财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度，公司报告GAAP净亏损1870万美元，即摊薄后每股亏损0.27美元；可分配收益为负2600万美元，即每股负0.37美元，其中包括5900万美元或每股0.85美元的冲销 [76] - 截至2023年12月31日，每股账面价值为15.52美元，较上一季度下降约5%；CECL拨备从上个季度的每股3.21美元降至3.06美元 [76] - 2023年全年平均季度可分配收益（不计损失）为每股0.48美元 [57] - 董事会宣布2024年第一季度每股股息为0.25美元，将于4月15日支付给3月28日登记在册的普通股股东 [59][77] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产贷款业务 - 第四季度末，CECL储备为2.13亿美元，超过三分之二针对3、5级风险贷款，较上一季度减少900万美元 [64] - 华盛顿特区一笔1.73亿美元的A级办公贷款在1月全额还清；另一笔华盛顿特区办公贷款在第四季度修改后风险评级降至3级 [68] - 波士顿一笔3750万美元夹层贷款为目前唯一剩余的4级风险办公贷款，公司已与赞助商进行修改谈判，可能增加CECL储备 [69] - 过去13个月，公司收到超过10亿美元还款，1月收到两笔总计约3.25亿美元的全额还款 [69] 多户住宅业务 - 多户住宅是公司最大的物业类型，占投资组合约41%，加权平均租金同比增长3.9% [79] - 本季度有两笔多户住宅贷款风险评级降至4级，但物业入住率均超过90%，贷款利息支付正常 [67] 生命科学业务 - 西雅图生命科学物业贷款风险评级从3级降至5级，该物业建于2021年，由赞助商购买并转换为生命科学实验室用途 [67] 各个市场数据和关键指标变化 - 稳定贷款利差从过去的低200个基点降至100个基点左右，保险公司利差低至150个基点 [15] - 银行业约占商业房地产贷款市场的40%，目前活动有所增加，但仍处于观望状态 [15] - 公司预计今年收购和再融资活动将增加，其贷款业务管道中各资金来源的业务量均有增长 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司将采取积极措施优化观察名单贷款的结果，对于部分资产将采取取得产权、运营房地产并稳定现金流后出售的策略 [58] - 公司计划在出售REO投资组合后，将资金重新投资于新的贷款资产，以释放额外的盈利潜力，预计每季度可增加每股0.12美元的可分配收益 [61] 行业竞争 - 稳定资产市场竞争激烈，保险资本、房利美和房地美等机构在利差和收益率方面表现激进 [30] - 随着银行减少直接抵押贷款发起业务的份额，预计将增加贷款对贷款和仓库贷款业务的份额 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自去年秋季以来，美联储暗示结束加息，市场情绪显著改善，资本开始流入市场，但房地产资本结构仍面临利率上升和成本增加的压力 [55][56] - 公司认为市场环境有利于投资，但目前不希望增加杠杆率，将在收到更多还款后考虑重新部署资金，预计在今年下半年进行 [94] - 公司对生命科学行业的中期和长期前景持乐观态度，尽管该行业存在一定的周期性，但随着流动性的回归，仍具有良好的发展潜力 [42] 其他重要信息 - 公司附属评级特殊服务商K-Star拥有超过45名专业人员和超过450亿美元的特殊服务权，为公司提供了丰富的专业知识和实时市场信息 [54] - 公司融资能力处于行业领先水平，截至年底，76%的有担保融资完全不按市值计价，其余24%仅按信用计价 [78] - 公司未使用承诺占投资组合的比例从2022年底的16%降至2023年底的10%，超过一半的投资组合由多户住宅和工业物业支持 [78] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司何时会重新开展新的贷款业务？ - 公司认为市场环境有利于投资，但目前不希望增加杠杆率，将在收到更多还款后考虑重新部署资金，预计在今年下半年进行 [94] 问题2: 股息削减在多大程度上归因于多户住宅贷款到期的近期风险？ - 公司表示多户住宅投资组合总体稳定，租金有低个位数增长，支持净营业收入增长，大多数赞助商已续签利率上限和到期日，预计不会出现大量损失，但可能会有一些噪音 [34][35][36] 问题3: 西雅图生命科学物业贷款的讨论进展和时间安排如何？ - 公司希望在下一次电话会议上能提供更全面的更新，目前讨论正在进行中，预计进展会较快 [74] 问题4: 公司对办公室资产风险评级的信心来源是什么？ - 公司认为3级风险贷款的租约期限较长，债务收益率较高，杠杆率合理，且公司对办公室市场有较好的了解，已经处理了一些贷款，知道哪里有流动性 [46][47] 问题5: 市场中违约的真正驱动因素是什么？ - 公司认为西雅图生命科学物业是一个例子，即所在行业正确、物业良好，但租赁放缓，业务计划实施成本高，导致与贷款相关的讨论出现问题；在多户住宅方面，如果赞助商实施深度增值业务计划、进行大规模翻修并需要长时间重新租赁，可能会面临市场资本成本的压力 [98] 问题6: 稳定和优化西雅图生命科学资产的合理时间线是多久？ - 从租赁角度来看，完全稳定该资产可能需要18至24个月以上的时间 [101] 问题7: 公司在实现损失和将贷款从非应计状态移除后，重新部署资本的能力如何，对净利息收入有何潜在影响？ - 公司认为如果收回资产的基础价值，可以每季度额外产生0.12美元的可分配收益，但需要时间来实现，公司会耐心等待 [102] 问题8: 公司目前的贷款业务管道情况如何？ - 公司表示其更广泛的房地产信贷平台的交易成交量有较大回升，目前各资金来源的业务管道较去年增长超过50%，但仍低于2021年的峰值水平 [104]