合入住率达100%，Della Paolera大楼在本季度达到100%入住率 [1] - 目前办公室组合可租赁总面积（GLA）为7.4万平方米，优质建筑入住率截至3月23日增至87%，B类建筑表现不佳 [41] - 本季度出售200 Della Paolera大楼7层，面积占比达76%，剩余8500平方米为顶层 [22] 酒店业务 - 酒店EBITDA表现强劲，入住率高于上一季度 [1] - 酒店组合入住率达68.6%，平均每间客房价格为231美元 [4] - 布宜诺斯艾利斯酒店入住率恢复至63%，3月达83%，每间客房价格涨至413美元 [42] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 因阿根廷市场波动，公司对启动新项目持谨慎态度，过去三年未启动新项目，两次收购更具机会性，未来一年也无启动计划 [29] - 对于新收购的办公楼，未来1.5年考虑是保留办公用途还是转为住宅用途 [14] - 公司过去通过轮换投资组合，出售旧楼、改建为优质新楼来运营，此次出售新楼获得良好收益 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2023年第三季度业绩满意，购物中心入住率和租户销售额增加，办公室和酒店表现良好，去杠杆、股息支付和项目获批等都是好消息，公司准备在阿根廷市场波动中捕捉机会 [37] 其他重要信息 - 去年12月通过拍卖以790万美元（每平方米不到600美元）收购布宜诺斯艾利斯市中心一栋1.37万平方米的混合用途办公楼 [5] - 本季度完成去杠杆化，取消此前债券剩余债务，发行两只新债券 [18] - 3月该市公园创意竞赛获胜者为阿根廷工作室Polo，公司正与其沟通合作事宜 [32] - 圣玛丽亚城市海岸项目的环境影响评估将在未来几个月进行，法律程序已无限制，可开始建设 [36] - 公司每季度需按公允价值对投资性房地产进行估值，外汇和通胀波动直接影响财务报表 [65] - 公司账面上为以色列潜在负债计提2000万美元准备金 [67] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公室业务的策略是什么，未来一年的入住率预期如何？ - 公司过去出售部分楼层或建筑，用新建筑替代，目前因与城市签订的合同，未来一年部分建筑无法投入使用，今年将确定后续计划，目前暂无新业务宣布 [71][73] 问题2: 收购给城市的建筑在18个月免租期后的策略是什么，是出租给私人公司还是出售？ - 未来几个月将开始办理相关手续，一切进展顺利，但未明确18个月免租期后的具体策略 [74][75]