财务数据和关键指标变化 - 第一季度NAREIT FFO为2800万美元，即每股0.41美元，核心FFO为2740万美元，即每股0.40美元，较2022年第一季度预期下降，主要因利率费用增加和2022年战略性退出科罗拉多州业务；与2022年第四季度相比，FFO结果均增长超17% [16] - 第一季度同店净营业收入（NOI）达3580万美元，较去年第一季度增长3.2%，增长主要由合同租金增加、入住率提高和租金差价推动 [35] - 截至3月31日，净杠杆率为28%，净债务与调整后EBITDA的比率为5.5倍（过去12个月），加权平均利率为4%，加权平均到期期限为4.6年；到2024年到期债务仅6000万美元，占债务总额的2%；季度末总流动性约4.36亿美元，其中循环信贷额度有3.5亿美元可用 [36] - 重申2023年核心FFO指导为每股1.59 - 1.64美元，NAREIT FFO指导为每股1.64 - 1.69美元，同店NOI指导为3.5% - 5% [18][37] - 4月3日，将1亿美元浮动利率债务转换为固定利率3.69%，综合利率4.99%，固定利率债务占比达98% [17] - 宣布第二季度股息为每股0.215美元，较去年增长5% [17] - 截至3月31日，同店组合平均基本租金（ABR）为19.12美元，较2022年3月31日增长2.6%，本季度混合租赁差价为7%，保留率超95% [63] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度租赁面积25.4万平方英尺，季度末租赁入住率达96.1%，较2022年第一季度提高170个基点；锚定空间租赁入住率增至98.8%，小商铺增至91.4%，均创历史新高 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场新供应持续不足，过去十年新购物中心开发远低于历史平均水平，预计因建筑成本上升和交付时间延长，这一趋势将持续，缺乏优质空间使公司在租赁谈判和续约时有定价权 [12] - 郊区化趋势因混合工作模式加速，消费者在传统工作时间更多靠近公司购物中心，为物业带来更多活动和需求 [13] - 公司95%的净营业收入（NOI）来自阳光地带市场，该地区人口持续增长，市场动态将为公司物业和业绩带来长期优势 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于优化物业商品组合，以满足各社区需求，这是长期战略和成功的关键 [31] - 公司计划今年部署1.5亿美元净投资活动，合资企业已解决约1亿美元，还希望再投入5000万美元，但交易市场清淡，买卖价差较大 [49] - 公司有大量外铺机会，但因建筑成本高，目前难以实现盈利，会继续探索；有几个大型重建机会，如佛罗里达州坦帕的一个资产，正在探索中 [54][55] - 公司会继续推动租金递增，确保租赁初期有正现金差价，并在租赁期内通过递增租金与租户共同成长 [82] - 行业竞争方面，优质购物中心竞争激烈，公司在资本配置计划上保持纪律和耐心 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 基于需求零售在经济挑战和通胀环境下表现强劲，公司物业租户优质，约60%的ABR来自食品杂货、折扣或必需消费品零售商，公司对业务前景有信心 [11] - 尽管有企业破产和租金收取潜在干扰，但情况与初始预测相符，公司有信心重申业绩指导 [38] - 零售行业处于正常周期，虽有负面消息，但基本面未软化，公司可借此优化租户组合，提升物业财务表现 [41] - 公司预计下半年增长加速，简单专注的投资组合有望实现行业领先的内部增长，资产负债表使其在收购时无需立即外部融资，有灵活性抓住机会 [6][33] 其他重要信息 - 公司与所有五个Bed Bath门店租户进行了建设性对话，预计部分门店本周至下周会收到意向书，且有多个单一租户有意租赁，可加快入驻并降低成本 [21][25] - 公司认为若Bed Bath等店铺空置，这些优质位置对其他租户有吸引力，可减少招租时间 [40] - 公司看到各零售类别需求广泛，包括快餐、健康美容、折扣零售和医疗租户，医疗租户活跃，可与健身和 wellness运营商互补 [61][62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍Bed Bath和buybuy BABY店铺回填空间的讨论阶段，以及信用损失范围高低端假设的原因 - 公司有4家Bed Bath和1家buybuy BABY店铺，各店铺都有不同程度的意向，部分预计本周至下周收到意向书，且多为单一租户；信用损失方面，本季度和上季度预计Bed Bath租金支付到6月，占了大部分 [25][45] - 公司认为若能将这些店铺重新出租到市场水平，租金可能有15% - 20%的提升空间 [67] 问题2: 今年预计开业店铺的交付时间是否有变化，本季度未开业店铺占比下降10个基点的原因 - 未开业店铺占比下降10个基点是因为本季度有两个大店铺开业，属于时间因素；租赁管道依然强劲，无论是锚定店铺还是小商铺，公司对管道内项目有信心 [47] 问题3: 请谈谈今年和2024年的收购战略，以及目前的机会情况 - 今年公司希望部署1.5亿美元净投资活动，合资企业解决了约1亿美元，还需投入5000万美元，但交易市场清淡，买卖价差大，尤其是公司目标市场 [49] 问题4: 请详细说明1亿美元债务互换情况，以及年底到期的三笔交叉抵押抵押贷款的处理计划和不直接用现金偿还的原因 - 互换1亿美元浮动利率债务使公司几乎全部债务变为固定利率，成本仍有吸引力；年底到期的交叉抵押抵押贷款互换到期后，公司会根据市场情况与顾问和银行讨论最佳方案，相关讨论已开始，夏季会深入 [74][75] 问题5: 收购市场关闭时，公司是否会关注现有资产的增值机会，以及其增长潜力 - 公司资产规模较小，平均约13万平方英尺，额外增值机会有限；公司会继续寻找机会，但会平衡租户利益，避免增加租户负担或降低内部空间竞争力；同时会推动租金递增 [77][78][82] 问题6: 当收购市场关闭、借贷市场受阻且股票交易价格低于资产净值时，公司是否考虑回购股票 - 公司认为公开市场可能反应过度，私人市场定价可能也会下降；回购股票是一种工具，公司过去也使用过，但考虑到公司规模、效率和规模等因素，触发回购的门槛较高 [87] 问题7: 本季度同店NOI增长3.2%是否排除了非当期租金，若包含非当期租金增长情况如何 - 本季度同店NOI增长3.2%已排除非当期租金，若包含则增长4.2% [71] 问题8: 如何看待租赁到期时间表，以及小商铺到期租金高于平均租金的情况 - 租赁到期时间表披露重要但可能有误导性，关键在于到期租户组合；公司对凭借定价权继续实现正租金差价和提高租金有信心 [88]