财务数据和关键指标变化 - 公司二季度实现每股运营资金（FFO）0.51美元，年初至今为1.02美元，超出预期，主要得益于同店净营业收入（NOI）高于预期，二季度同店NOI增长5.7%，年初至今增长6.1% [47] - 公司将全年每股运营资金（FFO）指引区间上调至1.96 - 2美元，中点上调0.03美元，其中0.02美元归因于同店NOI增长假设的相应提高，0.01美元与一笔未预算的终止费用有关 [48] - 公司预计2023年下半年坏账占收入的125个基点，加上上半年实际坏账情况，全年坏账占收入的85个基点 [66] - 公司预计随着汉密尔顿十字路口项目第一阶段接近完工，费用收入将减速，且不考虑任何额外的终止费用，二季度出售两项资产，预计交易活动对收益的影响基本中性 [67] - 公司2024年有2.7亿美元债务到期，将继续在无担保债务市场保持机会主义，近期指示性利差大幅收紧 [68] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，二季度签署190份租约，代表超过130万平方英尺，可比新租约和续租约的混合现金利差达14.8%，排除期权续租影响后为24%，新租约的资本回报率达32% [59] - 截至二季度末，公司有22个Bed Bath & Beyond门店，占平均基本租金（ABR）的1.4%和总可租面积（GLA）的52.2万平方英尺，目前3个门店在破产拍卖中被收购，6个门店已出租或签署意向书，11个门店正在进行意向书谈判 [69] - 公司目前拥有近1700套公寓单元的所有权权益，并获得了另外5000套单元的开发权，计划以健康的风险调整后回报进一步提高物业密度，并在适当的时候与一流运营商合作 [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为开放型零售市场供需动态有利，租户对开放型零售空间的需求强劲，公司能够推动定价并提高长期增长潜力 [36][41] - 公司预计随着Bed Bath & Beyond门店的影响在下半年逐渐显现，租赁率和入住率将在三季度触底，随后随着新租约的签署，同店NOI将增长，租赁率和入住率之间的差距也将扩大 [92][93] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在年初将租赁重点放在实施更高的固定租金涨幅和消费者物价指数（CPI）调整上，以提高长期增长潜力，目前已取得显著成效，新租约和非期权续租约的平均年固定租金涨幅为2.4%，比投资组合平均水平高90个基点 [41][42] - 公司正在与15个不同品牌进行谈判，以改善购物中心的商品组合，包括杂货店、体育用品店、大型葡萄酒和烈酒商店、家居用品店和折扣服装店等 [43] - 公司认为目前新建零售中心的动力不足，因为新建项目的收益率较低，且需要较长时间才能实现收入，同时行业仍在消化上一阶段的过度建设 [20][21] - 公司在资本配置上较为谨慎，优先考虑租赁业务，同时积极审查收购机会，但非常有选择性，目前收购环境仍不活跃，但过去六周有更多项目进入市场 [144][147] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前经营环境仍存在不确定性，经济和宏观环境充满变数，但公司处于有利地位，能够继续推动定价、改善长期增长潜力、提高租户质量并增加收入和现金流 [36] - 管理层对公司的租赁业务和商品组合改善工作表示满意，认为开放型零售市场的需求强劲，公司能够受益于市场趋势，实现长期增长 [63] - 管理层对公司的资产负债表状况表示满意，认为公司的净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5倍，债务偿付覆盖率为5.3倍，97%的NOI未抵押，拥有超过12亿美元的流动性，未动用的循环信贷额度，浮动利率债务较少，到期日分布合理，多种资金来源，为公司提供了灵活性和稳定性 [50] 其他重要信息 - 公司的超额租金增长非常广泛，涉及餐厅、折扣店、杂货店、剧院等各个零售类别，公司预计这一趋势将持续 [6] - 公司的固定共同区域维护（CAM）计划进展顺利，目前已恢复到投资组合的50%，转换率约为90% [103] - 公司在安大略省拥有一块19英亩的地块，正在与当地政府合作，进行重新规划和用途调整 [137] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司推动投资组合长期增长的举措对当前稳定增长的影响，以及是否有长期增长率目标和实现时间 - 公司在2023年实现的嵌入式租金增长明显高于投资组合平均水平，约高出100个基点，CPI调整也为租金增长提供了保障，公司认为开放型零售市场的需求强劲，业务健康，非期权续租利差显示公司能够实现3% - 4%的年度租金涨幅 [71][73] 问题: 公司是否成功推动与租户（特别是大型租户）的年度租金递增 - 公司在与租户的租金递增谈判中取得了一定成功，但大型租户方面相对较难，历史上大型租户五年租金增长10%较为常见，现在公司希望进一步提高，但由于大型租户的周转较慢，实现这一目标需要更长时间 [74] 问题: 公司租赁率下降但入住率不变的原因，以及下半年租赁率和入住率的预期趋势 - 租赁率是季度末的时间点数据，而经济入住率代表季度内的平均入住率，上半年有8个Bed Bath & Beyond门店影响了租赁率和入住率数据，三季度将再增加14个，因此租赁率和入住率将在三季度触底，随后随着新租约的签署，同店NOI将增长，租赁率和入住率之间的差距也将扩大 [91][92] 问题: 剔除Bed Bath & Beyond影响后，新租约管道的启动对下半年入住率的抵消程度 - 经济入住率可能无法完全弥补Bed Bath & Beyond带来的120个基点的下降，公司预计年底的入住率将低于年初 [95] 问题: 公司财务报表中是否有与RPAI相关的掉期摊销，以及其持续时间 - 公司表示没有重大的与RPAI相关的掉期摊销项目，2021年进行的1.5亿美元远期掉期交易每年为公司的利息费用带来约300万美元的收益，该收益在一季度和三季度各确认一半 [100][101] 问题: 公司固定CAM计划的进展、占投资组合的比例、租金递增情况以及对增长的影响 - 公司的固定CAM计划进展顺利，目前已恢复到投资组合的50%，转换率约为90%，该计划对公司的比率和NOI利润率有积极影响，租金递增情况因竞争原因未披露，但预计高于基本租金递增 [103][141] 问题: 公司出售Pan Am物业的考虑，以及其他混合用途开发项目（如安大略省和Carillon）的进展和规划 - 公司出售Pan Am物业是因为该物业的最高最佳用途是用于会议中心扩建和大型酒店，符合城市发展需求，在安大略省，公司拥有一块19英亩的地块，正在与当地政府合作进行重新规划和用途调整，对于Carillon项目，公司不打算投入大量新资本，而是希望将投资集中在One Loudoun项目上 [120][136][137] 问题: 公司杠杆率目标和资产负债表管理策略 - 公司目前的杠杆率为5倍，处于目标范围的低端，公司希望保持在低至中5倍的水平，这为公司提供了更多的灵活性和选择权，公司将根据市场情况和机会进行资产负债表管理 [109][110][111] 问题: 公司Q2活动中2.4%的租金涨幅是否包括所有租约，以及不同产品类型和地理位置的需求差异 - 2.4%的租金涨幅不包括期权续租约，仅指新租约，公司认为不同产品类型（如生活方式中心、社区邻里中心等）和地理位置的需求差异不大，公司受益于所在地区的强劲市场，特别是德克萨斯州和佛罗里达州，这两个州贡献了近40%的收入 [155][158] 问题: 小商铺入住率下降的原因 - 小商铺入住率下降主要是因为公司加速收回违约租户的空间，以利用当前的租金涨幅和租户质量提升机会，约75%的下降是由于这一原因 [164] 问题: 公司未来12 - 18个月的资本支出趋势，包括和不包括将旧Bed Bath & Beyond空间重新投入使用的成本 - 不包括Bed Bath & Beyond空间的成本，未来18个月的资本支出将超过2亿美元，若考虑Bed Bath & Beyond库存和租赁成本，可能还需要额外4000 - 5000万美元，这些支出预计在2024年末至2025年发生，未来两年资本支出将处于较高水平 [190][191] 问题: 哪些市场具有最佳定价能力，是否有地区明显脱颖而出 - 公司认为各市场的定价能力较为均衡，没有一个市场明显领先，但一些市场由于历史原因具有较高的嵌入式租金，如纽约地区，同时，郊区化趋势对公司有利，且这一趋势较为稳定，此外，门户市场（如西雅图、纽约、芝加哥等）也在增长 [177][194] 问题: 汉密尔顿十字路口项目费用下降的量化情况，以及明年债务摊销对利息费用的影响 - 下半年汉密尔顿十字路口项目的费用将比上半年减少约100万美元，该项目第一阶段即将结束，费用将逐渐停止，但未来可能有后续阶段，费用可能会再次启动，关于明年债务摊销对利息费用的影响，公司未提供具体信息 [179][205] 问题: 公司在实现固定租金涨幅方面的成功，租户对入住成本比率的接受程度，以及提高入住成本比率的机会和哪些租户类型更有能力承受 - 公司认为开放型零售平台的入住成本相对较低，与其他零售类型和纯线上业务相比具有优势，公司历史上的入住成本为高个位数，而其他平台为高两位数，这使得租户有能力支付租金涨幅，具体哪些租户类型更有能力承受，取决于个别店铺的表现和所在地区的工资增长和销售情况 [183][184][185] 问题: 考虑到空间需求和商品成本下降，大型租户和小商铺的投资回收期是否会缩短 - 公司表示投资回收期的缩短取决于个别交易，公司更关注资本回报率，而不是利差，尽管公司获得了良好的利差，但资本回报率是更重要的指标 [172][173] 问题: 宏观环境对不同产品类型零售的影响，以及开放型零售市场的趋势和驱动因素 - 宏观环境下，零售空间减少，开放型零售市场具有成本效益，零售商对不同产品类型的区分不再像以前那样明显，开放型零售的便利性是吸引消费者的关键因素，消费者可以方便地进出商店并进行跨店购物，此外，公司还看到超额租金在更广泛的租户群体中出现，一些以前不支付百分比租金的租户现在也开始支付 [198][199][200]