财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度合并收入为1.4亿美元，全年收入为5.63亿美元，较2022年增长4%，较2021年增长24% [30] - 2023年投资管理费为6200万美元，较2022年增长38%，较2021年增长75% [30] - 按年化计算，公司及其共同投资组合的经常性物业净营业收入及费用份额为5.24亿美元，第四季度为1.31亿美元 [30] - 第四季度GAAP净亏损为每股1.78美元，其中包括折旧和公允价值调整等非现金项目，总计每股1.54美元 [33] - 第四季度调整后EBITDA为亏损1.29亿美元，若剔除非现金公允价值相关减记，第四季度调整后EBITDA将为4600万美元，全年为4.72亿美元 [23][33] - 截至季度末，公司拥有3.14亿美元合并现金，并在5亿美元信贷额度中提取了1.5亿美元 [34] - 公司有效利率为4.4%，与2022年底基本持平，由于对冲策略，比合同利率节省60个基点 [35] - 2024年债务到期有限，仅占总债务的4%，其中超过80%与固定资产相关 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 多户住宅业务（主要为郊区）总计38,000套单元，为公司带来2.7亿美元的估计年化净营业收入，占稳定投资组合的55% [38] - 多户住宅开发和租赁投资组合另有38,000套单元，预计到2025年底稳定后将增加4300万美元的估计年化净营业收入 [38] - 全球同物业收入增长4%，第四季度净营业收入增长约3% [38] - 美国市场，第四季度续租租金涨幅为3.3%，季度末租金损失约为2% [39] - 一月份续租租金涨幅提高至3.8%，要价租金涨幅为2% [39] - 山麓西部（Mountain West）地区，入住率提高1.5%，收入增长3%，净营业收入增长2%，平均租金为1600美元 [12][39] - 加州投资组合，收入增长超过5%，净营业收入增长4%，租金损失为4% [40] - 都柏林投资组合，年底入住率接近满员，为97%，去年交付近800套新单元，目前出租率超过50% [45] - 可负担住房（Vintage Housing）投资组合，收入增长近10%，净营业收入强劲增长7% [43] 办公物业业务 - 办公物业净营业收入主要来自都柏林和英国的高质量资产 [46] - 都柏林稳定投资组合入住率为95%，同物业净营业收入因成功的租金审查而增长6% [46] - 欧洲办公物业投资组合，同物业收入和净营业收入在第四季度略有增长，全年净营业收入增长2%，稳定投资组合加权平均租期7.7年，健康入住率为94% [47] - 美国办公物业投资组合，第四季度稳定了洛杉矶郊区的一处办公资产，增加约500万美元估计年化净营业收入，仅占公司总估计年化净营业收入的6% [48] 信贷平台（投资管理业务） - 信贷平台在2023年增长148%，目前占收费资本总额的56% [21][49] - 收费资本增长42%，达到创纪录的84亿美元 [21] - 公司拥有超过13亿美元的新建工程贷款正在交割中，预计2024年将新增约30亿美元贷款 [22] - 公司在新贷款中的所有权权益为2.5%，无杠杆回报率（包括费用）超过20% [50] - 信贷平台拥有66亿美元未偿贷款和未来融资承诺，其中约40亿美元为可用于未来发放的干火药 [26][52] 工业平台（投资管理业务） - 欧洲工业投资组合入住率超过98%，大部分空置空间已有意向客户 [54] - 第四季度增加了资产，欧洲工业资产管理规模现为16亿美元 [55] - 全年完成78笔租赁交易，租金上涨53%，远高于商业计划，现有租金比市场低约25% [55] - 美国拥有超过200万平方英尺的工业地产，重点关注中小型物业，存在显著的租金损失 [56][57] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 多户住宅：山麓西部地区表现稳健，加州地区处理拖欠租金取得进展 [39][40] - 办公物业：贝尔维尤（Bellevue）资产有租户在第四季度初搬离，西雅图市场面临挑战，但租赁活动自第四季度至第一季度已回升 [2][3] - 工业地产：关注中小型物业的租金损失机会 [57] 欧洲市场（都柏林/英国） - 都柏林多户住宅：市场存在结构性供应不足，新开发项目租赁表现超前于商业计划 [45] - 都柏林办公物业：表现强劲，稳定投资组合中多数资产100%占用 [46][47] - 欧洲工业地产：基本面健康，需求强劲 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括：1) 发展全球信贷业务；2) 寻找机会扩大稳定多户住宅投资组合；3) 计划增加工业资产的管理规模 [26][27][28] - 通过收购太平洋西部银行的团队和贷款组合，显著扩大了信贷平台，成为目前市场上少数活跃的多户住宅建筑贷款机构之一 [21][26] - 公司于2023年12月宣布了一项为期18个月的降低成本计划，旨在每年减少1500万至2000万美元的总管理费用，以及一项非核心资产出售计划，预计将为公司产生超过5.5亿美元的现金 [24] - 截至2024年前两个月，已实施或确定了约70%的成本削减，并已完成或签约超过一半的资产出售，将产生3.2亿美元现金和超过1亿美元的GAAP出售收益 [24] - 公司认为，尽管全球房地产投资活动在2023年下降了60%至70%，但随着通胀明显缓解且美联储很可能转向降息，2024年将出现更多机会 [25] - 公司预计，即将到来的债务到期将对拥有浮动利率债务的借款人产生重大影响，这可能带来财务困境所有者的投资机会 [28] - 公司认为，尽管整体建筑活动减少导致市场总规模可能缩小，但其专业知识和团队将使其获得更大的市场份额 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，美国租房者基本面依然健康，高房价和持续的家庭构成将推动租赁住房需求，而新屋开工数的明显下降应会缓和供应端 [41] - 山麓西部市场近期供应量较高，给租金增长带来压力，但未来的供应水平正在减弱 [13] - 疫情期间山麓西部市场增长迅猛，但10%的租金增长时代可能已经过去，预计租金将随时间持续复合增长 [14] - 尽管某些多户住宅共同投资物业在2023年报告了公允价值下降，但其净营业收入和运营现金流（在债务偿还后）持续增长，公司无意在短期内出售这些资产 [41][42] - 整体建筑活动较几年前减少，利率更高，建筑成本上升，住房开工正在放缓 [9] - 传统贷款机构（如区域性银行、部分使用后端杠杆的私募信贷基金）在市场上活跃度降低 [9] - 信贷业务中，一些寻求永久融资的借款人并未像预期那样快速偿还贷款，这被视为好事，因为公司可以继续收取建筑贷款利差 [10] - 通胀已明显缓解，美联储很可能转向降息，公司2024年债务到期非常有限 [25] - 公司拥有最佳团队和愿意与公司共同投资的重要合作伙伴，预计2024年下半年将出现巨大的投资机会，主要受债务到期驱动 [58] 其他重要信息 - 公司投资业绩受到与非现金理论公允价值调整的影响，这些调整与表现良好且由大型主权财富基金和金融机构持有的合伙资产相关 [23] - 公司分享了其拥有9处物业的多户住宅投资组合示例：自2021年以来，其净营业收入增长17%，运营现金流（在偿还平均期限5.5年、利率3.62%的固定利率债务后）增长超过20%，但2023年因隐含资本化率上升而录得4000万美元的非现金市价损失 [41][42] - 公司利息率对冲的加权平均期限为1.6年，加权平均执行价为2.6%，第四季度收到1300万美元现金，全年收到3800万美元对冲现金 [35] - 公司计划将资产出售所得现金用于：1) 降低债务（包括信贷额度）；2) 为共同投资业务等新投资活动提供资金；3) 潜在回购公司自身证券 [62][63] - 公司于2018年授权了5亿美元的股票回购计划，已使用3.75亿美元，剩余1.25亿美元额度，股票回购是当前关注的投资机会之一 [71] - 股息政策每季度审议，鉴于资产处置进展，董事会决定维持当前股息水平 [73] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于办公室投资组合，特别是贝尔维尤资产的租户搬离、重新租赁机会以及是否有其他类似情况 [1] - 该租户搬离是导致美国投资组合空置的主要原因，发生在第四季度初 [2] - 公司在该资产上成本基础非常低，拥有时间长，尽管西雅图市场面临挑战，但自第四季度到第一季度的租赁活动已回升 [2][3] - 公司有信心在未来12至18个月内将该物业租赁出去，并有合适的团队负责 [3] - 该综合体中另一栋建筑目前被占用，公司正在讨论可能出售该资产，所得现金将用于偿还整个三栋建筑投资组合的全部债务 [4] - 该资产是通过出售公寓楼交换获得的，成本基础具有吸引力，搬离的租户是一家在西雅图拥有自己园区的大型科技公司，其搬离与资产本身无关，而是该租户的商业计划所致 [5] 问题: 关于贷款账簿增长机会与资本成本上升、建筑活动减少之间的矛盾，以及未来12个月贷款账簿的增长预期 [8] - 整体建筑活动较几年前减少，利率和建筑成本上升，住房开工正在放缓 [9] - 传统贷款机构（区域性银行、部分私募信贷基金）在市场上活跃度降低，而公司以无杠杆方式运营 [9] - 尽管市场总规模可能缩小，但凭借其专业知识和来自太平洋西部银行的团队及市场声誉，公司预计将获得更大的市场份额 [9] - 公司已有超过10亿美元的新贷款已签约并正在交割，预计可以继续增长贷款账簿 [10] - 一些寻求永久融资的借款人并未像预期那样快速偿还贷款，这导致贷款账簿的流失在今年上半年可能会较慢，公司可以继续收取建筑贷款利差 [10] 问题: 关于山麓西部市场多户住宅业务的趋势、租金增长放缓以及该部分投资组合的净营业收入增长潜力 [12] - 公司在该市场的平均租金为1600美元，与美国西部其他市场相比有显著折扣 [12] - 这些市场近期供应量较高，给租金增长带来压力 [13] - 好消息是这些市场未来的供应正在减少，公司拥有价格实惠的优质产品，且市场持续吸引人口流入 [13] - 疫情期间这些市场增长迅猛，但10%的租金增长时代可能已经过去，预计租金将随时间持续复合增长 [14] 问题: 关于资产处置和筹集资本的进展，这些资金是用于再投资还是降低整体杠杆水平 [62] - 是两者的结合，因为处置的部分物业附有债务，出售资产将偿还债务 [62] - 资产出售所得现金将用于：1) 降低债务；2) 重新部署到新的投资活动（如信贷业务）中 [62] - 强调资产出售收益的用途包括：继续为共同投资业务提供资金、潜在回购自身证券、偿还债务（包括信贷额度），这些措施将使公司在18个月的时间内降低杠杆 [63] 问题: 关于在当前股价水平下，股票回购在整体资本配置中的考量 [70] - 公司于2018年授权了5亿美元的股票回购计划，已使用3.75亿美元，剩余1.25亿美元额度 [71] - 股票回购与降低债务和再投资一样，是公司当前关注的投资机会之一 [71] 问题: 关于股息政策，考虑到流动性保存和现金持有，应如何展望未来的股息 [72] - 股息政策每季度审议 [73] - 公司计划今年通过资产处置计划和物业分配产生大量现金流 [73] - 鉴于资产处置方面取得的进展，董事会决定维持当前股息水平 [73]