财务数据和关键指标变化 - 2023年公司获得约10亿美元现金，总杠杆减少4.62亿美元或11%，年末流动性增至超13亿美元，现金及现金等价物同比增长67% [11] - 2023年可分配收益为1.677亿美元，每股可分配收益为1.34美元，股权回报率为10.9%；第四季度可分配收益为4000万美元，每股可分配收益为0.32美元 [15][50] - 调整后杠杆率降至1.6倍，无担保公司债券占债务的41%，加权平均期限近四年，固定利率为4.7% [57] - 股息覆盖率升至146%，第四季度宣布每股0.23美元股息并于2024年1月16日支付 [51][58] - 未来资金承诺减少超1亿美元或36%，无抵押资产增至总资产的55% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 贷款组合年末为31亿美元，加权平均收益率为9.65%，平均贷款规模为2700万美元，未来资金承诺仅2.04亿美元 [21] - 2023年贷款组合收到7.27亿美元还款，减少19%，包括35笔全额还款和1亿美元写字楼贷款还款；年末后又收到7000万美元还款 [52] - 第四季度贷款还款1.67亿美元，部分被1100万美元现有承诺资金抵消 [55] 证券业务 - 证券投资组合2023年收到1.96亿美元本金还款和偿付，收购超8800万美元新头寸，年末为4.86亿美元，主要为AAA级证券，无杠杆收益率为6.82% [14] 房地产投资业务 - 房地产投资组合为9.47亿美元，主要是净租赁物业，2023年贡献5900万美元净租金收入，第四季度贡献1500万美元 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年末是多户住宅市场的危险点，当时资本化率低、杠杆率高，预计今年上半年市场仍有压力 [5] - 购买上限的前瞻性使资本化率下降，预计利率也会有所下降 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于无担保资本结构，受益于16亿美元低固定利率无担保债券，加权平均票面利率为4.7% [11] - 公司计划在2024年迅速转向进攻，利用市场机会进行新投资，特别是在中型市场银行退出的情况下 [12] - 公司偏好收购贷款而非再融资贷款，但目前市场上再融资贷款居多，随着收购活动增加，公司将更活跃 [35] - 公司认为非银行商业房地产贷款机构的长期优势大于短期障碍，将继续与资金充足的赞助商合作 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年市场动荡，但公司财务状况得到显著加强，为应对当前商业房地产市场低迷做好了准备 [12][29] - 预计美联储暂时不会加息，若降息将对业主有利，私人信贷将填补市场空白，公司计划利用现金进行更有吸引力的投资 [64] - 公司认为市场正在重置，虽然会有痛苦，但也将带来机会，预计大部分困难将在6月或7月结束，之后情况会好转 [129] 其他重要信息 - 第四季度将一笔1500万美元贷款列为非应计状态，预计2024年上半年取得该资产所有权 [13] - 2023年完成两笔非应计贷款的止赎程序，共计5800万美元，增加三项房地产拥有资产，出售1.44亿美元酒店资产，实现80万美元收益 [24] - 2023年回购6800万美元本金的无担保债券，实现1070万美元收益 [26] - 2024年1月将公司循环信贷协议延长至2029年，利率为SOFR加250个基点，无担保 [25] - 公司持有超10亿美元短期国债，收益率约为5.4%，到期日少于90天 [61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否会在本季度开始发放新贷款，还是等待美联储降息？ - 公司预计本季度开始发放贷款，实际上第四季度就已开始报价，但因利率和竞争对手等原因，申请签约成功率不高 [34][66] 问题2: 公司贷款组合中是否有特定部分在利率持续升高的情况下会成为更大的担忧？ - 目前贷款组合表现良好，但如果资产持有成本持续高企，赞助商可能会资金耗尽，不过目前有能力的赞助商仍在坚持 [36][38] 问题3: 新贷款发放与证券投资的相对回报如何，公司购买了哪些证券？ - 公司主要关注静态交易，今日购买了一笔2021年的静态交易证券，该交易中的所有贷款都表现良好 [40][41] 问题4: 公司对股息政策有何规划？ - 公司目前不打算调整股息政策，认为资本在当前市场中很重要，持有现金进行高收益投资将在未来推动股息增长 [74] 问题5: 公司对CMBS管道贷款市场的看法，是否会参与？ - 公司预计会参与CMBS管道贷款市场，该市场正在回升，但需要收益率曲线正常化，可能在今年下半年更活跃 [75][76][77] 问题6: 公司2021和2022年的多户住宅资产是否会有更多房产被收回？ - 目前多户住宅资产的股权回报率下降，但债务方面尚未出现问题，只要利率保持稳定或下降，情况乐观；若利率上升，未来六个月可能面临压力 [68][69] 问题7: 公司在阳光地带的多户住宅资产表现如何，债务收益率如何？ - 阳光地带的租金表现良好，入住率保持稳定，公司避开了一些压力较大的市场；资产的债务收益率在高个位数，随着租赁情况改善有望上升 [81][82][149] 问题8: 当贷款到期，房产债务收益率达到6.5% - 7%时会发生什么？ - 公司期望赞助商购买上限并补充储备金，必要时偿还部分债务；若赞助商无法做到，可能会引入夹层债务市场 [112] 问题9: 公司是否会发行新的CLO或无担保债券，是否会倾向于浮动利率债务？ - 公司认为在开始发放更多贷款之前不会发行新的CLO；希望发行固定利率、期限超过七年的无担保债券，但需等待市场条件改善，确保贷款利率高于借款利率 [124] 问题10: 公司贷款组合表现良好与市场头条新闻中商业房地产危机的脱节原因是什么？ - 公司贷款规模较小，且对风险保持高度谨慎；市场问题主要集中在一些大城市，如华盛顿特区，受远程工作和其他因素影响较大 [131][132][133] 问题11: 纽约社区银行的问题是否会引发危机，对公司是否是机会？ - 纽约社区银行的问题较为特殊，可能与大量租金控制贷款和大额写字楼贷款有关；公司过去曾从该行购买贷款，若其出售贷款，公司可能会考虑，但对纽约写字楼贷款不太感兴趣 [134][135] 问题12: 在正常运营环境下，公司预计持有多少现金或流动性，资金部署后的增量盈利情况如何？ - 正常情况下，公司可能持有5000万 - 1亿美元现金，加上循环信贷协议，足以满足日常流动性需求；资金部署后，若按一定杠杆率计算，将具有强大的盈利潜力 [73][98] 问题13: 阳光地带多户住宅市场的新租赁租金和入住率是否会受到压力？ - 公司认为阳光地带的租金表现良好，资产多为新建或低杠杆产品，对资产表现和收益率感到满意 [159]