财务数据和关键指标变化 - 截至6月30日，公司调整后杠杆率为1.7倍，资产中有7.77亿美元（占比14%）为现金及现金等价物，当日流动性达11亿美元，包括未动用的无抵押循环信贷额度 [3] - 第二季度，公司实现可分配收益4150万美元，每股0.33美元，税后股权回报率为10.8%，股息由净利息收入和净租金收入良好覆盖 [13] - 第二季度，公司增加了3200万美元的CECL准备金，以应对当前市场前景 [50] - 第二季度，公司偿还了1.5亿美元与证券相关的债务，节省了利息支出并降低了公司杠杆率 [51] - 截至6月30日，公司贷款摊薄后每股账面价值为13.72美元，基于1.269亿股流通股 [53] - 第二季度，公司宣布每股0.23美元的股息，并于7月17日支付 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至6月30日，公司资产负债表贷款组合总额为35亿美元，加权平均票面利率为9.15%，第二季度因收到3.09亿美元贷款还款而减少，同时有1300万美元用于现有承诺的资金投入 [4][19] - 第二季度，公司新增一笔3500万美元的混合用途物业贷款至非应计项目 [15][20] - 公司房地产投资组合本季度产生了1600万美元的净租金收入，超过70%（6.53亿美元）的较大投资组合由156处净租赁物业组成，这些物业租给了强大的必需消费品租户，其中69%为投资级，加权平均租赁期限超过9年 [16] - 截至6月30日，公司证券投资组合的账面价值为4.58亿美元，其中82%为AAA级，99%为投资级证券，第二季度收到7500万美元的还款 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公室市场的股权回报率受到短期利率上升的负面影响，但大多数赞助商如果有可用资金，会通过注入额外资本来保护投资 [57] - 酒店在驱动型市场表现良好，多户住宅资产价值在一些东南部市场趋于平稳，但运营成本上升，特别是税收和保险，影响了该领域的ROE [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续积极监控贷款组合，包括占公司总资产16%的办公室贷款，同时利用机会增加证券投资组合，收购AAA级CLO证券 [46] - 公司认为夹层贷款市场在特殊情况下具有潜力，同时看好多户住宅和三重净租赁房地产的收购机会 [40][43] - 公司预计随着市场活动的恢复，将增加新贷款和证券的收购，并在年底前更好地评估是否提高股息 [80][83] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储可能接近结束激进的加息周期，美国经济有望实现软着陆，资本市场正在缓慢复苏 [54] - 公司认为随着利率下降和资本市场的持续复苏，耐心的投资者可能会获得意外收益，公司下半年将以低杠杆和充足的流动性进入市场 [59] 其他重要信息 - 公司的企业信用评级在本季度得到了3家评级机构中2家的确认，比投资级低一级，公司认为其大量无抵押资产池、适度杠杆的稳定使用以及多样化的负债结构有助于维持评级 [7] - 公司年初至今回购了230万美元的普通股，截至6月30日，5000万美元的股票回购授权还有4400万美元的剩余额度 [22] - 公司净租赁投资组合的融资加权平均票面利率为5.54%，与当前10年期SOFR掉期利率相比具有优势，暗示利差为190个基点，这让公司对再融资的可行性感到放心 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 借款人是否愿意锁定更高的固定利率，还是处理当前的浮动利率债务，甚至在某些情况下放弃房产 - 管道业务有所改善，主要集中在5年期贷款，因为5年期利率高于10年期，公司最近开始投资AAA级CLO证券，收益率良好，对再融资有利，地区银行危机比预期更可控，小贷款业务正在增加 [32][33][35] 问题: 公司在贷款发起环境方面的情况，以及为何本季度没有进行任何贷款业务 - 公司在收取本金方面存在困难，许多再融资项目杠杆过高，如果没有资金去杠杆，借款人有失去房产的风险，但现在市场上的报价和问题显示出一定的严肃性，公司认为人们开始意识到借款能力的下降 [37][38] 问题: 公司是否考虑进行夹层贷款业务，以及是否有兴趣扩大房地产投资组合 - 公司认为现在是进行夹层贷款的好时机，特别是在特殊情况下，同时看好多户住宅和三重净租赁房地产的收购机会，公司还在考虑将浮动利率贷款再融资为固定利率贷款 [40][41][43] 问题: 公司在证券市场上是否看到管道市场和SASB市场开放的迹象，以及这是否支持借款人的再融资能力 - 管道业务正在回升，利差在过去几个月中收紧，SASB市场交易需预约，贷款市场利率由市场决定，地区银行虽然面临存款成本上升的挑战，但仍在积极放贷，贷款业务正在增加 [62][63][65] 问题: 公司管理股息的灵活性如何，以及是否有预计在年底前实现的损失会降低REIT分配要求 - 公司认为遵守REIT规则没有问题，因为公司的可分配收益超过股息，并且有能力将去年的部分超额股息结转至今年使用，REIT应税收入与可分配收益不同，因为可以扣除折旧 [73][74] 问题: 公司股票价格的上涨是否与股息提升有关，以及公司在年底前对股息的考虑 - 公司认为年底前会更好地评估是否提高股息，需要确保有足够的资金用于贷款再融资和应对可能的违约情况，同时公司内部股东希望提高股息，但会谨慎行事，避免先提高后削减 [80][82] 问题: 公司资产负债表中现金增加，贷款和证券减少，导致第二季度净利息收入相对于第一季度下降250万美元，公司对此有何看法 - 公司认为由于美联储多次加息，公司的企业债务固定利率结构使其处于有利地位，第二季度有许多2021年底发放的贷款进行了展期并伴有还款，这导致净利息收入下降，但公司认为证券投资具有吸引力，且回报超过股息，公司有足够的现金并计划增加证券和贷款投资 [100][101][103]