财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店净营业收入（NOI）为3800万美元，较去年第二季度增长3.7%；年初至今同店NOI为7180万美元，较2022年前六个月增长3.5%，剔除现金基础租户前期收款逆风的100个基点，同店NOI增长率将达到4.5% [4][80] - 上半年房地产投资信托基金（NAREIT）的资金从运营（FFO）为5720万美元，即摊薄后每股0.84美元；核心FFO为5640万美元，即摊薄后每股0.83美元，预计上半年下降主要是由于去年第三季度私募债务融资的利率费用增加，混合利率为5.12% [88] - 季度末净杠杆率为28%，净债务与调整后EBITDA的比率在过去12个月为5.4倍，预计随着合资企业收购产生的收入增加而下降 [89] - 加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为4.3年，可变利率债务仅为2%；有9200万美元债务将于2023年11月到期，计划行使两次一年展期选项，到期后可变利率债务将增至约10% [90] - 季度末总流动性约为4.34亿美元，包括3.5亿美元循环信贷额度；宣布每股股息支付0.215美元，较去年增长5% [91] - 修订2023年核心FFO范围至每股1.61 - 1.64美元，因上半年同店NOI强于预期；NAREIT FFO范围维持在1.64 - 1.69美元，主要受2023年第一季度合资企业收购的非现金GAAP调整驱动 [92] - 同店NOI增长指引中点上调25个基点，范围缩小至4% - 5%，主要因入住率和回收率高于预期 [93] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年前六个月，租赁团队租赁了60.1万平方英尺，还有大量租约处于谈判阶段；主力店空间租赁入住率达98.6%，小商铺增至92%；截至6月30日，同店组合平均基本租金（ABR）为19.18美元，较2022年6月30日增长2% [95] - 年初至今租赁利差为6.3%，保留率高达92%，主要受小商铺保留率增加推动 [96] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场租金增长健康，缺乏机构级零售空间且新开发项目少，是公司业务的重要顺风因素 [84] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于阳光地带战略，拥有并运营优质必需品购物中心；投资级资产负债表使其在扩大资产基础时兼具耐心和机会主义 [69] - 公司认为投资可持续性将带来适当回报，为公司和资产的未来做好准备 [79] - 收购夏洛特的戴维斯湖购物中心，该地区人口和收入增长，周边有大量住宅开发；阳光地带低于2500万美元的杂货店锚定物业竞争激烈，买家包括其他房地产投资信托基金、私人买家和1031交换资金 [10][11][106] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前市场动态有利于公司业务，入住率和行业整体运营表现良好；公司管道约有500万美元，其中约60%（即300万美元）将在下半年上线，且由于前期预租赁活动带来的费用下降，同店业务将在下半年加速增长 [5][38] - 建筑和劳动力成本上涨阻碍新项目开发，为公司业务创造有利背景；利率环境不确定使交易 volume 较低，公司将在资本分配计划中保持纪律和耐心 [77][78] 其他重要信息 - 公司6月发布年度ESG报告，设定了五年能源、温室气体、废物和水减排目标，并与租户合作通过绿色租约优化运营 [86] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司为潜在租户中断预留的缓冲是多少 - 约有25个基点的意外影响，其余主要是下半年已知的破产影响，主要来自Bed Bath & Beyond [103] 问题: 收购物业的情况、竞争水平、定价和租赁利率，以及挖掘资产潜力的方向 - 夏洛特是目标市场，该资产位于理想走廊且有强大主力店；低于2500万美元的阳光地带杂货店锚定物业竞争健康，买家多样；公司喜欢资产位置，认为可长期提高租金 [9][10][11] 问题: 收购资产的初始收益率和目标无杠杆回报率 - 不提供初始收益率，目标无杠杆回报率在6% - 7%之间，该资产符合此范围；资产已全部出租，但未来几年重新招商有增长机会 [15][16] 问题: 同店NOI增长指引上调的关键驱动因素及新租约开始时间 - 主要因入住率高于预期，坏账似乎未变；关于Bed Bath & Beyond四个未处理空间的新租约，团队正努力在年底前完成租赁执行 [20][53] 问题: 今年坏账的最新预期 - 未更新坏账范围，年初至今仅计提15 - 20个基点的坏账，大部分将在下半年受Bed Bath & Beyond影响体现 [23] 问题: Bed Bath & Beyond三个第三季度收回位置的租户兴趣、类型及拍卖租赁的定价情况 - 7月收回的一个位置已确定新租户并在敲定租约；另外三个位置每个都有多个意向书，团队正选择最佳租户和交易，争取年底前完成租赁执行；拍卖过程主要看经济因素，公司对收购租赁的零售商满意 [32][34][53] 问题: 下半年同店NOI加速增长的原因及7500万美元到期抵押贷款的再融资情况 - 管道约500万美元中300万美元将在下半年上线，且前期预租赁活动使费用下降；7500万美元债务有两次一年展期选项，计划展期一年，11月部分债务将变为可变利率，使可变利率债务达10%，公司对此有一定灵活性 [38][40] 问题: 本季度维护资本支出增加的驱动因素 - 主要是房东工作，与项目管道时间有关，也与租赁管道有关；随着签约未开业管道上线，资本支出将增加 [63][64] 问题: 租金增长是否会放缓及维持定价能力的信心 - 租金增长主要受三个大型主力店租赁选项影响，拉低了平均水平，否则真实续约租约与过去情况相符；小商铺在租金增长上取得成功，3% - 4%的租金增长每年为同店NOI增长贡献150 - 200个基点 [46][71][72] 问题: 平均租金 escalators 的情况 - 3% - 4%是小商铺目标，主力店租金调整周期较长，约每五年有租金增长 [47] 问题: 收购资产的经济情况、初始资本化率和NOI增长预期 - 公司认为初始资本化率反映当前环境，对资产潜在增长有信心，但未提供具体初始资本化率和NOI增长预期 [30]