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IRT(IRT) - 2023 Q1 - Earnings Call Transcript
IRTIRT(US:IRT)2023-04-28 04:20

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店净营业收入(NOI)增长8.2%,核心资金流(FFO)增长8.3%,平均租金同比增长10.8%,带动收入增长7.5% [5][6] - 第一季度核心FFO增至6250万美元,核心FFO每股从去年的0.25美元增长8%至0.27美元 [35] - 第一季度净收入为860万美元,而2022年第一季度为7460万美元 [35] - 截至3月31日,流动性头寸为3.27亿美元,其中无限制现金约1200万美元,无担保信贷额度额外提供3.5亿美元的资金 [37] - 第一季度末净债务与EBITDA的比率从去年的7.6倍降至7.3倍,公司仍有望在2023年底前实现净债务与EBITDA比率达到6倍多的目标 [38] - 目前浮动利率债务占总债务的比例仅为3%,到2025年底到期的债务占比为9.8%,在同行中处于最低水平 [39] - 重申2023年每股收益(EPS)指引为0.23 - 0.27美元,核心FFO指引为每股1.12 - 1.16美元 [16][40] - 同店运营指引保持不变,收入增长6.4%,运营费用增长6.1%,NOI增长6.5%(均为指引范围的中点) [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 价值增值改造计划在第一季度翻新了635个单元,基于内部装修成本的投资回报率为19.1%,包括公共区域改善的总投资回报率为17.8% [6] - 截至目前,同店非增值投资组合的入住率为94.7%,同店增值投资组合的入住率为92.3%,整体同店投资组合的入住率为94.3%,自3月初运营更新以来提高了约130个基点 [5][29] - 截至目前,同店投资组合的租赁率为96.7% [29] - 2023年第一季度新签租约的平均租金收入比为22%,租约有效租金同比增长3.1%,第二季度新租约价差提高至4.2% [34] - 第一季度租户留存率为48.2%,第二季度至今提高至56.7% [34] - 2023年第一季度续约租金增长率为4.8%,第二季度至今为1.7%,6月和7月续约租金增长率分别为2.6%和4.2% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在市场就业迁入增长积极,推动住宅需求 [8] - 第一季度在罗利 - 达勒姆、坦帕、夏洛特、默特尔比奇、丹佛和查尔斯顿等关键市场实现了两位数的NOI增长 [31] - 混合租金增长率表现较好的市场包括哥伦布(7%)、俄克拉荷马(5.4%)和亚特兰大(5%) [98] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续推进价值增值计划,预计2023年翻新2500 - 3000个单元,目前在10个市场的20处物业进行翻新,并计划在2023年增加5个有翻新团队的市场,新项目预计实现约20%的投资回报率 [7] - 增加了有大型多元化公寓社区运营经验的高级领导,改进租赁和销售流程,增强本地市场定价反馈速度,以实时调整价格 [9] - 建立24/7呼叫中心以捕获所有潜在客户,扩大销售培训计划,利用技术支持流程变革,提高潜在客户转化率 [33] - 实施平衡策略,优化新租约增长,同时通过续约和改进留存计划留住租户 [11] - 利用采购团队重新招标合同,采用技术解决方案降低成本 [12] - 进行运营和收入管理团队重组,虽产生一次性遣散成本,但预计2023年剩余时间的一般及行政费用将降低 [13] - 签订新的SOFR掉期协议,立即降低浮动利率借款风险,预计2023年减少利息支出100万美元 [14] - 持续审慎管理杠杆,监控利率风险和到期期限,确保公司无过度风险敞口 [30] - 目前不假设任何收购量,但已完成印第安纳波利斯一处社区的出售,售价3730万美元,经济资本化率为4.8%,目前预计无其他处置计划 [41] - 公司认为新供应对其影响不大,随着利率上升和潜在衰退,预计2024 - 2025年新供应量将大幅减少 [56] - 公司价值增值社区为租户提供了比新建项目更具性价比的选择,在通胀压力下,公司定位于成本效益高、维护良好的中端市场社区 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济持续波动和不确定,但公司投资组合表现出韧性,所在关键阳光地带市场使其在市场周期各阶段都有良好表现,市场暂无明显压力迹象 [31] - 公司对实现2023年指引充满信心,租赁旺季来临,入住率有望继续上升 [5] - 公司认为目前实施的运营变革是入住率增长的主要驱动力,对未来入住率稳定充满信心 [47] - 随着入住率在第二至第三季度上升,同店收入增长轨迹将取决于入住率增长,公司对入住率和收入预测假设充满信心 [65] 其他重要信息 - 第一季度维修和维护成本增加,原因包括租户留存率较低导致更多单元需要周转,以及在租赁旺季前进行了更多季节性维护项目 [36] - 第一季度坏账占收入的2%,全年指引为1.5%,预计随着时间推移坏账率将下降并稳定在该水平 [86] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待指引中入住率和租约增长率假设,以及同店收入全年走势 - 指引假设入住率为94.5%,2023年全年混合租金增长率为3%,目前对这些假设仍有信心,年初至今混合租金增长率略高于3% [19] 问题: 96.7%的租赁率与入住率更稳定时期相比如何,续约租金增长率还有多少提升空间 - 入住率更稳定时,租赁率与实际入住率差距较小,目前的差距表明入住率将保持稳定并在旺季继续上升 [21] 问题: 价值增值项目的回报如何影响续约和新租约租金增长,未来趋势如何 - 同店运营指标数据区分了新租约增长和续约租金增长,增值单元在翻新后出租,新租约增长未体现20%的租金增长,因为组合中还有其他新租约,增值单元需求旺盛,未来30天交付的增值单元均已预租,对业务计划充满信心 [54][74][75] 问题: 新供应对定价策略的影响,以及2023年新开工项目趋势 - 目前新供应对公司投资组合无实际影响,公司会细分市场进行监测,随着利率上升和潜在衰退,预计2024 - 2025年新供应量将大幅减少 [56][77] 问题: 7月续约租金增长率4.2%是已签约数据还是预期数据,与报价的差异如何 - 4.2%是7月续约已签约数据,与报价基本一致 [79] 问题: 租户因找室友或与家人同住而搬走的趋势是否持续 - 从季度数据看,租户搬走原因无明显变化,就业市场强劲和人口迁入使情况未发生显著改变 [93] 问题: 在只有一两个资产的市场是否处于劣势,收入管理系统能否平衡竞争 - 拥有多个社区在运营效率上有优势,但收入管理系统可平衡定价方面的竞争,公司计划通过资产回收计划整合投资组合,退出一些单一社区市场,但目前交易市场冻结,待交易活跃后可能会有所行动 [96] 问题: 哪些市场或地区的租赁增长率表现更好,中西部市场情况如何 - 混合租金增长率表现较好的市场包括哥伦布(7%)、俄克拉荷马(5.4%)和亚特兰大(5%),中西部市场表现强劲,公司密切关注亚特兰大市场,虽市场表现良好,但仍在寻求提高运营效率和资产价值的方法 [98][99][100] 问题: 运营方面的改进是否已达最优,年内是否还有改进计划 - 公司对目前的运营情况和团队有信心,认为已完成组织变革,结果呈积极趋势 [135] 问题: 是否面临来自其他参与者价值增值项目的竞争 - 目前未看到太多竞争,过去的竞争对手多为小型杠杆运营商,如今融资难度增加,公司的价值增值项目旨在与新建项目竞争,提供性价比更高的产品,在经济变化和潜在衰退时更具优势 [105] 问题: 中西部市场如印第安纳波利斯、哥伦布和俄克拉荷马城的供应前景和需求驱动因素 - 目前未看到这些市场有大量新产品上线,市场看起来较为稳定,公司过去在哥伦布和印第安纳波利斯有收购,未来会根据市场基本面决定是否增加投资 [109][110] 问题: 6月和7月续约情况,与往年同期相比如何 - 6月大部分续约已完成,7月约30%已续约,高于去年同期 [121] 问题: 目前交易市场的资本化率和多户住宅资产的融资情况 - 收购团队监测到市场上有更多物业挂牌,经纪人透露卖家接受的资本化率为5% - 5.5%,具体取决于市场和物业质量,但买卖双方仍存在分歧 [114] 问题: 与收入管理系统的互动有何不同,运营团队有哪些不同协议 - 公司将资产管理、收入管理和营销整合在一个统一领导团队下,强调改进销售和营销培训,实施了六周的销售培训工作坊,专业教练和开发团队将持续监测潜在客户管理和团队销售表现,与运营副总裁和整个营销及收入团队协同工作,以确保2023年持续表现良好 [68][71][72]